Egyre több lakáshitelt veszünk fel – kell-e félnünk a lufitól?

Most valószínűleg nem egy újabb lufi fújódik, mint a 2008-ban kibontakozó válságot megelőzően - szögezte le Drabos Tünde, a Balla Ingatlanirodák hitelezési üzletágának vezetője. A nagy különbséget az jelenti, hogy jelenleg forinthiteleket vesz fel egyre bátrabban a lakosság, nem pedig frankhitelt. A forinthiteleknél pedig alapvetően csak a kamatemelkedés kockázatával kell számolni, persze az egyéni élethelyzetek változásán túl.

Mit mutatnak a számok és a valóság?

Az MNB adatai szerint lendületes növekedés tapasztalható mind a fogyasztási hiteleknél, mind pedig a lakáshiteleknél az idei évben. A háztartások júniusban 7 év után ismét nettó hitelfelvevőkké váltak, azaz több hitelt vettek fel, mint amennyit törlesztettek. A lakáshitelek mennyisége is erőteljes növekedést mutat, mégpedig nem az árfolyamváltozás, hanem a tranzakciószámok emelkedésének hatására. Olyannyira lendületes ez a növekedés, hogy az idei év első felében 56 százalékkal több lakáskölcsönt kaptak a bankoktól az ügyfelek, mint 2015 azonos időszakában.

Drabos Tünde szerint egyelőre nem is látszik, hogy bármi fékezné ezt a folyamatot. Ahogy a lakáspiac az elmúlt egy-két évben erős élénkülést mutatott, ezzel párhuzamosan a hitelpiacon is megtörtént a fordulat. A pár éve - a válság során - jellemző túlzott óvatosság mostanra már a múlté, habár azt nem lehet mondani, hogy meggondolatlanná váltak volna az emberek.

Mint mondta, nem jellemző az a korábbi mentalitás, hogy mindent hitelből szeretnének megvásárolni, mint ahogy az 2006-2007-ben történt. Inkább arra törekszenek az ügyfelek, hogy minél hamarabb visszafizessék a felvett kölcsönt, ráadásul megtakarításokban, lakástakarékpénztárakban gondolkodnak. Az emberek tehát nagyon megfontolttá váltak, és igyekeznek a lehetőségekhez képest minél kevesebb hitelt felvenni.

Óvatosak maradtak a bankok is, bár lassan kiengedik a féket

Ezt persze az azóta hozott törvények sem teszik lehetővé, de a bankok még a törvényben szereplő számoknál is kevesebbet engednek az ügyfeleknek. Ez azt jelenti, hogy nem terhelhetik meg a jövedelmüket 50 százaléknál nagyobb mértékben a havi törlesztőrészletekkel, és az önerőnek is el kell érnie az ingatlan értékének 20 százalékát, de a gyakorlatban inkább 30 százalékról beszélhetünk, kivéve persze a prémium ügyfelek esetében.

Azok a bankok, amelyek az előző hitelfelvételi boom után nagyon megégették magukat, lassan kiengedték a féket. Most egy kis lazulást lehet érezni a részükről, amire jó példa lehet az is, hogy a Budapest Banknál eddig szigorúan az ingatlan értékének 75 százalékáig finanszírozták az ingatlanvásárlást, most bizonyos ügyfélkör esetében ez már eléri a törvényi maximumot, a 80 százalékot is. Ez a könnyítés azonban csak a prémium ügyfelek számára elérhető lehetőség, és alapvetően az jellemző minden bankra, hogy a piaci érték 70 százalékánál nem nagyon mennek feljebb - tette hozzá Drabos Tünde.

Mi a helyzet a kamatokkal?

A hitelfelvételi kedv növekedésével párhuzamosan a kamatok is egyre csökkennek. Ez a mérséklődés már tavaly elindult, így júniusra az átlagos lakáskölcsön kamata 4,94 százalékra csúszott. Az egy évnél rövidebb, 3-6 hónapos kamatperiódusok esetében 3-4 százalékos kamatokról beszélhetünk, míg a hosszabb, mondjuk 5 éves kamatperiódusoknál inkább átlagosan 5-6 százalékról - jelezte a szakértő. A kamat pontos mértéke ügyfelenként eltérő, vagyis nem mindenki számára ugyanannyi. Jellemző egyébként, hogy mivel az ügyfelek most inkább a biztonságra törekszenek, így a drágább, de hosszabb kamatperiódusú hiteleket választják inkább.

Mivel az emberek megnézik, hogy melyik banktól vesznek fel a hitelt, így a bankok között kialakult némi verseny, megpróbálnak egymáshoz igazodni a kamatokat tekintve. Vannak persze közöttük olyanok, akik időnként kicsit jobban lemaradnak ebben a versenyben, így érdemes mindig figyelni, hogy mikor, mennyi a kamat, milyen feltételek és elvárások mellett. Nagy kedvezmények is elérhetők bizonyos ügyfelek számára, illetve más termékek igénybevétele esetén - hívta fel a figyelmet Drabos Tünde.

Mennyi az átlagos futamidő, hitel és törlesztőrészlet?

Átlagosan 7-8 millió forintnyi hitelt vesznek fel most az ügyfelek, ami jelentős növekedés a válság évei során jellemző 5-5,5 milliós összeghez képest. Ugyanakkor másik oldalon ott áll a lakásárak azóta bekövetkezett növekedése, ami miatt sajnos szükség is van erre a nagyobb hitelösszegre.

Ami a futamidőt illeti, szeretnének az emberek minél előtt túllenni a törlesztésen, a hitelközvetítő azonban nem minden esetben tanácsolja ezt nekik. Egy hitellel ugyanis nem nagyon lehet megtenni azt, hogy mondjuk szorult helyzetben néhány hónapig nem fizetjük. Így érdemesebb hosszabb futamidőt, de vállalhatóbb törlesztőrészleteket választani, és inkább előtörleszteni, ha lehetőségünk van rá. Az átlagos futamidő egyébként most is 20 év körül alakul, mint korábban, és csak a tehetősebb, prémium ügyfelek azok, akik rövidebb futamidőkben gondolkodnak, de ők egyébként is rendszeresen végtörlesztik a hitelüket - magyarázta a Balla Ingatlanirodák szakembere.

A havi törlesztőrészleteknél a 20 éves futamidő és a 7-8 milliós hitelösszeg mintegy 60 ezres havi törlesztőrészletet eredményez átlagban. Ezt jellemzően be merik vállalni az emberek, hiszen sokan vannak közöttük olyanok, akik bérlakásból váltottak saját tulajdonú ingatlanra, és az ott jellemző bérleti díj helyett inkább a törlesztőrészleteket fizetik, ami általában alacsonyabb összeg, mint a mostanra kialakul bérleti díjak.

Mennyire dominál a csok a lakáshiteleknél?

Szeretik az ügyfelek, és aki tudja, az igénybe veszi a Családok Otthonteremtési Kedvezményét - jelezte Drabos Tünde. Mivel az új lakások még nem épültek fel, így újépítésű lakásokra felvett 10+10 milliós támogatást egyelőre még nem folyósítottak - habár érdeklődés mutatkozott iránta -, azonban használt lakások esetében jelentős arányban igénylik az emberek a csok-ot. Összességében az ügyfelek 25-30 százaléka él a csok nyújtotta lehetőséggel, ezekkel különösebb gond nincs, elutasításokkal nagyon ritkán találkoznak. Általában meglévő gyerekekre veszik fel, és nem jellemző, hogy a támogatás miatt bevállalnának egy újabb gyereket - tette hozzá.

A helyzet tehát összességében biztatónak tűnik a hazai hitelpiacon is, és a növekvő hitelfelvételi kedv egyáltalán nem jelenti azt, hogy a közeljövőben ismét komolyabb gondok adódhatnak a törlesztéseknél, vagy hogy egy újabb lufi fújódna. Ezek a hitelek ugyanis forinthitelek, melyek még egy 5-6 százalékos kamatemelkedés mellett sem jelentenek olyan elviselhetetlen mértékű törlesztőrészleteket, mint ami a frankhitelekre jellemző volt - hangsúlyozta a hitelközvetítő. Ráadásul mind a bankok, mind pedig az ügyfelek sokkal megfontoltabbá váltak azóta.