6p

Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Kádár János, az MSZMP főtitkára előszeretettel beszélt arról, hogy Angyalföld közel állt a szívéhez, mert úgymond a budapesti munkásosztály jelentős része ott dolgozik és sokan ott is laknak. A gyárak azonban eltűntek, helyettük masszív irodanegyed jött létre a Váci út mentén, a párhuzamos utcákban viszont lakóparkoknak nevezett 8-10 emeletes társasházak erdeje kezd kibontakozni. És persze, nem a kétkezi emberek vesznek ott lakásokat, hanem irodisták – nehogy túl messziről kelljen munkába járni.

Angyalföldön rengeteg a kis alapterületű új vagy újszerű lakás, amit könnyű kiadni. Fotó: depositphotos
Angyalföldön rengeteg a kis alapterületű új vagy újszerű lakás, amit könnyű kiadni. Fotó: depositphotos

Az Angyalföldnek is otthont adó XIII. kerület még mindig nagy szeletet hasít ki a teljes fővárosi forgalomból, az adásvételek tizede ott történt tavaly. Sokan vesznek ott lakást saját célra, de bőven jelen vannak a befektetők is, a legóvatosabb becslések szerint is legalább 35-40 százalék az arányuk. Nem véletlen, mivel a metró miatt kiváló a környék megközelíthetősége, a beruházók nagy társasházaiban legalább 50 százalék a jól kiadható kisebb ingatlanok aránya. A kerületi önkormányzat két évtizede folyamatosan fejleszti a szociális és kulturális infrastruktúrát – részben a sok odatelepült cég adójából.

Sajátossága a kerületnek, hogy nem csupán a 7-8 emeletes óriási tömbök nőnek ki a földből a nagy léptékű beruházásokban, hanem a kerület angyalföldi részén, a régebbi bérházas utcákban 2-4 szintes társasházak is bőven épülnek vagy épültek. Ezeket sokan pont azért szeretik, mert nem tartják olyan nyomasztóan nagynak, mint a lakóparknak nevezetteket.

Értékbefolyásoló szempontok Angyalföldön

  • metrótól való távolság
  • Dunától való távolság
  • iskola, óvoda, gyógyszertár közelsége
  • méret
  • beosztás
  • használt tégla lakás esetén a felújítás éve, mértéke és jellege
  • önálló garázs vagy gépkocsibeálló
  • panel esetén panelprogramos részvétel.

Mire számítson az, aki itt keres lakást? Arra, hogy a teljes kínálat közel 4000 ingatlant tartalmaz. Ebből csak mintegy 200 a panel, a többi tégla és kicsit több mint száz csúsztatott zsalus. Itt is bővült a teljes kínálati paletta, mint az ország egészében, ám itt főleg azért, mert a kerület évek óta vezeti az új építésű projektek piacát.

Aki rögtön költözne új lakásba, az közel 200 közül válogathat, további közel kétezer még épül. Az elmúlt pár hónapban azt lehetett tapasztalni, hogy jóval kevesebb lett a tervasztalról kínált lakások száma, mert a beruházók belevágtak ugyan a kivitelezésbe de csak később, nagyjából szerkezetkész állapotban kezdték el az értékesítést. Ezt egyébként a potenciális vevők is jobban szeretik, sokan direkt megvárják, míg eljut idáig az építkezés, így biztosabbnak vélik a befejezést. Ennek viszont az a kockázata, hogy lemaradnak a bevezető árakról, a fejlesztők ugyanis a 1,5-2 éves kivitelezési szakaszban egyszer biztos fognak árat emelni, de inkább kétszer.

Tudomásul kell venni, hogy a még mindig erős kereslet magasan tartja az árakat, bár a kerület az új és a használt otthonokat együtt vizsgálva csak a hatodik a kerületek árrangsorban a maga átlagosan 1,03 millió forintos négyzetméterárával. Ha mindenképpen újat akarunk venni, azzal kell számolni, hogy átlagosan 1,3 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozunk. Ám ha a Dunához közel akarunk lakni egy ilyen új otthonban, akkor 1,5-1,7 millió forintos négyzetméterárra, vagy ennél is többre kell felkészülni. 

Jó karban lévő vagy felújított téglalakásokat már egymillió forint alatti négyzetméteráron is vehetünk. Mintegy 1130 ilyen ingatlan kelleti magát a hirdetési portálokon. Csaknem kétezer olyan lakás is van a piacon, amely 2011-ben vagy azután épült. A Duna House szerint egyébként Angyalföldön tavaly is tudtak nőni az átlagárak, mintegy 3-4 százalékkal. 

A kerületben a legkeresettebb ingatlantípus a használt, téglaépítésű lakás, az adásvételek háromnegyedét ezek tették ki. A második legnépszerűbb a panel volt, továbbra is népszerűek az 52-56 négyzetméteres házgyári lakások, jellemző a 750-800 ezer forintos négyzetméterár. 

Közvetve növeli az ingatlanok értékét, hogy idén is folytatódnak az infrastrukturális fejlesztések. Önkormányzati költségvetésből 4 nagyobb útfelújítás és 4 nagyobb zöldterületi fejlesztés lesz 2024-ben. Az AngyalZÖLD 3.0 program alapján végzett idei fejlesztések összértéke bruttó 804 millió forint. 2015-ben tízéves intézményfelújítási program indult, az elmúlt 9 évben összesen 24,7 milliárd forintot költött az önkormányzat erre, évi szinten a legtöbbet, 7 milliárdot, 2023-ban. Bölcsődék, óvodák, iskolák és más közintézmények újultak meg és lettek hatékonyabb energiafelhasználók.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG