Ez kemény: átlagosan 23 évig kell spórolni, ha lakást akarunk

A lakáshoz jutás a magyar viszonyok közepette egyáltalán nem egyszerű feladat, és ez már így megy évtizedek óta. Nézzünk egy átlagos élethelyzetet. Márciusban 147 800 forint volt Magyarországon egy nettó átlagbér a KSH jelentése szerint, igaz, nagy szórással, mert ezen belül a fizikai foglalkozásúaké 103 100, a szellemi foglalkozásúaké 193 000, gyermekkedvezmény és egyéb különleges esetek nélkül. (S akkor még nem beszéltünk az egyes megyék, a városok és falvak közötti komoly különbségekről.)

Reális fizetésből reális kislakást?

Tegyük fel, hogy a polgár az átlagbérből annak 20 százalékát tudja félretenni lakásvásárlásra, azaz ebben az esetben 29 560 forintot. Ez nagyjából reális, mert így még érezhetően a várható létminimum felett marad pénze. (A létminimum 2011-ben 84 ezer forint volt egy egyedülálló felnőttre, 2013-ban a Blogolod.com szerint várhatóan 92-93 ezer forint lesz.)

 

Egy tipikus kicsi, belépőszintű, 1-2 szobás lakás a fővárosban nagyjából tízmillió forintba kerül, persze nagy a szórás, hogy panel vagy tégla, és melyik kerületben, mely környéken van. Ezért a pénzért vidéken általában sokkal nagyobbat, illetve esetenként kisebb családi házakat is kapni, megint attól függ, hogy milyet és hol.

Az infláció és a kamatok szeszélyes ördöge

Persze van infláció is, meg a lekötött pénz is kamatozik. Az MNB inflációs célja évi három százalék, ami az idén – a legutóbbi adatok fényében – várhatóan teljesülni is fog. A megtakarítások hozama, kamata hosszú távon jellemzően meg szokta haladni az inflációt – különben ugyanis nem érné meg megtakarítani –, így számoljunk egy szerény, egy százalékpontos reálkamattal. Ezért tegyük fel, hogy amit félretesz a mintapolgárunk, az – nettó, a banki költségek, az esetleges kamatadó levonása után – évi négy százalékkal kamatozik évről évre.

Eközben persze a lakás ára sem állandó, a közvélekedés szerint legalább az inflációval lépést szokott tartani, persze szintén csak hosszú távon. Valamint normál esetben a fizetések is emelkednek, sok év távlatában szintén jellemzően legalább az inflációnak megfelelően. Tegyük fel tehát, hogy a lakás ára évi három, a nettó fizetés értéke pedig évi négy százalékkal megy majd fel. Mindez persze csak feltevés, de a jelenlegi viszonyok és a hosszú távú, múltbéli trendek alapján reális verzió. (A lakásárak kapcsán nemrég az Alapblog adott egy érdekes prognózist.)

23 év javulgatás

Kezdetben a megtakarításunk eléggé kilátástalannak tűnik, mert a havi 29 560, azaz évente 354 720 forint csak alig több, mint az az évi 300 ezer, amivel a feltevésünk szerint a lakás ára nő az infláció miatt. De mivel azt feltételeztük, hogy a félretett pénzünkre kapott kamat is, a bérünk növekedése is magasabb az inflációnál, a helyzet évről évre javul. Vagy inkább javulgat, a számítás szerint ugyanis ezekkel az átlagosnak mondható feltételekkel – és egy egyedülálló személynek – nem kevesebb, mint 23 évnek kell eltelnie ahhoz, hogy a félretett pénze értéke elérje a lakás – addigra 19,2 millió forintra növögető – vételárát. (A Privátbankár számításai szerint, részletes táblázatunk a cikk végén.)---- Hogyha egyszer sok pénzem lesz... ----

Nos, ez nem túl lelkesítő, csaknem egy emberöltőnyi idő, amely alatt egy pályakezdő fiatalból érett dáma vagy komoly pocakos középkorú úr válik és a gyerekek is felnőhetnek. A képletekben persze rengeteg minden változhat, a kamat és az infláció, főként a reálkamat, a reálbér-növekedés mértéke. Kereshetünk idővel sokkal többet, ha új szakmát tanulunk, vezető állásba kerülünk, de az is lehet, hogy a szakmánk kimegy a divatból. Lehet, hogy valamely sorscsapás ér, munkanélküliség, hosszú betegség, és csökkentenünk kell a megtakarításunkat.

Havi 350 ezer fixszel, az ember könnyen viccel

A kamatokra, inflációra nincs behatásunk, de saját sorsunkat befolyásolhatjuk valamelyest, legalább a képlet két pontján. Egyrészt kereshetünk jobban fizető munkát, szakmát, továbbképezhetjük magunkat, másrészt megpróbálhatjuk növelni a megtakarításaink arányát, például 20-ról 30 százalékra.

Táblázatkezelő programunkkal készítettünk egy „Mi lenne ha...?" (What-If) elemzést ezzel a két tényezővel, a bérrel és a megtakarítási hányaddal. (Lásd táblázatunkat.) Ha például csak 110 ezer forintot keresünk, de abból is sikerül a 20 százalékát folyamatosan félretenni – ami kisebbfajta varázslatnak tűnik –, akkor 29 évig kéne spórolni. Ugyanebből a bérből csak tíz százalékos megtakarítási hányaddal viszont 49 (!) évig tartana ugyanez, ha a többi feltevésünk változatlan. Ha azonban valaki olyan szerencsés helyzetben van, hogy nettó 350 ezer forintot keres és ennek 40 százalékát is félre tudja tenni, akkor már hat év után övé lehet a kiszemelt lakás.

Mi lenne, ha...? (a szükséges évek)
Megtakarítási ráta:	Nettó bér:
	110 000	147 800	180 000	250 000	350 000
10%	49	40	34	27	20
20%	29	23	20	15	11
30%	21	17	14	11	8
40%	17	13	11	8	6

A havi részlet 90 ezer forint

Csakhogy, ha eltekintünk attól a különleges verziótól, amikor valaki kibír felnőttként 10-20-30 évet a szüleinél lakva, akkor addig is, amíg spórol, laknia kell valahol. Albérleti díjként, még ha van is társa, akkor is valószínűleg kell legalább 20-30 ezer forintot fizetnie a rezsin kívül. Ez a pénz pedig örökre elvész, nem épül bele a leendő lakás árába, mint a megtakarítás.

De mi történik akkor, ha bankhitelt veszünk fel, hogy ne kelljen ilyen sokáig takarékoskodni? Az egyik nagybankunk kalkulációja szerint egy tízmillió forintos, húsz éves futamidejű  piaci forinthitel havi törlesztőrészlete jelenleg 90 037 forint. (Egy egy százalékpontos hűségkedvezménnyel és A3 kockázati besorolással.) Devizahitelből egyébként ez becslésünk szerint csak 60-70 ezer forint lenne, de jól tudjuk, hogy a devizakockázatok miatt ez mennyire kiment a divatból.

Albérleti díj vagy hiteltörlesztés?

Ezt elvileg azzal kell összehasonlítanunk, amit félretettünk a fizetésünkből (közel 30 ezer forint), plusz amit albérletre költöttünk, hiszen ha saját lakásunkban lakunk, azt már nem kell kipengetni. Ez utóbbi viszont nagyon változó tétel, durva becslésként, apróhirdetések alapján valahol 40 és 80 ezer forint között lehet a fővárosban. Így az albérlet plusz havi megtakarítás számpéldánk alapján a havi 90 ezres banki törlesztésél egyáltalán nem biztos, hogy alacsonyabb, vagy nem lényegesen. Az egyik variációban ugyanis a lakáskiadó hasznát, a lakás amortizációját (felújítási költségeit)  kell megfizetnünk, a másikban a bank kamatait, amelyek jóval magasabbak, mint a betéti kamatok.---- Mégis, ki lesz a győztes? ----

De hitelfelvételnél legalább a sajátunkban lakunk, nem kell pár évente új helyre költöznünk. Ugyanakkor kiszolgáltatottakká válunk, főleg, ha elveszítjük a munkánkat. Míg hitel nélkül segíthet, ha olcsóbb albérletet keresünk, munkásszállóra vagy rokonokhoz is mehetünk, könnyen átköltözhetünk másik városba, kerületbe vagy külföldre, a hitellel a nyakunkon jóval nehezebbé válik az alkalmazkodás.

Inkább a bankhitel a nyertes

Nagyon nehéz a döntés, nem lehet általános választ, receptet adni. De van még egy óriási különbség, ami inkább a hitelfelvétel oldalára billenti a mérleget. Az albérleti díj, a fizetés és a példánkban a fizetésből félrerakott összeg is, idővel, valahol az infláció körüli mértékben nő. A forinthitel törlesztőrészlete viszont – hacsak nagyon meg nem változnak a kamatok, amit végig így feltételeztünk – nagyjából változatlan maradhat.

Egy fizetés értéke viszont évi négy százalékos fizetésemeléssel is körülbelül 130 százalékkal nő (147 ezerről mintegy 350 ezer forintra) 23 év alatt. Vagyis a törlesztőrészlet hosszú távon sokkal kevésbé nyomja a vállunkat, míg a példa szerinti megtakarításunk és az albérleti díj évről évre nő. Összefoglalva, a bankhitel jobb megoldás hosszú távon, ám persze csak akkor, ha biztosan tudjuk fizetni. Pontos és egyértelmű tanácsot, számítást az albérleti díjak és az élethelyzetek, kamatviszonyok változékonysága miatt azonban nem lehet adni. (Hasonló eredményre jutott tavaly, magasabb kamatviszonyok mellett egy másik hasonló számítás is.)

Család ellen nincs orvosság

A bankok természetesen már nem adnak hitelt az ingatlan árának egészére, a valóságban a hitel és a megtakarítás valamilyen kombinációja lehet a járható út. Bár nagyon sok ember él magányosan is, párosan szép az élet, és ketten elvileg minden könnyebb, hasonló fizetések mellett a megtakarítás ideje a felére csökkenhet.

Ám újabb óriási problémahalmazt szül egy esetleges, sajnos szintén túl gyakori válás. Ekkor esetleg 1-2 évtizednyi spórolás vagy hiteltörlesztés veszítheti értelmét, és legalább részben elölről kell kezdeni. A gyermekek érkezése is nagy változás – már korántsem lehet annyit félretenni, ha egyáltalán lehet.

Az árak magasak vagy a fizetések alacsonyak?

A fenti számokból ­ és különböző nemzetközi statisztikákból ­ az is látszik, hogy Magyarországon nem annyira a lakásárak magasak, hanem a fizetések borzasztó alacsonyak. Az átlagfizetésben szinte egyáltalán nincsen benne az, hogy lakásra vagy bármire komolyabb összegeket félre lehessen tenni, nem is beszélve az ennél is alacsonyabb, minimálbér-közeli bérekről, amelyekből szinte képtelenség bármit is megtakarítani. Az is látszik ebből, hogy – legalábbis a legtöbb esetben – nem egyszerűen a bankok „hajszolták bele a hitelbe” az embereket, ahogy azt mostanában sokan állítják. Sokkal inkább az életkörülmények, a szomorú bérviszonyok kényszerítették vagy legalábbis terelték, csábították őket ebbe az irányba.

Ki, ha nem ők?

Ki adhatna még kölcsön pénzt lakásra, vagy biztosíthatna mindjárt lakhatást, ha a bankok nem lennének vagy nem hiteleznének? Ilyen tőkeerős szereplőként gyakorlatilag csak az állam, vagy annak alrendszere, az önkormányzat jöhetne szóba. Egy ilyen modellt azonban, ami az úgynevezett szocializmusból túlságosan is ismerős lehet, feltehetően a legtöbben nem kívánnak vissza. De az állami kamattámogatás, lakástakarék-pénztár és esetleges egyéb múltbeli és jövőbeli kedvezmények lerövidíthetik az ügyfél szenvedéseit, törlesztési terheit pár évvel.

	Mennyi idő alatt vehetek lakást?
	Kezdeti átlagbér:	147 800
	Megtakarítási ráta:	0,2
	Infláció (%/év):	3
	Befektetési kamat (%):	4
	Bérnövekedés (%/év):	4
Év	Lakás ára	Havibér	Éves bér-	Összes addigi
			megtakarítás	megtakarítás
1	10 000 000	147 800	354 720	354 720
2	10 300 000	153 712	368 909	737 818
3	10 609 000	159 860	383 665	1 150 995
4	10 927 270	166 255	399 012	1 596 047
5	11 255 088	172 905	414 972	2 074 861
6	11 592 741	179 821	431 571	2 589 427
7	11 940 523	187 014	448 834	3 141 838
8	12 298 739	194 495	466 787	3 734 299
9	12 667 701	202 275	485 459	4 369 129
10	13 047 732	210 365	504 877	5 048 772
11	13 439 164	218 780	525 072	5 775 795
12	13 842 339	227 531	546 075	6 552 902
13	14 257 609	236 633	567 918	7 382 936
14	14 685 337	246 098	590 635	8 268 888
15	15 125 897	255 942	614 260	9 213 904
16	15 579 674	266 179	638 831	10 221 291
17	16 047 064	276 827	664 384	11 294 526
18	16 528 476	287 900	690 959	12 437 267
19	17 024 331	299 416	718 598	13 653 355
20	17 535 061	311 392	747 342	14 946 831
21	18 061 112	323 848	777 235	16 321 939
22	18 602 946	336 802	808 325	17 783 141
23	19 161 034	350 274	840 658	19 335 125