|
| Eladó használt lakás a főváros V. kerületében. Forrás: MTVA, Jászai Csaba |
Van néhány nyilvánvaló árbefolyásoló tényező, ezeket a vevők többsége ismeri, sőt az eladók be is árazzák előre. Ilyen a lakás állapota, felújítottsága, elosztása, az emelet szintje, vagy éppen az épületen, településen belüli elhelyezkedése, a közlekedési eszközök és a szociális infrastruktúra közelsége.De ami igazán alakítani tudja az árat, azok általában nincsenek szem előtt, sőt gyakran a hirdetésből sem derülnek ki – véli Havas János. Az OTP Ingatlanpont szakembere az alábbi árcsökkentő tényezőkre hívja fel a lakásvásárlók, és persze a lakáseladók figyelmét.
Sokat csökkent az áron, ha az ingatlannak van haszonélvezője: ilyenkor a vevő tulajdonképpen plusz egy fővel vásárolja az ingatlant, aki ráadásul a birtokon belül számos jogot élvez – nem is kedvelt ez a konstrukció a piacon, jellemzően családon belüli értékesítésnél fordul elő.
A szolgalmi joggal terhelt ingatlan is hasonlít erre – vagyis amikor a telek egy bizonyos részét másvalaki, például a szomszéd is igénybe veheti a bejáráshoz. Ha nincs külön helyrajzi száma az ingatlannak, például mert egy nagyobb telket osztottak ketté, az nagyot csökkent az áron.
Hasonló, de jóval tisztább helyzet, amikor valaki bérlővel együtt veszi a lakást. Ilyenkor általában a korábbi tulajdonos él – akár még évekig – az ingatlanban, cserébe viszont legalább a megadott időre szóló bérleti díjjal csökken a vételár. Ha az új tulajdonos amúgyis kiadná a lakást, akár milliókkal kevesebbért juthat így hozzá.
Főzelék a falon
A perrel vagy hitellel terhelt ingatlanok ára is alacsonyabb. Egyrészt eleve kevesebb az irántuk érdeklődő, másrészt jó alkulehetőséget jelent a vevőjelölteknek, bár az ezzel járó kockázatot ilyenkor vállalni kell.
Az esztétikai hibákis árcsökkentők, sőt, gyakran nem állnak arányban a későbbi alku mértékével. Az ázás, repedés, vagy akár egy nyomot hagyó konyhai baleset (borsófőzelék a plafonon) költségének többszörösét is lealkudhatják a vevők a hibára hivatkozva.
Áron alul
Előfordul, hogy az eladó tapasztalatlanságából kifolyólag kerül piacra egy-egy ingatlan. Például örökléssel hozzájutott lakásoknál, vagy sürgős eladás esetén jellemző, hogy ár alatt hirdeti, így eleve rosszabb alkupozícióból indul az eladó. Az OTP Ingatlanpont szakértőjének tapasztalata, hogy már csak a reális ár meghatározása miatt is sokan fordulnak hozzájuk, hiszen az eladóknak is hasznos, ha van miből engedni.
Sokan nem gondolják, de bizony a rendetlenség is elrettenti a vevőket. Nemcsak észreveszik, de rossz benyomást is hagy az ingatlanról, ugyanis a vevők nehezebben tudják elképzelni saját otthonukként a koszfészket. Így alacsonyabb árat is ajánlanak érte.
„Néha egyetlen apróságon múlik csak a sikeres értékesítés – mondja Havas János egy korábbi emlékezetes esete kapcsán – , például egy kellemetlen helyen lévő repedésen. Mivel a látványos falhiba pont a bejárattal szemben volt, hónapokig minden vevőjelölt azonnal kifordult a lakásból, hiába volt jó elosztású, újépítésű és kertkapcsolatos. A fal kijavításának másnapján eladta a tulajdonos a lakást.
Ha a legrosszabb forgatókönyv valósul meg. 
