Sorozatunkban csaknem egy évvel ezelőtt vizsgáltuk meg utoljára a budai oldal panelpiacát. Abban nincs változás, hogy az árak csakis felfelé mozdultak, méghozzá nem is kevéssé. Már csak azért is, mert sok ezer fővárosi családnak továbbra is a házgyári lakás az alternatíva, ha lakhatásról van szó, s ez megdobja a keresletet. Vannak persze befektetők is a piacon, nekik a téglalakásokhoz képest kisebb ár és a könnyű bérbeadás a vonzó, ráadásul az értéktartásuk is megfelelő, bizonyított több évtizeden keresztül.
A befektetők kifejezetten kedvelik a Buda központi részein vagy a Lágymányoson és Kelenföldön található panellakásokat. A bérbeadási esély talán ezeken a környékeken a legjobb és a befektetendő összeg eleve kisebb, mintha Buda friss lakóparkjaiban akarna valaki akárcsak kisebb lakást is kiadási céllal vásárolni. A hirdetési és bérbeadási portálok szerint a havi átlagos bérleti díj jelenleg 260 ezer forint Budapesten, ez 20 ezer forinttal magasabb, mint tavaly decemberben volt.
Budapesten a vizsgált budai lakótelepeken 2023-hoz képest átlagosan 18 százalékos drágulás után, 843 ezer forintos fajlagos ár alakult ki idén. Ez biztosan növekedni fog jövőre, már csak azért is, mert bármennyi új pénz (támogatások+megtakarítások) szabadul a lakáspiacra, az csakis növeli a keresletet, amit szeretnének kihasználni az eladók.
Tavaly és idén is egy budai lakótelep, a Bécsi úti volt a legek ura: 2023-ban a főváros 12 legjelentősebb lakótelepe közül a Bécsi úton volt a legnagyobb árcsökkenés, idén pedig itt emelkedtek leginkább az árak. Kétezer forint híján 900 ezer forintos négyzetméterár alakult ki, ez a Duna House (DH) szerint nem kevesebb mint 33 százalékos emelkedés egy év alatt. Semmilyen külső körülmény nem indokol ekkora drágulást, Óbudának ez a része semmit sem változott egy év alatt, legalábbis olyan nem történt, ami közvetlen hatással lett volna az ingatlanok értékére. Marad a pszichológia, vagyis az, hogy a várható további drágulástól félve aki tehette, bevásárolt. Az eladók között lehettek olyanok, akiknek sürgősen kellett a pénz egy másik lakáshoz beugrónak, s ezért állhattak rá az alkura.
Értékbefolyásoló tényezők a panellakásoknál:
- elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
- elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
- teljes felújítás a panelprogramban
- belső felújítás vagy ennek hiánya
- tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága
- panoráma
- nagy üzletközpont közelsége
- van-e garázs vagy kocsibeálló a közelben
Némileg jobb a helyzet Buda északi végén, Békásmegyeren, ott 2023-hoz képest csak 18 százalékkal magasabb az ár, átlagosan 833 ezer forintba kerül egy négyzetméternyi panellakás.
Költségesebb otthonteremtésre kell készülniük azonban azoknak, akik Buda délebbre eső részeit részesítik előnyben. A DH szerint a Fehérvári úti lakótelepen 968 ezer forintot, míg a gazdagréti panelekért már milliós négyzetméterárat kérnek a tulajdonosok. Érdekes, hogy más adatokkal dolgozott az OTP Bank, mert szerinte a Fehérvári úton már az 1 milliót is meghaladja az átlagos négyzetméterár. A NAV adataiból az is látszik, hogy a nem paneles építésű Lágymányosi lakótelepen többen már 1,4 milliós négyzetméterár felett is vásároltak, és 1,2-1,4 millió között adtak el már Kaszásdűlőn, a Pók utcai, illetve a Kelenföldi lakótelepen is lakásokat.
Ezen az erősen keresleti piacon a tulajdonosok vannak jó alkupozícióban. Az alku mértéke manapság 2-3 százalék vagy ennél is kevesebb, sokszor a hirdetési áron mennek el a lakások. Az átlagos értékesítési idő 70 nap körül van.
December elején a III. kerületben mintegy 230 panelt kínáltak, közel 60 százalékuk jó vagy felújított állapotú, negyedükben távfűtés van egyedi méréssel, de csak 16 volt panelprogramos, vagyis olyan ingatlantömbön belüli, amit kívülről szigeteltek, kicserélték a nyílászárókat és a gépészetet is felújították. A háromszobás lakásokat 65-90 millió forintos ársávban lehetett megvenni. Érdekes, hogy Békásmegyeren a hegy felőli oldal mintegy 15-18 százalékkal drágább, mint a Dunához közelebbi rész.
Újbudán sokkal szerényebb volt a kínálat, alig 50 házgyári lakás forgott a hirdetési portálokon. Ezek fele panelprogramos, 23-ban légkondicionáló is működik. A teljesen kipofozott gazdagréti, kelenhegyi vagy Fehérvári úti lakásokért 1,2,-1,4 millió forintot szeretnének kapni az eladók és – mint már említettük -ebből alig lehet lefaragni valamit.
Külső terhek is hatással vannak az ingatlanok értékére, s ezek általában nem csökkenni szoktak. Így lesz ez a III. kerület életében is. Óbuda-Békásmegyer önkormányzata a kormányzati elvonásokra és a növekvő költségekre hivatkozva 2025. január 1-jével az építményadót 17,6 százalékkal, tehát hajszálra pontosan a tavalyi éves infláció mértékével emelte. Mentesítette ugyanakkor az építményadó alól a magánszemély garázsának, gépjárműtárolójának 50 négyzetmétert meg nem haladó adóalaprészét. A lépés mintegy kilencezer III. kerületi családot érint kedvezően. Az önkormányzat 100 millió forintot fordít a lakóközösségektől beérkező beruházási ötletek megvalósítására, ezek egy része nyomán élhetőbb lesz egy-egy mikrokörnyezet, ami kihat az ingatlanok értékre is.
Újbudán is megvalósult a közösségi költségvetés, mint forma, játszóterek és utak újultak meg, napelem került néhány köztéri sportpálya mellé, így olcsóbb a közvilágítás. A túlépítés viszont továbbra is nagy gond, a változtatási tilalom ugyan érvényben van, de a megkezdett óriásberuházások nyomán sok ezer új lakást fognak átadni a közeljövőben, a környezetterhelés biztos tovább növekszik. Ugyanez lesz a hatása annak, hogy a Déli Körvasút lakóövezetek mellett halad el. Az önkormányzat végül belement ebbe, de 14 milliárd forintos kártalanítást harcolt ki a kormánytól, a pénz egy részét a Hamzsabégi sétány fejlesztésére fordítják.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja
A vártnál rosszabb lett egy amerikai gazdasági szám.
