Újlakás-piac: 1 millió forint az átlag négyzetméterár Budapesten

(Fotó: depositphotos.com)

Tavaly július óta 19 budapesti projekttel több van a megvalósítás különböző szakaszában, az épülő és tervezett lakások száma 2200 darabbal nőtt (+10%). A 2019. júniusra összegzett adatok szerint az online hirdetett újépítésű lakásprojektek terén Budapesten 471 beruházás van folyamatban, ezekben mintegy 33 400 lakás épül. Ezek 31 százaléka még csak tervezett, azaz még nem elérhető a vásárlók számára. A beruházók, mintegy 6475 lakást kínáltak megvételre a felmérés időpontjában, amely az épülő és tervezett lakásállomány 19,4 százaléka - derült ki a Otthon Centrum most közölt újlakáspiaci elméréséből.

A fővárosban, a budai kerületekben az átlagos projektenkénti lakásszám 69,5, a pesti oldalon pedig 72 épül átlagosan egy beruházás keretében. A korábbi felmérések idején jóval nagyobb volt a különbség a budai és a pesti projektek átlagos lakásszáma között, azonban Budán is elkezdődött a nagyobb lakásszámú projektek építése. A pesti külső kerületekben épülő projektek lakásszáma jellemzően kisebb, mint a belső kerületieké.

Budapesten a listavezető a XIII. kerület, népszerűsége töretlen, amit jó közlekedési kapcsolatai is indokolnak: itt összesen 90 beruházásban hirdetnek eladó lakásokat, ez a megvalósítás különböző fázisában lévő fővárosi társasház projektek ötödét jelenti.

Aki ideköltözik, tömegközlekedéssel is gyorsan eléri a belvárost és a fontosabb szolgáltató központokat, a sok új projekt hatására pedig modern, divatos városi környezetben élhet. Nem hátrány az sem, hogy rengeteg új irodaház, munkahelyek tízezrei találhatóak az új lakónegyedek közelében, így aki ide költözik, akár gyalog is járhat munkába – mondja Soóki-Tóth Gábor az Otthon Centrum elemzési vezetője.

Véleménye szerint a fejlesztők dolgát megkönnyíti, hogy a kerületben nagy, sokszor tömb méretű ingatlanok érhetőek el, amelyeket hatékonyan tudnak beépíteni, nem véletlenül kedvelt a nagy lakásberuházó cégek körében a kerület.

Szintén kiemelkedő a beruházások száma alapján Budán a XI. kerület 58, a III. kerület 54 projekttel és a II. kerület 33 projekttel. A pesti oldalon Józsefváros (VIII. kerület) 34 és Ferencváros (IX. kerület) 33 projekttel, míg Zugló (XIV. kerület) 32 projekttel. Az átlagár Budapesten 960.000 Ft/m² volt, ami 16,1%-os éves növekedést jelent.

1 millió forint felett és alatt

A legmagasabb fajlagos átlagár az I., II., V., VI. és a XII. kerületben jellemző, ahol 1 millió Ft/m² feletti árszint a tipikus. 500 ezer Ft/m² lakásár jellemző a XXIII. kerületben a kínált újlakásokra, a többi külső pesti kerület árfekvése 560 – 800 ezer Ft/m². A fővárosi projektekben 400 ezer és 3,2 millió Ft/m² között igen széles sávban kínálják a vállalkozók az újlakásokat.

Az árakban tapasztalható nagy különbséget elsősorban az elhelyezkedés okozza: a belvárosban lényegesen kevesebb az újépítésű lakás, egyszerűen azért, mert itt kialakult városszerkezet, meglévő épületek állnak, nagyon kevés az egyben megvásárolható, átépíthető, illetve az üres, vagy bontásra érett ingatlan.

Lakás, mint befektetés

A belváros nemcsak lakóhelyként, de üzleti-kereskedelmi és turisztikai vonzerővel is bír, a fejlesztésre alkalmas ingatlanokra nemcsak lakásfejlesztők pályáznak. Ugyanakkor a befektetői érdeklődés nagyon nagy az itt megvásárolható prémium lakások iránt: a legnagyobb áremelkedés a válságot követően itt történt és a piaci szereplők úgy értékelik, hogy a belvárosi ingatlanok értékállósága sokkal jobb, mint a külső kerületek vagy az agglomerációban található ingatlanoké. Hasonló a helyzet Buda hagyományosan elitnek számító kerületei, az I., a II. és a XII. legfelkapottabb városrészei esetében, ahol a városra nyíló panoráma ad olyan pluszt, amiért a vevők hajlandók többet fizetni – mondja Soóki-Tóth Gábor.

Az Otthon Centrum felmérése alapján a megyei jogú városokban 319 társasházi lakásprojekt volt elérhető 2019 júniusában, ezekben összesen 9305 újlakást árulnak, jellemzően 510 ezer forintos fajlagos lakásáron, ami a fővárosi érték fele. A 23 megyei jogú város közül a legtöbb beruházás Győrben, Debrecenben, Pécsett és Szegeden ismert. A felsorolt négy városban található az online meghirdetett újlakás-projektek 49,2 százaléka. Az épülő lakások száma Győrben volt a legtöbb: 1730. Szegeden 1164, Debrecenben pedig 1100 újlakást kínáltak. Mindhárom városban az épülő lakások legalább 29 százaléka szabad volt a felmérés időpontjában.

A lakásárakat leginkább kereslet és a kínálat viszonya határozza meg: minél többen költöznének egy adott településre és minél kevesebb az ott elérhető ingatlan, annál nagyobb a verseny a vevőkért és ez az eladóknak kedvez, nőnek az árak – magyarázza az Otthon Centrum elemzési vezetője.

Nem mindegy, hol van a munkahely

A településméret is befolyásolja a lakáspiac dinamikáját: ahol sokan laknak és sok ingatlan van, ott több a tranzakció, jobban pezseg a piac. Annak ellenére, hogy nagyon jelentős a vidéki városok fejlődése, sok új munkahely létesült, javult és folyamatosan fejlődött az infrastruktúra és a szolgáltatások az ország gazdasági centruma egyértelműen Budapest és a környező agglomerációs térség. Ide költöznek a legtöbben, itt a legjobbak a megélhetési lehetőségek, ami a munkavállalókat vonzza. Magyarország egyetlen igazán nemzetközi léptékű városa Budapest, ami befektetési célponttá is teszi, ez is hat a lakáskeresletre.