7p
A tétel úgy igaz, hogy a teljes fizetést félretesszük minden hónapban és nem költünk semmire. Ugyanakkor egy felmérés szerint a különböző gazdasági folyamatok miatt kedvezőbb lett az első lakásukat vásárlók helyzete.

A 2008-ban kitört válság még mindig érezteti hatását, és a gazdaság szereplői lassú kilábalásra rendezkedtek be. A folyamatok azonban különbözőképpen hatnak a különböző helyzetben lévő családokra. Az FHB 2011-ben indította útjára az első lakásukat vásárlók helyzetének elemzését.

Az 5 legfontosabb szempontot ábrázoló pókháló-ábra bemutatja, hogy a 2002-es és a 2013-as helyzet igen eltérő: a hajdani támogatási rendszer helyett jelenleg kedvezőbb lakásárak és alacsonyabb kamatok segíthetik első lakásukhoz a fiatal családokat. A 2010-es helyzethez képest egyértelműen javultak a mutatók. A már tulajdonosokat kedvezőtlenebbül érintő lakásár-csökkenés egyre jobb vásárlási lehetőséget kínál, a kamattámogatás és az új lakások piacát érintő szocpol erősítése könnyíti az első évek terheit.

Az alacsony infláció a reálbérek növekedését okozta, az előző év azonos negyedévéhez képest 1,9%-kal. A nettó keresetek növekedése tehát reálbér-növekedéssel járt együtt. Ennek a folyamatnak érezhető hatása lehet a lakáskeresletre, amennyiben a tendencia folytatódik, illetve amint a foglalkoztatottak arra számítanak, hogy tartósan folytatódni fog. Az FHB a jövedelmi helyzetet a lakásárakhoz viszonyítva vonja be az első lakásukat vásárlók helyzetének elemzésekor. A jövedelmi helyzet javulása a csökkenő lakásárakkal együtt jóval kedvezőbb helyzetbe hozta a lakásvásárlókat.

Minél alacsonyabb a mutató értéke, azaz minél rövidebb időszak jövedelmét kell kiadni egy négyzetméternyi lakásra, annál kedvezőbbek a vásárlók lehetőségei. A tavalyról idénre történt javulás pedig az emelkedő jövedelmeknek és a lakásárak 2%-os csökkenésének együtt tulajdonítható.

Debrecenben és Győrben is hasonló a helyzet

Az első lakásukat vásárlók számára kedvező trend nem csak országosan, hanem az egyes nagyvárosokban is igaz, például Budapesten, Debrecenben és Győrben is. Az elmúlt többéves időszak fő trendje az erőteljes csökkenés: 2004 óta évről évre egyre kevesebbet kell dolgozni egy négyzetméternyi lakásért. A városokra jellemző nettó kereseteket az egy adózóra jutó adóalapból az egy adózóra jutó adót levonva közelíti a vizsgálat.

Az adatok szerint Budapesten kell a legtöbbet dolgozni egy négyzetméternyi lakásért: mintegy másfél hónapot. Ez azt jelenti, hogy Budapesten – miközben mind a lakások, mind a keresetek tipikusan magasabbak, mint az ország többi részén – a lakások ára nagyobb eltérést mutat más nagyvárosokhoz képest, mint a keresetek eltérése. Budapesten 2010-ben 255 ezer forint körüli átlagos négyzetméterár érvényesült, míg a havi átlagos nettó kereset 165 ezer forint körüli volt. Ezzel szemben Miskolcon például az átlagos fajlagos ár és a havi kereset szinte megegyezett egymással: előbbi 130 ezer forint körüli, utóbbi 134 ezer forint körülire becsülhető.

A fenti adatokból az is kiszámítható, hogy mennyibe kerül – ledolgozott hónapokban mérve – egy átlagos méretű lakás. Egy 60 négyzetméteres lakást tekintve például látjuk, hogy míg Budapesten 92,4 hónapot, azaz több mint 7 és fél évet kell dolgozni (más célra egyáltalán nem költve), addig ez Győrben alig több mint 6 év, Szolnokon vagy Miskolcon pedig 5 év, vagy annál is kevesebb.
Az itt bemutatott adatok különösen fontosak az első lakásukat vásárlók számára, akik új belépőkként először jelennek meg a lakáspiaci lépcsőn (property ladder), és nem feltétlenül tudják első ingatlanukat egy korábbi eladásából részben finanszírozni. Éppen ezért a hitelezési környezet is különösen fontos számukra.

Csökkennek a hitelkamatok

A csökkenő inflációval párhuzamosan tovább csökkentek a betéti és hitelkamatok is. Támogatott hitel igénybevétele esetén akár 6% induló kamattal is igényelhető lakáshitel. Az FHB államilag támogatott hitelkonstrukciója új lakás építésére, vásárlására például 6% induló kamattal igényelhető, 6,36-7,09% THM mellett.

