Nagyot akarsz kaszálni? Itt vásárolj lakást!

A lakás befektetésként két módon termel hozamot: egyrészt a megvásárolt használt vagy új lakás értéknövekedése, másrészt a bérbeadással megszerezhető bevétel alapján számítható a megtérülése. A havi átlagos bérleti díjakkal számított és éves jövedelemadóval csökkentett bevétel, illetve az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételár alapján számított lakásbérleti hozamok 3-10 százalék között vannak.

Hol lehet a legnagyobbat kaszálni?

Ha az értéknövekedést is figyelembe vesszük  Budapest belső részén 9,5-13 százalék hozamok érhetők el (az V., a VI., a VII., a VIII., a IX. kerületben), a külső kerületekben 10 százalék feletti hozammal számolhatunk (pl. a X. vagy a XVIII. kerületben). Közel 9 százalék a hozam az új lakásprojektek legtöbbjével rendelkező XI. és XIII. kerületben, illetve a szintén kedvelt XIV. kerületben is. Lakásbérlet szempontjából a tömegközlekedéssel is jól feltárt, rendezett városrészek a legalkalmasabbak, különösen, ha felsőoktatási intézmények és a fontosabb munkahelyi övezetek jól elérhetőek.

A vidéki városokban az értéknövekedéssel korrigált hozam a vizsgált városok  közül Győr kivételével mindenütt 10 százalék feletti. Debrecen, Kecskemét, Miskolc, Pécs mellett Szolnok, vagy Tatabánya – általában az új munkahelyek miatt vonzó vidéki városok – jó célpontja a befektetőknek.

Jól megkötött szerződés kérdése

Panelt Debrecenben, Kecskeméten és Tatabányán is érdemes venni, az Otthon Centrum által megkötött adás-vételi és bérleti szerződések alapján akár 15 százalékos hozam is elérhető. Mivel Budapesten jellemzően drágábbak a panellakások (a vidéki városokban 250 ezres négyzetméterár kimagaslónak számít, Budapesten 300 ezer alatt alig találunk eladó panelt), a hozamok némileg alacsonyabbak, de a X. kerület és Csepel lakótelepein a vidéki városokéhoz hasonló hozammal számolhatunk. Ezekben a városrészekben azonban fontos a helyismeret, aki nem akar kockáztatni, az 10 százalék feletti hozamot érhet el Óbudán, Kelenföldön vagy Zuglóban is.

A lakásárak növekedése már rövidtávon is jelentős nyereséget hozott a befektetőknek. A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8-17 százalékkal nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. Az Otthon Centrum szerint az országos átlagnál lényegesen magasabb árnövekedés volt mérhető a fővárosban és a megyei jogú városok jó részében.

Három év alatt 50 százalékos vagy ezt meghaladó mértékben nőttek Budapest belvárosában a téglaépítésű társasházi lakások átlagárai az V., a VII. és a IX. kerületben. A külső kerületek között kiemelkedő árnövekedés volt a IV., a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületben, de nem panaszkodhatott az sem, aki az eleve magas átlagárszinten indult XI., XII., vagy XIII. kerületben adott el lakást az év végén, hiszen ezekben a kerületekben és bő 30 százalékkal magasabb volt az átlagár, mint két évvel azelőtt.

Ugyanez igaz az épülő projektekre is: aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30 százalék értéknövekedést realizálhat új otthonával, ha valakinek (magasabb áron) átadja a lakás megvásárlásának jogát. Az adás-vételi szerződés nem változik, a fejlesztő az eredetileg szerződött áron és feltételekkel adja az ingatlant, az új vevő az eredeti helyébe lép, a projekt elején szerződött ár és az aktuális árszint közötti különbözet az eredeti vevőt illeti.

Egy 25 milliós ingatlan esetében, ha csak 10 százalékkal nő a vételár a projekt meghirdetése és befejezése között (+2,5 millió Ft) és az induláskor fizetett foglaló és első részletfizetés a teljes vételár 20 százaléka, akkor gyakorlatilag 5 millió Ft befektetéssel másfél év alatt 2,5 millió profit realizálható. Egy ilyen rövidtávú befektetési stratégia, bár szép hozammal kecsegtet, kockázatos: ha mégsem emelkedik az ár, esetleg pont arra a lakásra nincs másik vevő, akkor – amennyiben a vételár többi részét nem tudja kifizetni – a befizetett pénzének búcsút mondhat a vevő.