Orbán Viktort bombázzák a lakásfejlesztők újabb kedvezményeket sürgetve

Még mindig nem jelentek meg az otthonteremtési és felújítási kormánycsomag részletszabályai, bár a kvázi lakásminiszterként működő Novák Katalin már hetek óta ígérgeti. Az eddig közöltek viszont felbátorították az építésgazdaságban érdekelt cégeket, legyen szó fejlesztőről, kivitelezőről vagy építőanyag-kereskedőről. A felújítani vagy vásárolni készülő lakosság is örülhet, hiszen ha csok-kal együtt akar valaki új lakáshoz jutni vagy felújítani, akkor visszaigényelheti az 5 százalékos áfát.

A legnagyobb befolyása a fejlesztőknek van a dolgok menetére, hónapok óta több csatornán keresztül is igyekeznek nyomást gyakorolni a kormányra és még többet kisajtolni belőle. Most viszont látszik, hogy nem elégedtek meg a hallott élénkítőkkel és további döntéseket sürgetnek, a hét második felében megint ki is mondták ezeket a követeléseket.

Takács Ernő, a vezető cégeket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke sajtónyilatkozatban sürgette, hogy hosszabbítsák meg az 5 százalékos áfát sok-sok évre. A kormány ugyanis megint csak rövid időre, 2022. december 31-ig teszi lehetővé, hogy az addig megszerzett végleges építési engedély birtokában ezzel az áfamértékkel épülhessenek új lakások. Az öt százalékos kedvezményes áfával épített új lakásoknál egyébként 2026 végéig kell megszerezni a használatbavételi engedélyt. Annak, aki 2023-ban adja be vagy szerzi meg az építési engedélyt, már megint 27 százalékkal kell számolnia.

Sokkal előbbre kellene nézni

„A fejlesztésekre hektikusan ható, időszakos szabályozás helyett közép- és hosszútávon kiszámítható környezetre lenne szükség a megfelelő befektetői döntések meghozatalához, hiszen egy nagyobb társasház felépítése a telekvásárlástól az átadásig akár négy évig is eltarthat” – érvelt nem meglepő módon a vezető, aki egy személyben a lakáspiacra nem régen belépett, de más ingatlanpiaci szegmensben az élmezőny egyik motorjának számító Wing Zrt. vezérigazgató-helyettese is.

Erre rímelnek Földi Tibor, a legnagyobb hazai lakásfejlesztő Cordia Zrt. igazgatósági elnökének szavai, aki megismételte a lapunknak több hónappal ezelőtt mondottakat. Eszerint érdemes lenne a külföldi példákat követni, sok európai országban sok-sok évre előre rögzítik a feltételeket, hogy tervezni lehessen. Az 5 százalékos áfát legalább 10-15 évig kellene fenntartani ahhoz, hogy érezhetően javuljon az elmaradott lakásállomány – mondta a lapunknak ősz elején adott interjúban.

Okafogyott rozsdaövezeti program

Ide hozunk még egy problémakört. Még mindig nem tudni, mit lép a kormány a rozsdaövezeti programmal kapcsolatban. A kedvezményes lakásáfát korábban csak az ezeken a körzeteken belülre tervezett lakásprojektekre gondolta bevezetni a kabinet. Ezt a mostani rendelkezés okafogyottá teszi. Az építésgazdaságban szereplő vállalatok (ingatlanfejlesztők, építőipari kivitelkezők és kereskedők) már hetek óta sürgetik, hogy gondolja át a kormány ezt a programot és dolgozzanak ki közösen valamiféle új kedvezményrendszert, különben a rozsdaövezetek szlömösödése tovább tart. Ha lenne újabb konkrét elképzelés, akkor jelentős rétegek juthatnának korszerűbb lakásokhoz vagy ténylegesen beindulhatna néhány bérlakás projekt is, ahogy azt még pár hónappal ezelőtt a kormány különféle potentátjai jósolták. Budapesten állítólag már készen van a rozsdatérkép, a meghatározó vidéki nagyvárosokban is a vége felé közeledik a kijelölés (elvileg az év végéig kellene befejezni), de a kormány 5 százalékos áfa-bejelentése (miszerint minden területre és nem csak a rozsdaövezetre vonatkozik ez az áfa-mérték) megakasztotta ezt a munkát.

A vezető fejlesztők több fórumon is megerősítették a lapunk által az elmúlt hetekben előrevetítetteket: az áfacsökkentés nyomán ugyan bővül a kínálat, de folytatódni fog az újlakások drágulása, amelyet az egyre növekvő kereslet is hajt. A Portfolio eheti Property Investment Forum 2020 című konferenciáján Banai Ádám, az MNB igazgatója ehhez hozzátett még egy szempontot: nagy kérdés, hogy lesz-e elegendő kivitelezői kapacitás, hiszen a fejlesztők rászabadítják a piacra a megrendeléseiket. Földi Tibor úgy fogalmazott, hogy inflálódhat az az állami támogatási csomag, aminek például része a csok kibővített felhasználási lehetősége. Szerinte elképzelhetetlen továbbá, hogy az építőanyagok ára csökkenjen, ha hirtelen több tízezer lakást kell felépíteni. A vállalkozói beruházások mellett a lakossági építkezések és felújítások is mind kivitelezőért kiáltanak.

Nem meglepő módon – és ezt is jeleztük már – a lakásfelújításokhoz biztosított állami támogatás megjelenésének lesz egy negatív hatása is. Átmeneti szakemberhiány lesz, a szakmunkák tovább fognak drágulni. A szakmunkások jelentős része ősszel már visszament külföldi munkahelyére és hazacsábítani csak akkor lehet őket, ha az itt kapott jövedelmük legalább a nyugati állásokban elérhető összeg 70-80 százaléka. Márpedig ha ezt itthon is megkapják, az azt jelenti, hogy ezt a költséget be kell építeni a kivitelező vállalási árába, s így a végső fogyasztói ár csakis növekedhet.

Földi Tibor most azt mondta, hogy a nyáron már érezték, hogy a kivitelezők 15-20 százalékkal is lejjebb vitték áraikat, de ez könnyen visszapattanhat, amint a fejlesztők tavasztól hatalmas keresletet támasztanak az építőipari cégek munkájára.

A kapacitásgondokat az is tetézheti, hogy a kormány az elmúlt hetekben többszáz milliárd forintot osztogatott szét különféle önkormányzati beruházásokra, miközben az úgymond sajátjait is folytatni kívánja. Több ingatlanfejlesztő jelezte lapunknak, hogy ez jelentős kapacitáselvonást eredményez, így a magáncégek beruházásaira megint nehezebb lesz jó minőségű kivitelezőt találni.