8p

Mi legyen a pénzünkkel? Tegyük állampapírba? Részvénybe? Ingatlanba? Kriptóba?
A befektetésektől a vagyonkezelésig - újra itt a Klasszis Klub Live!

Jöjjön el személyesen, találkozzon neves szakértőkkel vagy csatlakozzon online!

2024. március 27. 17:00

Részletek és jelentkezés itt!

Válságos állapotúnak is nevezhető a budapesti albérletpiac – állapította meg a GKI Gazdaságkutató friss tanulmánya. Mi segíthetne a helyzeten? Több önkormányzati lakás kellene? Kevesebb Airbnb? Mennyit számít a csok bevezetése és a kedvezményes lakásáfa eltörlése? Ami biztos: többet kell dolgozni egy lakás megvásárlásához, mint 10 éve.
(Fotó: depositphotos.com)

Átfogó, 54 oldalas tanulmányt készített a GKI Gazdaságkutató Zrt. az ingatlanpiac jelenlegi helyzetéről. Tanulmányuk célja a magyarországi, ezen belül a budapesti lakáspiac bemutatása volt.

„A budapesti albérletpiacot válságos állapotban lévőnek is nevezhetjük, mivel a nem szívességi albérlők esetében az átlagos keresetekhez viszonyított bérleti díj túl magas” – szögezték le a GKI-tanulmány készítői.

Több budapesti lakás, kevesebb lakóval

2016-ban 4,4 millió lakás volt az országban, ebből 21 százalék Budapesten, 52 százalék más városokban, 28 százalék községekben található. A budapesti lakásállomány a 2000-es 821 ezerről 2017-re 916 ezerre nőtt. Ezzel párhuzamosan Budapest népessége valamelyest csökkent (éves átlagban 0,1 százalékkal). Így az egy főre jutó lakótér nőtt, az egy háztartásra jutó lakosok száma mégis csökkent.

A GKI adatai szerint a lakásállomány bővülését az új lakásépítések jelentik, míg szűkítően hatottak a lakásmegszüntetések és a bontások. A megszűnt lakások száma a teljes vizsgált időszak alatt alacsony maradt (összesen 11,3 ezer lakás szűnt meg 18 év alatt). Ezzel szemben a válságot megelőzően és az alatt is sok lakást adtak át (2000 és 2010 között 86,7 ezer lakás épült). 2010 után azonban az átadott lakások száma jelentősen elmaradt a válság előtti szinttől (2011-17 között 16 ezer lakásátadás történt). Kisebb felfutás 2016-tól látható, azóta 2,8 ezer lakás épül évente.

A GKI szerint a folyamatot gyakran említik a lakhatási szegénység elterjedésének, a lakásár-emelkedés egyik fő okaként.

A budapesti lakásállomány, az új építések és a megszűnések alakulása
(darab, 2000-2017, forrás: GKI)

Jó befektetés lett az ingatlan, de…

Az ingatlanpiac az egyik leginkább konjunktúra-érzékeny piac – jegyzik meg az elemzés készítői. A válság után a gazdasági környezet javulásával és a csökkenő kamatszintek miatt az ingatlan 2013-tól vonzó befektetési forma lett, így a tranzakciószám is fokozatosan növekedésnek indult. A dinamikus áremelkedés és az emelkedő állampapír-hozamszint azonban visszafogta a keresletet, így mára a tranzakciószám a válság alattinál alacsonyabb szintre került.

Budapesti lakáspiaci tranzakciók száma (jobb tengely)
és megoszlásának aránya (darab, 2007-2018 forrás: GKI)

9 ezer üresen álló önkormányzati lakás

Budapesten az önkormányzati bérlakások az ingatlanoknak mindösszesen 3,7 százalékát teszik ki. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint, míg Budapesten egy önkormányzati ingatlan átlagos bérleti díja havonta 20 ezer forint körül mozgott az elmúlt években, addig 2018-ban egy magánlakásbérlet Budapesten 125 ezer forint volt.

Legalább 16 évig törlesztjük a lakáshitelt

A KSH nemrég publikált Lakossági lakáshitelezés címet viselő kiadványa szerint a folyósított lakáscélú kölcsönök átlagos futamideje egy év alatt fél évvel, 15,8 évre nőtt. A lakásépítési hitelek futamideje volt a leghosszabb, elérte a 18,6 évet, ezt az új lakás, valamint a használt lakás vásárlásához kapcsolódó hitelek követték (átlagosan 17,2, illetve 16,4 éves futamidővel). További részletek >>>>

„A lakhatási válság kialakulásának kockázata jelentős mértékben csökkenthető az önkormányzati bérlakások számának növelésével” – állapítja meg a GKI.

Az önkormányzati lakások bérleti díjában nagy különbségek vannak Budapest kerületei között. Volt olyan kerület, ahol az önkormányzati bérlakások átlagos bérleti díja feleződött (2. kerület), de volt olyan része is Budapestnek, ahol az önkormányzati bérlakások átlagos bérleti díja a duplájára nőtt (17. és 18. kerület) 2008 és 2017 között.

A lakhatási szegénység és az önkormányzati ingatlanok viszonylatában az egyik legfelkapottabb téma mostanában az üresen álló önkormányzati bérlakások kérdése. Ezek száma egyes kerületekben „meghökkentően nagy”. A fővárosban 2017-es adatok szerint 9 ezer önkormányzati lakás állt üresen. (Például a 2. és 8. kerületben az önkormányzati ingatlanok harmada.)

(Fotó: depositphotos.com)

A GKI szakértői úgy látják, ennek oka az ingatlanok rossz minősége lehet, azonban az adatszolgáltatás miatt ilyen információk nem érhetők el. Ugyanakkor egy célzott központi felújítási programmal 20-25 ezer rászoruló lakásproblémáját lehetne kezelni.

Hány évet kell dolgozni egy lakásért?

A felmérés szerint 2010-ben egy átlagos használt lakásért egy budapestinek átlagosan 7 év 9 hónapot kellett dolgoznia, míg egy új lakásért 9 év 7 hónapot. 2014 és 2018 között a budapesti átlagkereset 38 százalékkal nőtt, a használt lakások 31 hónappal, az új lakások pedig 23 hónappal kerültek többe. Ma átlagosan 10 évnyi kereset kell egy új, és 9 év egy használt lakás megvásárlásához.

Az átlagos magánlakás bérleti díj alakulása Budapesten (Ft/hó, 2010-2018, forrás: GKI)

Mennyit számít a csok?

Az elemzés készítői kiemelik, az elmúlt évek legnagyobb lakossági támogatása a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (csok) volt. A támogatásra azonban a használt lakást kínálók árnöveléssel, az új lakást kínálók ugyanezzel, valamint volumenbővüléssel reagáltak.

A csok-ot megelőző időszakban a használt és az új ingatlanok árindexe nagyon hasonlóan mozgott és egymáshoz közel állt. A csok 2016-os bevezetése után a két árindex folyamatosan szétválik. Ezzel párhuzamosan jól láthatóan az új lakásokra igénybe vett csok mértéke lényegesen meghaladta a használt lakásokra igénybe vett kedvezmény volumenét.

A csok-szerződéskötések éven belül kumulált volumene
a lakásárindexekkel összevetve (Forrás: GKI)

A teljes csok-volumen 68 százalékát fordították új lakásokra, ami azt jelenti, hogy összesen közel 200 milliárd forinttal fordítottak többet új ingatlanra, mint használtakra. Ugyanakkor ez, a drasztikus áremelés miatt, egyre kevesebb lakást jelent – írja a GKI.

Nem tett jót az áfacsökkentés

Karácsony Gergely ígérete

Karácsony Gergely főpolgármester választási programjában külön pontként szerepelt a lakhatás. A programpont számos elemet tartalmazott, a legkézzelfoghatóbb közöttük a jelenleg üresen álló lakások bevonása. Szerinte ez, és a nonprofit lakásépítések elindítása, a mai 4,6 százalékról legalább 10 százalékra növelné a “szabályozott lakásbérleti szektort” a fővárosban. Szerinte ez csökkentené a bérleti díjakat a magánszektorban is. Részletek >>>>

Milyen hatást gyakorolt a piacra az új lakásokra bevezetett 5 százalékos áfakulcs a korábbi 27 százalék helyett? Azt, hogy az új ingatlanok még drágábbak lettek. Míg 2008 és 2015 között az áremelkedés üteme 15 százalék volt, addig az áfacsökkentés után 2018-ig 29 százalék.

A jó minőségű használt lakóingatlanok árai is meredek emelkedésbe kezdtek. Míg 2008 és 2015 között 11 százalékkal mentek fel a jó minőségű használt lakások árai, addig 2015- és 2018 között már 48 százalékkal.

Ugyanakkor 2020-tól a kedvezményes áfát kivezetik. Ez az új ingatlanok esetében drágulást vetít előre, ha a keresleti oldal ezt lehetővé teszi. A GKI szakértői úgy számolnak, tekintettel a kialakult magas árakra, inkább az valószínű, hogy az új építések száma a fővárosban visszaesik.

És még ott van az Airbnb...

Az elemzés készítői azt is megjegyzik, hogy a lakhatási válság egyik megelőzési módja a gyakran felvetett Airbnb adóztatása. Ez a kedvező hatás az Airbnb-lakások budapesti viszonylatban elhanyagolható száma miatt nem valószínű.

A budapesti lakások a bentlakó jogcímének megoszlása szerint (2018, forrás: GKI)

Azokat az Airbnb-n jegyzett lakásokat érdemes ebben az esetben elsősorban vizsgálni, amelyek egy évben több mint 180 napot voltak kiadva, mert ezek azok, amelyekről feltehető, hogy a tulajdonos nem használja lakhatási célból. Ezek száma az Airbnb adatközlése alapján Budapesten 2 900 darab volt, ami a budapesti teljes lakásállomány szemben elhanyagolható (mindössze 0,3 százalék).

Mindezek alapján az Airbnbnek - az alacsony lakásszám miatt - nincs jelentős hatása a hosszú távú lakásbérleti piacra. Így az Airbnb korlátozó szabályozása nem segítene a lakhatási válság mérséklésében a GKI szerint.

A bérelt lakás lett a menő, nem a saját tulajdon

A kormány lakáspolitikai döntéseinek hatása éppen szembemegy az általuk megjelölt céllal. A lakások drágulása külföldi munkavállalás felé löki a fiatalokat a hazai otthonteremtés helyett. Az itthon maradók csak súlyos hitelek és családi összefogás segítségével keríthetnek fedelet a fejük fölé. Az Mfor.hu cikke >>>

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG