9p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Irodaházakat, raktárakat, telkeket és szenvedő hoteleket céloznak idén a magán és intézményi befektetők. A lakásoknál is nőhet az ilyen vevők aránya. És nem csak a NER-hez tartozók részvételével.

Hová meneküljön a pénz, ha magas az infláció? Ismerős a válasz. Például ingatlanba. Ezt az alap igazságot veszik elő idén is azok, akiknek tömve a zsebe és nem ma, de még csak nem is holnap van szüksége a sok-sok millióra. A jól megválasztott irodaház, telek vagy raktárközpont válság-és pénzromlás álló. Egy ilyen inflációs környezetben ez hihetetlenül fontos menekülő út.

A célpontok között lehetnek kitűnő portfólióval bíró ingatlanos cégek is. A napokban már volt is példa erre: Tiborcz Istvánnak, a kormányfő vejének a cége megvásárolta az egyik legdinamikusabban futó vagyonkezelőt, a Diófa Alapkezelő Zrt., amelynek a zsákjában nagyon értékes bevásárlóközpontok, irodaházak és ipari ingatlanok vannak.

A szenvedő plázák közül néhány szintén a célpontok között lehet. Fotó: pixabay.com
A szenvedő plázák közül néhány szintén a célpontok között lehet. Fotó: pixabay.com

De nem szabad leszűkíteni a kört a NER-re. A magyar gazdaság makro mutatói 2022-ben ugyan bizonyosan elmaradnak a tavalyitól, de növekedés lesz, az ingatlanpiac szempontjából az összes fundamentum stabil. S bár vannak kockázatok, minden adott, hogy a komoly befektetők és a szerencsevadászok is megjelenjenek a vevői oldalon, akár a NER-től kicsit távolabbról érkezve.

Csak átmeneti volt a megtorpanás

Mielőtt belemennénk a részletekbe, röviden érdemes utalni az elmúlt 5-6 év fejleményeire. Az ingatlanpiac 4-5 éves szárnyalását törte meg 2020-ban a világjárvány, ekkor az ingatlanbefektetési volumen 40 százalékkal esett vissza. Akkor is látszott azonban, hogy a megtorpanás átmeneti, a kilátások erős visszapattanást jeleztek előre, amelyet az újabb fertőzési hullám lassított, de visszavetni nem tudott. Komoly vagyon halmozódott fel az elmúlt években Magyarországon is, ami kereste már a befektetési lehetőségeket. 

Ennek a vagyonnak egy jelentős része a NER-be jól betagozódott vállalkozóknál gyűlt fel. Cégeik révén befektetőként és fejlesztőként is mind aktívabbak lettek az ingatlanpiac szinte összes területén. Többen közülük állami forrásokat is felhasználva, sokszor verseny nélkül számolatlanul jutottak hotelekhez, telkekhez és irodaházakhoz, majd beléptek a kiskereskedelmi ingatlanok piacára és az utóbbi két-három évben a lakások és üdülők is érdeklik őket. Újabban a bajba jutott szállodákat kóstolgatják. Várhatóan még az áprilisi választások előtt elindítanak vagy lezárnak több tranzakciót, de kormányváltás esetén sem fogják feladni állásaikat. 

Kivétel lehet a Budapest Airport, amelyik nagy ingatlanvagyonnal is rendelkezik, ennek a megvásárlását a választások utánra halasztotta az Orbán-kormány, remélve persze, hogy nyeregben lesz a szavazást követően is. Biztosra ment viszont Debrecenben, az ottani repülőtér üzemeltető cégben 51 százalékos többséget szerzett és fejlesztéseket ígért, ezek jelentő része érinti a légikikötő infrastruktúráját is. A városi önkormányzat ingyen (!) adta az üzletrészt.

Nőtt a hazai befektetők aránya

Miközben nem lankadt a külföldi ingatlanbefektetők figyelme Magyarországon, részarányuk erősen visszaesett, 2020-21-ben csupán 20-25 százalék volt. Minden szakmai értékelés szerint a magyar piac továbbra is vonzó célpont, és a hazai cégek erős jelenléte miatt kompetitív terep a külföldiek számára. Minden szereplő tudja azonban, hogy az ingatlanok ára az anyagköltségek, az energia és a munkaerő drágulása miatt nem csökkent, sőt, felívelő szakaszban van.

Ugyanakkor a bankok a jól előkészített és ígéretes projektek esetében szívesen hiteleznek, relatíve még mindig olcsón lehet forráshoz jutni. A befektetők az elmúlt két évben a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért sokan idén próbálják behozni az elmaradt üzleteket. Ez erősíti a keresletet, így a teljes befektetési érték a 2021-es 1,3 milliárd euró után 2022-ben az 1,5-1,7 milliárd eurót is elérheti.

A CBRE nemzetközi ingatlan tanácsadó előrejelzése szerint 2022-ben az összesített európai kereskedelmi ingatlanbefektetések növekedése megközelítheti az 5 százalékot is, ez már nagyon közel van a világjárvány előtti értékekhez. A lakossági és logisztikai ingatlanok iránti kereslet várhatóan továbbra is rendkívül erős marad, az intenzív bérlői kereslet és a kiemelt ingatlanok korlátozott készlete szintén élénkíti az irodák iránti befektetői keresletet Magyarországon is.

Tehát iroda. Igen, kell ilyen eszköz is, hiába népszerű a home office. Nem sokára zárul például az a tranzakció, amely keretében a pánerópai Europa Capital a ConvergenCE kereskedelmi ingatlanbefektető és -fejlesztő céggel együttműködve Budapesten megvásárolja a 12500 négyzetméteres belvárosi Akadémia Business Centert, amit teljesen felújít. A mind kiterjedtebb fejlesztői tevékenységet folytató Futureal Csoport néhány hete befektetési üzletágat indított, az új cég (Futureal Investment Partners) éppen a napokban jelentette be, hogy három, összesen közel 70 ezer négyzetméternyi ingatlanba szállt be Lengyelországban. Megszerezte a 30 ezer négyzetméteres varsói Galeria Bemowo és a 25 ezer négyzetméteres gdański Manhattan bevásárlóközpontot, ezen kívül Wrocławban bekebelezte a 12 ezer négyzetméteres Wratislavia Tower irodaházat is.

A Futureal mellett az Indotek Group nyomul még nagy sebességgel a külpiacokon és ugyancsak felvásárlásokkal bővíti portfólióját. A Jellinek Dániel milliárdos által vezetett csoport a minap Görögországban vásárolt egy háromcsillagos szállodát, ezzel Görögország lett a cég 12. külföldi piaca, a portfólióban jelentős helyet foglal el immár a mediterrán térség.

A raktár marad a sztár idén

Nem kétséges, hogy 2022-ben is sztár lesz a raktár. Egész Közép-Európára jellemző ez, nálunk főleg a budapesti agglomerációban várhatók újabb telekvásárlások logisztikai központok felépítését célozva. Ezen kívül egy-két ipari nagyváros külső kerületében vagy annak közvetlen környezetében lehetnek ipari parki befektetések. Ferihegy környékén folytatódhatnak a felvásárlások. Irányadónak ott van a Wing nagy bevásárlása: a magyar ingatlanfejlesztő és befektető január végén megvásárolta a 44 ezer négyzetméteres raktárat és 8 ezer négyzetméternyi irodát magába foglaló Airport City Logisztikai Parkot, méghozzá rekord alacsony, 5,6 százalékos hozamon.

A CBRE jelentése szerint 2022-ben valószínűleg magas marad a logisztikai beruházások volumene az ágazatot megcélzó tőkemennyiség miatt. A növekvő bérlői keresletnek köszönhetően az ipari ingatlan várhatóan továbbra is az egyik legnépszerűbb választás marad a befektetői portfóliókat kezelők számára, ennek megfelelően felerősödik a verseny a földek és a legjobb eszközök megszerzéséért. Arra lehet számítani, hogy az alacsony hozamok megtartása érdekében felgyorsul a bérleti díjak növekedése. 

Budapesten belül a barna övezetekben is lehetséges néhány adásvétel. Itt már nem úgynevezett big boxok (doboz áruházak és raktárparkok), hanem városi logisztikai egységek épülhetnek ki, amit főleg az e-kereskedelemben előre törő külföldi és hazai cégcsoportok igényelnek. Az erősödő kereslet miatt a városi logisztikában felszámított bérleti díjak bizonyosan nőni fognak, csak a mérték kérdéses.

A barnamezős övezetek vevői

A barnamező másik „vevője” a tömeges lakásépítésben érdekelt vállalkozások köre. Csak Budapesten közel 2.900 hektárnyi rozsdaövezeti terület található, ezek felszámolása hamarosan elkezdődhet. (Vidéken több mint 2000 hektár esik ebbe a besorolásba). A fővárosban – mind darabszám, mind összterület tekintetében – a legnagyobb arányban Csepelen találhatók ilyen övezetek, de Kőbányán és Ferencvárosban is igen nagy a hányaduk, ezen kívül Angyalföldön és Rákosmentén is van pár száz hektárnyi fejlesztésre váró, kihasználatlan terület.

Nagy szükség lenne a kormány által két éve ígérgetett akcióövezeti térképre, amiben kijelölik, hogy pontosan hol indulhat rövid időn belül, kisebb előkészületeket igénylő lakásépítési projekt. Egyértelmű, hogy ha ez megtörténik, akkor ez új lendületet adhat az amúgy is aktív, új építésű lakások iránti keresletnek, és a bővülő kínálat enyhítheti a mind jobban feszítő áremelkedés mértékét. 

Megosztott kockázatok

Európa továbbra is élen jár a fenntartható eszközökre vonatkozó, tőkebevonásra irányuló szabályozási erőfeszítések terén. Ám a befektetési stratégiák a különböző eszközosztályok helyett egyre inkább a különféle kockázati források közötti diverzifikációra fognak összpontosítani. A nagyobb szén-dioxid-kibocsátású eszközök esetében a szigorúbb szabályozások miatt a kedvezmény várhatóan folyamatosan növekszik majd. A befektetők feladata lesz, hogy biztosítsák, hogy az eszközök ellenállóak legyenek ezekkel a változásokkal szemben. Idén a legnépszerűbb befektetési célpontok lesznek várhatóan a fenntarthatóságra és az éghajlati kockázat-csökkentési stratégiákra összpontosító piacok. 

A lakáspiacon még mindig nem elég aktívak itthon az ingatlanalapok, noha már alakulóban van egy-két nagyobb portfólió. Feltehetően növekedhet azonban a bérházépítési megbízások száma, ami ma még elenyésző. Sokan felkapták a fejüket, amikor legutóbb a top 5 fejlesztő közé tartozó Metrodom eladta egyik több száz lakásos elkészült beruházását egy bérház-üzemeltető cégnek, sőt egy újabbra szerződött vele egy hasonló méretű ingatlanra. 

Az ingatlanos és építőipari szektorok egészét egyre jobban átható digitalizáció újabb tranzakciókat hozhat idén, a vevők között megint feltűnhetnek a kockázati tőkecégek, amelyek a felfutás előtt álló úgynevezett proptech vállalkozásokat felvásárolhatják. Százmilliós nagyságrendű adásvételekről van szó, ezek újabb lökés adhatnak az egyes szegmenseknek az ágazaton belül. Külön figyelmet érdemelnek a sebesen fejlődő vagyonkezelő cégek, amelyek rengeteget költenek innovációra, ami elsősorban digitalizációt jelent. Szorosabb kapcsolatot építenek ki az ügyfeleikkel, hogy adatokhoz jussanak a gyorsabb és hatékonyabb működés érdekében. A komplex problémák kezeléséhez mesterséges intelligenciát, big datát és IoT megoldásokat is segítségül hívnak. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG