5p

Miből lesz pénz a választási osztogatásra?
Mit okoz az árrésstop?
Mit kellene tenni a költségvetéssel?

Online Klasszis Klub élőben Békesi Lászlóval!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi pénzügyminisztert!

2025. június 11. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

2009-ben a Legfelsőbb Bíróság egyértelműen kimondta, hogy az ingatlanfejlesztésekhez kapcsolódó közcélú beruházások áfája levonható, ha ezek nélkül a fejlesztés nem lenne megvalósítható. A közelmúltban azonban nem várt izgalmakat okozott az Európai Unió Bírósága főtanácsnokának egy hasonló, bolgár ügyben adott előzetes véleménye, amely megtiltotta volna az adólevonási jogot. Bár az EUB múlt hét közepén közzétett ítéletében végül nem követte a főtanácsnoki véleményt, azonban komoly feltételekhez szabta az adólevonási jog érvényesítését.

Hosszú évek óta többletköltséget okoz az ingatlanfejlesztőknek, hogy – különösen nagyobb beruházások esetén – az építésügyi hatóság különféle, végeredményben közcélú beruházásokra kötelezi őket (így pl. egy bevásárlóközpont fejlesztőjét kötelezheti a hatóság arra, hogy kibővítse a közeli közlekedési csomópontot). Ezek az előírások jellemzően kötődnek magához a fejlesztéshez, ugyanakkor olyan közterületeket vagy közműveket érintenek, amelyek állami vagy önkormányzati tulajdonban állnak. Végső soron tehát olyan szolgáltatások, beruházások elvégzésére kötelezik az ingatlanfejlesztőt, amelyeket ő ingyen és bérmentve köteles közösségi tulajdonba adni.

Éveken keresztül gondot okozott, hogy a magyar joggyakorlat megtagadta a fejlesztőktől az ilyen beruházásokra jutó, előzetesen felszámított áfa levonását. Emiatt a fejlesztőnek nem csak a közcélú beruházás nettó költségét kellett állnia, hanem még az arra jutó áfát is bebukta. Örömteli változást hozott azonban a Legfelsőbb Bíróság egy 2009-es elvi határozata, amely kimondta, hogy olyan esetekben, amikor a közcélú beruházást az építésügyi hatóság az ingatlanfejlesztés feltételéül szabja, akkor az olyan azonnali és közvetlen kapcsolatban áll a fejlesztő gazdasági tevékenységének egészével, hogy az arra jutó áfa levonása nem tagadható meg. A magyarországi fejlesztők tehát 2009 óta ennek tudatában tervezhették beruházásaikat.

Ijesztget a főtanácsnok

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint ezt az állóvizet alaposan felkavarta az EUB főtanácsnokának most áprilisában kiadott véleménye az ún. Iberdrola-ügyben. Az ügy előzménye, hogy az Iberdrola nagyszabású üdülőépítésbe kezdett Bulgáriában. Ennek keretében a helyi önkormányzattal megállapodott a helyi csatornaszivattyú-telep felújításáról is, amely nélkül az új üdülőket nem lehetett volna a csatornarendszerre csatlakoztatni. A felújítás nélkül tehát lényegében az üdülőprojekt sem valósulhatott volna meg. Ugyanakkor amiatt, mert a szivattyútelep önkormányzati tulajdonban állt és azért is, mert az Iberdrola semmilyen ellenértéket nem kapott annak felújításáért, az illetékes adóhatóság megtagadta az Iberdrolától az e munkákra jutó áfa levonását. A jogvita az EUB elé került, ahol előzetes véleményében a főtanácsnok – a Legfelsőbb Bíróság fenti gyakorlatával ellentétesen – akként foglalt állást, hogy szerinte az adólevonási jog megtagadása jogszerű volt.

Az EUB megnyugtat

Ha az EUB egyetértett volna a főtanácsnok véleményével, az számos ingatlanprojektet rendkívül nehéz helyzetbe hozhatott volna; akár olyanokat is, amelyeket évekkel ezelőtt, de még az adójogi elévülésen belül valósítottak meg.

Szerencsére az EUB eltért a főtanácsnok véleményétől, így szerinte meghatározott feltételek fennállása esetén, nincs akadálya annak, hogy a közcélú beruházásokra az ingatlanfejlesztő levonhassa az áfát. Lényeges azonban, hogy az áfalevonási jog nem automatikus, hanem azt mindig az adott ügy körülményeitől függően kell megítélni.

Az EUB ítélete szerint a levonás feltétele egyrészt, hogy a beruházás közvetlen és azonnali kapcsolatban álljon az ingatlanfejlesztő adóköteles ügyleteivel, illetőleg gazdasági tevékenységének egészével. Ez a konkrét esetben például amiatt valósult meg, mert a szivattyútelep felújítása nélkül az üdülőtelepet nem lehetett volna a csatornahálózatra csatlakoztatni. Másodsorban a fejlesztőnek biztosítania kell, hogy az igénybe vett szolgáltatások költsége mint általános költség, beépüljön az általa egyébként teljesített szolgáltatások árába. Ez az elvárás azért lényeges, mert így biztosítható, hogy a fejlesztő szolgáltatásait igénybe vevő fogyasztók végezetül még e költségekre is megfizessék az áfát.

Mindezeken túlmenően az EUB felállított egy szükségességi tesztet is. Eszerint a közcélú szolgáltatások költségének csak olyan hányadára gyakorolható a levonási jog, amelyek objektív módon szükségesek ahhoz, hogy a fejlesztő teljesíteni tudja adóköteles ügyleteit.

A hazai gyakorlat

Mindezek alapján tehát nem várható gyökeres változás az eddigi magyar joggyakorlathoz képest. Ugyanakkor az EUB által támasztott feltételek mégis szigorítottak ezen; ezért e feltételeket minden egyes konkrét esetben alaposan értékelni kell annak érdekében, hogy vitán felül biztosítható legyen az áfa levonásának a joga.

Azt ugyanakkor fontos látni, hogy az EUB a jelen esetben sem érezte feladatának azt, hogy a közcélú beruházás „output” oldalát értékelje. Nem nyilvánított ugyanis véleményt arról, hogy az önkormányzatnak ingyenesen nyújtott szolgáltatás voltaképpen áfaköteles vagy az áfa hatályán kívüli ügyletként kezelendő-e. Biztató ugyanakkor, hogy az áfa levonhatóságát nem tette függővé attól, hogy a közcélú beruházás átadása maga áfaköteles-e. Ez pedig még jól jöhet a hazai joggyakorlat további fejlesztéséhez is.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Hitelből venne lakást? Akkor ennek most örülhet
Privátbankár.hu | 2025. június 4. 08:36
Amennyiben a szükséges önerő előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása.
Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG