A NER-es mogulok és mások is öntik a pénzt az ingatlanpiacra

Hová meneküljön a pénz, ha magas az infláció? Ismerős a válasz. Például ingatlanba. Ezt az alap igazságot veszik elő idén is azok, akiknek tömve a zsebe és nem ma, de még csak nem is holnap van szüksége a sok-sok millióra. A jól megválasztott irodaház, telek vagy raktárközpont válság-és pénzromlás álló. Egy ilyen inflációs környezetben ez hihetetlenül fontos menekülő út.

A célpontok között lehetnek kitűnő portfólióval bíró ingatlanos cégek is. A napokban már volt is példa erre: Tiborcz Istvánnak, a kormányfő vejének a cége megvásárolta az egyik legdinamikusabban futó vagyonkezelőt, a Diófa Alapkezelő Zrt., amelynek a zsákjában nagyon értékes bevásárlóközpontok, irodaházak és ipari ingatlanok vannak.

De nem szabad leszűkíteni a kört a NER-re. A magyar gazdaság makro mutatói 2022-ben ugyan bizonyosan elmaradnak a tavalyitól, de növekedés lesz, az ingatlanpiac szempontjából az összes fundamentum stabil. S bár vannak kockázatok, minden adott, hogy a komoly befektetők és a szerencsevadászok is megjelenjenek a vevői oldalon, akár a NER-től kicsit távolabbról érkezve.

Csak átmeneti volt a megtorpanás

Mielőtt belemennénk a részletekbe, röviden érdemes utalni az elmúlt 5-6 év fejleményeire. Az ingatlanpiac 4-5 éves szárnyalását törte meg 2020-ban a világjárvány, ekkor az ingatlanbefektetési volumen 40 százalékkal esett vissza. Akkor is látszott azonban, hogy a megtorpanás átmeneti, a kilátások erős visszapattanást jeleztek előre, amelyet az újabb fertőzési hullám lassított, de visszavetni nem tudott. Komoly vagyon halmozódott fel az elmúlt években Magyarországon is, ami kereste már a befektetési lehetőségeket. 

Ennek a vagyonnak egy jelentős része a NER-be jól betagozódott vállalkozóknál gyűlt fel. Cégeik révén befektetőként és fejlesztőként is mind aktívabbak lettek az ingatlanpiac szinte összes területén. Többen közülük állami forrásokat is felhasználva, sokszor verseny nélkül számolatlanul jutottak hotelekhez, telkekhez és irodaházakhoz, majd beléptek a kiskereskedelmi ingatlanok piacára és az utóbbi két-három évben a lakások és üdülők is érdeklik őket. Újabban a bajba jutott szállodákat kóstolgatják. Várhatóan még az áprilisi választások előtt elindítanak vagy lezárnak több tranzakciót, de kormányváltás esetén sem fogják feladni állásaikat. 

Kivétel lehet a Budapest Airport, amelyik nagy ingatlanvagyonnal is rendelkezik, ennek a megvásárlását a választások utánra halasztotta az Orbán-kormány, remélve persze, hogy nyeregben lesz a szavazást követően is. Biztosra ment viszont Debrecenben, az ottani repülőtér üzemeltető cégben 51 százalékos többséget szerzett és fejlesztéseket ígért, ezek jelentő része érinti a légikikötő infrastruktúráját is. A városi önkormányzat ingyen (!) adta az üzletrészt.

Nőtt a hazai befektetők aránya

Miközben nem lankadt a külföldi ingatlanbefektetők figyelme Magyarországon, részarányuk erősen visszaesett, 2020-21-ben csupán 20-25 százalék volt. Minden szakmai értékelés szerint a magyar piac továbbra is vonzó célpont, és a hazai cégek erős jelenléte miatt kompetitív terep a külföldiek számára. Minden szereplő tudja azonban, hogy az ingatlanok ára az anyagköltségek, az energia és a munkaerő drágulása miatt nem csökkent, sőt, felívelő szakaszban van.

Ugyanakkor a bankok a jól előkészített és ígéretes projektek esetében szívesen hiteleznek, relatíve még mindig olcsón lehet forráshoz jutni. A befektetők az elmúlt két évben a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért sokan idén próbálják behozni az elmaradt üzleteket. Ez erősíti a keresletet, így a teljes befektetési érték a 2021-es 1,3 milliárd euró után 2022-ben az 1,5-1,7 milliárd eurót is elérheti.

A CBRE nemzetközi ingatlan tanácsadó előrejelzése szerint 2022-ben az összesített európai kereskedelmi ingatlanbefektetések növekedése megközelítheti az 5 százalékot is, ez már nagyon közel van a világjárvány előtti értékekhez. A lakossági és logisztikai ingatlanok iránti kereslet várhatóan továbbra is rendkívül erős marad, az intenzív bérlői kereslet és a kiemelt ingatlanok korlátozott készlete szintén élénkíti az irodák iránti befektetői keresletet Magyarországon is.

Tehát iroda. Igen, kell ilyen eszköz is, hiába népszerű a home office. Nem sokára zárul például az a tranzakció, amely keretében a pánerópai Europa Capital a ConvergenCE kereskedelmi ingatlanbefektető és -fejlesztő céggel együttműködve Budapesten megvásárolja a 12500 négyzetméteres belvárosi Akadémia Business Centert, amit teljesen felújít. A mind kiterjedtebb fejlesztői tevékenységet folytató Futureal Csoport néhány hete befektetési üzletágat indított, az új cég (Futureal Investment Partners) éppen a napokban jelentette be, hogy három, összesen közel 70 ezer négyzetméternyi ingatlanba szállt be Lengyelországban. Megszerezte a 30 ezer négyzetméteres varsói Galeria Bemowo és a 25 ezer négyzetméteres gdański Manhattan bevásárlóközpontot, ezen kívül Wrocławban bekebelezte a 12 ezer négyzetméteres Wratislavia Tower irodaházat is.

A Futureal mellett az Indotek Group nyomul még nagy sebességgel a külpiacokon és ugyancsak felvásárlásokkal bővíti portfólióját. A Jellinek Dániel milliárdos által vezetett csoport a minap Görögországban vásárolt egy háromcsillagos szállodát, ezzel Görögország lett a cég 12. külföldi piaca, a portfólióban jelentős helyet foglal el immár a mediterrán térség.

A raktár marad a sztár idén

Nem kétséges, hogy 2022-ben is sztár lesz a raktár. Egész Közép-Európára jellemző ez, nálunk főleg a budapesti agglomerációban várhatók újabb telekvásárlások logisztikai központok felépítését célozva. Ezen kívül egy-két ipari nagyváros külső kerületében vagy annak közvetlen környezetében lehetnek ipari parki befektetések. Ferihegy környékén folytatódhatnak a felvásárlások. Irányadónak ott van a Wing nagy bevásárlása: a magyar ingatlanfejlesztő és befektető január végén megvásárolta a 44 ezer négyzetméteres raktárat és 8 ezer négyzetméternyi irodát magába foglaló Airport City Logisztikai Parkot, méghozzá rekord alacsony, 5,6 százalékos hozamon.

A CBRE jelentése szerint 2022-ben valószínűleg magas marad a logisztikai beruházások volumene az ágazatot megcélzó tőkemennyiség miatt. A növekvő bérlői keresletnek köszönhetően az ipari ingatlan várhatóan továbbra is az egyik legnépszerűbb választás marad a befektetői portfóliókat kezelők számára, ennek megfelelően felerősödik a verseny a földek és a legjobb eszközök megszerzéséért. Arra lehet számítani, hogy az alacsony hozamok megtartása érdekében felgyorsul a bérleti díjak növekedése. 

Budapesten belül a barna övezetekben is lehetséges néhány adásvétel. Itt már nem úgynevezett big boxok (doboz áruházak és raktárparkok), hanem városi logisztikai egységek épülhetnek ki, amit főleg az e-kereskedelemben előre törő külföldi és hazai cégcsoportok igényelnek. Az erősödő kereslet miatt a városi logisztikában felszámított bérleti díjak bizonyosan nőni fognak, csak a mérték kérdéses.

A barnamezős övezetek vevői

A barnamező másik „vevője” a tömeges lakásépítésben érdekelt vállalkozások köre. Csak Budapesten közel 2.900 hektárnyi rozsdaövezeti terület található, ezek felszámolása hamarosan elkezdődhet. (Vidéken több mint 2000 hektár esik ebbe a besorolásba). A fővárosban – mind darabszám, mind összterület tekintetében – a legnagyobb arányban Csepelen találhatók ilyen övezetek, de Kőbányán és Ferencvárosban is igen nagy a hányaduk, ezen kívül Angyalföldön és Rákosmentén is van pár száz hektárnyi fejlesztésre váró, kihasználatlan terület.

Nagy szükség lenne a kormány által két éve ígérgetett akcióövezeti térképre, amiben kijelölik, hogy pontosan hol indulhat rövid időn belül, kisebb előkészületeket igénylő lakásépítési projekt. Egyértelmű, hogy ha ez megtörténik, akkor ez új lendületet adhat az amúgy is aktív, új építésű lakások iránti keresletnek, és a bővülő kínálat enyhítheti a mind jobban feszítő áremelkedés mértékét. 

Megosztott kockázatok

Európa továbbra is élen jár a fenntartható eszközökre vonatkozó, tőkebevonásra irányuló szabályozási erőfeszítések terén. Ám a befektetési stratégiák a különböző eszközosztályok helyett egyre inkább a különféle kockázati források közötti diverzifikációra fognak összpontosítani. A nagyobb szén-dioxid-kibocsátású eszközök esetében a szigorúbb szabályozások miatt a kedvezmény várhatóan folyamatosan növekszik majd. A befektetők feladata lesz, hogy biztosítsák, hogy az eszközök ellenállóak legyenek ezekkel a változásokkal szemben. Idén a legnépszerűbb befektetési célpontok lesznek várhatóan a fenntarthatóságra és az éghajlati kockázat-csökkentési stratégiákra összpontosító piacok. 

A lakáspiacon még mindig nem elég aktívak itthon az ingatlanalapok, noha már alakulóban van egy-két nagyobb portfólió. Feltehetően növekedhet azonban a bérházépítési megbízások száma, ami ma még elenyésző. Sokan felkapták a fejüket, amikor legutóbb a top 5 fejlesztő közé tartozó Metrodom eladta egyik több száz lakásos elkészült beruházását egy bérház-üzemeltető cégnek, sőt egy újabbra szerződött vele egy hasonló méretű ingatlanra. 

Az ingatlanos és építőipari szektorok egészét egyre jobban átható digitalizáció újabb tranzakciókat hozhat idén, a vevők között megint feltűnhetnek a kockázati tőkecégek, amelyek a felfutás előtt álló úgynevezett proptech vállalkozásokat felvásárolhatják. Százmilliós nagyságrendű adásvételekről van szó, ezek újabb lökés adhatnak az egyes szegmenseknek az ágazaton belül. Külön figyelmet érdemelnek a sebesen fejlődő vagyonkezelő cégek, amelyek rengeteget költenek innovációra, ami elsősorban digitalizációt jelent. Szorosabb kapcsolatot építenek ki az ügyfeleikkel, hogy adatokhoz jussanak a gyorsabb és hatékonyabb működés érdekében. A komplex problémák kezeléséhez mesterséges intelligenciát, big datát és IoT megoldásokat is segítségül hívnak.