Bezárul a budapesti körgyűrű – mi lesz a környék ingatlanjaival?

MXa típusú motorkocsi halad Csömör felé az M0-s körgyűrű fölötti hídon. (MTI Fotó: Máthé Zoltán)

Nem annyira kör, mint inkább zsák alakú lehet az M0-s – hasonlóan a bécsi Ringhez. A kormány által még decemberben elfogadott tervek szerint előbb az M1-es és Esztergom között épülne új autópálya-szakasz – az M100-as –, amit később nagyrészt a 10-es úttal párhuzamosan, az M10-essel kötnének össze az M0-ással. Ily módon bezárulhat a budapesti körgyűrű, de nem az eddig tervezett, a fővároshoz közeli, környezetvédelmi területeket – a Paprikás-patakot, a Remete-szurdokot vagy a Budakeszi Vadasparkot – érintő nyomvonalon.

Több budai agglomerációs település is joggal félhetett attól, hogy a korábban tervezett nyomvonal miatt a csöndes, családi házas településrészek és környezetvédelmi területek láthatják majd kárát a körgyűrű járulékos hatásainak: a hatalmas tranzitforgalomnak, illetve a zaj- és légszennyezésnek. Az új nyomvonal kijelölésében persze vélhetőleg az is szerepet játszott, hogy az M0-s északnyugati szelvényének jelentős részét alagútban kellett volna vezetni, ami nagyban megdrágította volna az építkezést.

A körgyűrű eddig elkészült és hiányszó szakasza. Forrás: wikipedia

Ingatlanpiaci szempontból a döntés annyiban fontos, hogy azokon a településeken, amelyeket az új elképzelés értelmében mégsem fog érinteni az M0-ás, az ingatlanárakat ez nem fogja leértékelni, sőt.  Az elegáns, zöldövezeti házak értéke a döntés hatására várhatóan inkább nőni fog, semmint csökkenni. Az itt lakók zömének nem a jobb elérhetőség volt az elsődleges szempont, hanem csönd és a jó levegő megőrzése. Az pedig megmarad.

Ezzel ellentétes folyamat játszódhat le a tervezett M100-as mentén. Itt az ingatlanok lassacskán felértékelődhetnek, mivel javul az elérhetőségük. Noha végleges nyomvonal még nincs, máris jól láthatóak azok a települések, amelyek ingatlanpiaca nagy valószínűséggel felpezsdül majd.

„Amennyiben valaki a fővárost elkerülő északnyugati autópálya most kijelölendő, újonnan épülő szakasza környékén tervezi ház vásárlását vagy építkezés előtt áll, nem árt, ha a szokásosnál is alaposabban tájékozódik: mindenekelőtt megvárja, míg kijelölik az autóút végleges nyomvonalát” – figyelmeztet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az Esztergom és Bicske közötti térség egyértelmű nyertese lehet a fejlesztésnek. Eddig távolinak számító községek kerülnek a főváros közvetlen vonzáskörzetébe – ezeken várhatóan tovább folyhat a nemrég már megindult árnövekedés. Egy tucat település: Tát, Tokod, Dorog, Kesztölc, Csolnok, Leányvár, Sárisáp, Dág, Tinnye, Perbál, Szomor, Gyermely válik könnyebben megközelíthetővé – és ezzel a budapesti agglomeráció újabb lépést tehet a világszerte jellemző megapoliszok irányába.

„A fővárosi szintekhez képest visszafogott árak, illetve csak az utóbbi egy-két évben megindult áremelkedés, valamint a községekben közel sem élénk forgalom egyaránt jól jelzi, hogy az M100-as által érintett régióban még óriási ingatlanpiaci tartalékok vannak” – nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Ebben a térségben az országos ingatlanpiaci fellendülés ellenére eddig viszonylag visszafogott volt a forgalom, bár az utóbbi egy-két évben már élénkülés látszik. Az előző évhez képest a Bicskei járásban, a NAV adatbázisa szerint tavaly harmadával emelkedtek az árak, Bicskén pedig egy négyzetméter elérte a 190 ezer forintos átlagárat is.

A legfelkapottabb települések

A régió legdrágább települése az eddig is felkapottnak számító és viszonylag jól megközelíthető Zsámbék, ami 15 százalékos áremelkedéssel elérte a 268 ezer forintos átlagos négyzetméterárat. Gyermely és Szomor kivételével - ahol meglepő módon nem regisztráltak érdemi árnövekedést -, a térség minden településén több mint 10 százalékos áremelkedés tapasztalható. Az érintett településeken jellemzően 120-180 ezres négyzetméterárakkal találkozni, s a községekben a piac nem élénkebb az országos átlagnál.

A két legnagyobb város, Esztergom és Dorog viszont igen keresettek. Ezen a két településen tavaly megközelítőleg 700 ingatlan cserélhetett gazdát 185 ezer forintos átlagos négyzetméteráron. Ingatlanpiacukra bizonyosan további jótékony hatással lesz, hogy bekerülnek az autópálya-rendszer vérkeringésébe.