Az első lakásukat vásárlók számára az alacsonyabb kamatkörnyezet a 15 év körüli tipikus futamidőt is figyelembe véve azt jelenti, hogy a hitelek részletei mérsékelt terhet jelentenek. Elmondható, hogy immár az árfolyamkockázattól mentes forinthitelek nyújtotta lehetőségek nem sokkal maradnak el az előző évtized közepén uralkodó devizahitelekétől. Az összképet még tovább javítja a hozzáférhető támogatások köre.

Valószínűleg a kedvező támogatási és kamatfolyamatoknak tulajdoníthatóan a hitelezés első félévi élénkülése óvatosan folytatódott. A kihelyezés növekedett, és a lakáscélú hitelezés augusztusban elérte a 13 milliárd forintot. Az év hátralevő részében e tendenciák folytatódására számítunk.
A támogatási rendszer itthon és külföldön is sokrétű

 

Az első lakásukat vásárlók gyakran kiemelt figyelmet kapnak a kormányzat és a piaci szereplők részéről – ők a célpontjai számos lakáshoz jutást elősegítő programnak. Számításaink során egy tipikus család által egy tipikus lakás vásárlásához felvett hitel kapcsán összegeztük a lehetséges támogatások értékét, a jelenleginél kedvezőbb lehetőségek legutóbb 2004-ben kínálkoztak.

Az állami támogatások legnagyobb része a kamattámogatott hitelek révén szerezhető meg. Az otthonteremtési kamattámogatás öt éven át tart, és a referenciahozam akár 70%-a is lehet (új lakás esetén, és három gyermekkel), de legalább a referenciahozam 50%-a.

Különösen az első lakásukat vásárlóknak kedvez az akár 3 millió 250 ezer forint vissza nem térítendő támogatást jelentő, új lakásokra érvényes lakásépítési támogatás (a szocpol) is, hiszen kifejezetten családokra, vagy tervezett családokra szabták: a támogatás mértéke a (vállalt) gyerekek számával együtt növekszik. Ezen felül még a lakás-takarékpénztári megtakarításokban elérhető támogatásra is lehet támaszkodni.

Idén januártól érvényes a magasabb illetékkedvezmény a 35 évesnél fiatalabb első lakásukat vásárlók számára, mivel a legfeljebb 15 millió forintos lakás vásárlásakor a tulajdonszerzés miatt egyébként fizetendő illeték felét kell leróniuk. Jelenleg a 35 év alattiak, jövő évben pedig már minden első lakását vásárló kérheti az illeték 12 havi pótlékmentes részletfizetését.

Az FHB szerint számos példát láthatunk ennek a szegmensnek a támogatására külföldön is. Van, ahol központi kormányzati intézkedésekről van szó, máshol önkormányzati vagy akár egyetlen jelzálogbank által bevezetett kedvezményekkel lehet találkozni. E konstrukciókhoz hasonlítva a magyar támogatási rendszert elmondható, hogy széles körben nyújt a vásárlóknak kedvező lehetőségeket.

Támogatások és konjunktúra alapozhatja meg a változást

A gazdasági válságból való kilábalás és az ösztönző támogatási rendszer együttes hatása meghozhatja a lakáspiacon is régen várt fordulatot. Az FHB Banknál a hitelezés és a hitelek iránti érdeklődés emelkedése az egyik erre utaló jel, a másik ilyen indikátor pedig az lehet, hogy az első lakásukat vásárlók és a befektetési célra beruházók egyre nagyobb számban jelennek meg a vevői oldalon. Az FHB Ingatlan Zrt. saját ingatlanközvetítési üzletágának tapasztalatai azt mutatják, hogy potenciális érdeklődők kb 25-30 százaléka keres első lakást, az ő végső döntésüknek azonban sokszor az anyagi helyzetük szab korlátot, ezért ennek a vásárlói csoportnak az úgynevezett „félszocpol” kedvezmény bevezetése további lökést adhatna.

A 2010-es évig tapasztalt jelentősebb esés óta már harmadik éve, a népszerű lokációkban kimutathatóan növekvő bérleti díjak, és a bérlakáspiacon elérhető, akár bruttó 8 %-os, vagy azt meghaladó hozamok egyértelműen igazolják azt a véleményt, hogy az első lakásvásárlók mellett a befektetési, kiadási céllal vásárlók (buy to let) az a másik vásárlói csoport, amely a keresleti oldalon segítheti a kilábalást. A csak lassan csökkenő túlkínálat, a gazdasági fordulat törékenysége miatt azonban a lakásárak idén még tovább csökkennek, és a hitelüket fizetni nem tudók körüli bizonytalanság is elhúzódó, lassú fordulatot prognosztizál.

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG