6p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

A főváros budai oldalán eladott téglalakások és az ország keleti felén található házgyári lakások kivételével országszerte a négyzetméterárak emelkedését mutatják a tranzakciós adatok. Nem is kicsit, a tavalyi átlaghoz képest 8-9 százalékot. Már panelt sem lehet tehát olcsón venni, különösen igaz ez a nyugati megyékre, de keleten és délen az egyetemvárosokban is egyre drágábbak az előregyártott tömblakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Az ország keleti vármegyéiben most, a nyár közepén 470 ezer forint körül van a panelek átlagos négyzetméterára, ez gyakorlatilag megegyezik a tavaly ilyenkor mértekkel. Nyugaton a helyzet nem változatlan, körülbelül 575 ezer forint ez a mutató, ami a Duna House (DH) szerint legalább 15-16 százalékkal magasabb, mint 2023 nyarának elején.

Budán horrorárakkal találkoztunk, amikor július elején körbenéztünk a kínálatban. Nem tévedés, de néhány lakásnál a négyzetméterár alulról súrolta az egymillió forintot. Pesten sem sokkal jobb a helyzet, úgy 200 ezer forinttal alacsonyabb ez a mutató és 740-750 ezer forint között van jellemzően. Érdekes, hogy a közvetítő cég szerint irányár-változásra (kis csökkenésre) a pesti oldalon volt példa, míg a budai panelek esetében voltak olyan tulajdonosok is, akik felfelé módosítottak a hirdetési áron.

Most, a nyár közepén csaknem 8 ezer panel tulajdonosa szeretne végre a vevő tenyerébe csapni. Ebből mintegy 2400 Budapesten reménykedik ebben. A nagyobb lakótelepek zöme Pesten található, az eladni kívántak listáját is ez a városrész vezeti, közel 1800 házgyári lakással. Budán az északi körzet, Békásmegyer és Óbuda áll az élen.

A panelekre is igaz, hogy azok számíthatnak nagyobb érdeklődésre, amelyek jó karban vannak, vagyis legalább jó vagy felújított állapotúak. Nos, a fővárosban a teljes kínálat negyede (600) tartozik a felújított és 850 a jó kategóriába. Azok sorolhatók ide, amelyeknél a szigetelés, a gépészet és a nyílászárók is újak vagy nem túl régiek. Pluszelőny, ha átesett a paneltömb a panelprogramon és például egyedileg mérhető az energiafogyasztás.

Értékbefolyásoló tényezők a panellakásoknál:

  • elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
  • elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
  • teljes felújítás a panelprogramban
  • belső felújítás vagy ennek hiánya
  • tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
  • Budapesten panoráma a Dunához közeli épületeknél 
  • nagy üzletközpont közelsége
  • közelben van-e garázs vagy kocsibeálló

Mi a helyzet a fővároson kívül? A mintegy 5600 eladó panelből Szegeden van a legtöbb (560), ezüstérmes Pécs 490-nel, a harmadik Debrecen 320-szal. A legtöbb nagyvárosunkban a teljes kínálatnak csupán harmada vagy negyede felújított. Vannak azonban olyan települések, ahol volt már panelprogram, viszont a tulajdonosok nem sietnek eladni a lakásukat, hanem inkább kiadják, különösen igaz ez az egyetemi városainkra.

A július elején újraindult állami Otthonfelújítás Programban ugyan nem érintettek a panelek, de a bankok különféle speciális hiteleket dolgoztak ki a felújításokra általában is, így a hitelfelvevők között várhatóan megjelennek a panelesek is. A legnagyobb hazai bank, az OTP folytatja a felújításokat ösztönző társasházi pályázatát, amelyen rendszerint sok lakótelepi tömb lakói is elindulnak kollektíven. 

Az ismét tapasztalható általános keresleterősödés miatt a panelek megint királyok, ezeknél az ingatlantípusoknál lehet manapság a legkevesebbet alkudni. Az év elején még átlagosan 4-4,5 százalékot is letornászhattak a vevők, de a tavasz végére, a nyár elejére ez az arány 3-4 százalék közé csökkent. Budapesten bőven 3 százalék alatt van ez az érték. Az alábbi grafikon a népszerű III. kerület legdrágább utcáit mutatja. Az árak ugyan a 2022-es évből valók (a KSH csak idén ősszel teszi közzé a 2023-as tranzakciók adatait - a szerk.), de orientálódásnak jók, viszont hozzá kell adni 7-10 százalékpontot, ennyivel nőhettek.

Várhatóan még kevésbé lesz tér az alkudozásra július végére-augusztusra, amikor bedurrantják az albérleti szezont, különösen a felsőoktatási ponthatárok kihirdetése környékén. Az egekbe szökött lakásbérleti díjak láttán sok családban megfordul, hogy inkább érdemes venni (akár hitellel is), mint bérelni a gyereknek, a panel pedig még mindig a legolcsóbb vételi kategória. A vidéki egyetemvárosokban most még akár 3,5-5 százalékot is lejjebb vihető a kínálati ár, főleg, ha valaki készpénzzel csenget be a tulajdonoshoz.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG