Mennyit ér az ingatlanom? Az újragondolt közlekedés segíthet az eladóknak Egerben

Nem sokkal az új önkormányzat hivatalba lépése után, november elején ígéretcunami landolt Egerben. Az odalátogató Lázár János építési és közlekedési miniszter fényes jövőt vázolt fel, aminek egyik sarokpontja a közlekedési helyzet jelentős javítása, de gazdaságfejlesztési támogatást is kilátásba helyezett. Sorozatunk szempontjából ez azt jelenti, hogy majd a következő, mondjuk 8-10 hónap múlva esedékes egri cikkünkben talán már beszámolhatunk a projektekről, leginkább azok előkészületeiről.

Most ugyanis még csak azt lehet megfigyelni, hogy a helyi ingatlanok értékére erősen negatív hatással van a közlekedés rendezetlensége és egyebek mellett a belváros teljes tehermentesítésének az elmaradása. A késlekedésben az előző két önkormányzati ciklusban érintett állami és helyi vezetők is „részesek” voltak.

A miniszter gyorsabb vonatokat és az elkerülő út megépítését is felhozta. Utóbbi megvalósítása a sajtóhírek szerint már 100 milliárd forintot is meghaladó összegű lehet. A déli ipari park fejlesztését is megemlítette, de ezekről részleteket még nem közöltek. Tudjuk viszont, hogy korábban felvetődött a vasút északi irányú kiterjesztése Felnémet városrészig, amolyan HÉV-szerű szerelvényekkel. Tény az is, hogy az évtized elején 1,8 milliárd forint közlekedésfejlesztési forráshoz jutott a város az Európai Uniótól, ezt kifejezetten a keleti városrész egyes útjainak felújításhoz, kerékpárutak építéséhez használhatták fel.

Mindezek kulcsfontosságúak annak megítélésében, hogy milyen jövő vár a helyi ingatlanpiacra. Egerben járva november elején azt lehetett érzékelni, hogy csak egyes külső városrészekben van mozgás (felújítások, kisebb társasházi építések) és néhány belvárosi foghíjtelken terveztek valamilyen beépítést. Meg sem közelíti az új lakások építésének aránya az észak-magyarországi átlagot. Emögött az iparfejlesztés elmaradása vagy egyenetlensége mellett az is áll, hogy Egerből kiáramlanak a fiatalok a környező falvakba, mert ott olcsóbbak az ingatlanok, másrészt onnan bejön sok idősebb, mert nem képes fenntartani a családi házát és jobb hozzáférést remél a városban a szociális infrastruktúrához. Ez a két folyamat átrajzolja az ingatlan-és szolgáltatásfejlesztési terveket.

A környező települések közül Egerszalók, Andornaktálya, Maklár és Demjén egyre népszerűbb, utóbbi fürdője a helyi lakáskiadást is segítette. Kicsit messzebb van Füzesabony és Mezőkövesd, ahonnan sokan bejárnak dolgozni Egerbe, ezek 8-10 százalékkal alacsonyabb átlagárakat kínálnak az egriekhez képest.

Értékbefolyásoló szempontok Egerben és környékén

• belváros vagy külterület
• a vasúttól való távolság
• agglomeráció esetén az Egerbe való eljutás ideje autóval
• műemléki vagy műemlék jellegű épület
• dombos vagy sík terület, esetleg a pincerendszer feletti
• családi ház esetén a telek mérete
• lakás esetén a lakótömbön belüli elhelyezkedés
• méret
• beosztás
• műszaki állapot
• panel esetén a panelprogramban való részvétel
• garázs vagy gépkocsibeálló

2021 óta stagnál vagy csökken a tranzakciók száma, derül ki a Központi Statisztikai Hivatal részleges adataiból. Három évvel ezelőtt még közel 950 adásvételre került sor, egy évvel később csak 750-re, a tavalyi számokat várhatóan idén decemberben közli a KSH. Idén ugyanakkor kisebb visszapattanás lehet, a közvetítő hálózatok az érdeklődés általános növekedéséről számolnak be, különösen az ősz elejétől kezdve, amikor már ismertté váltak az új otthonfelújítási program, valamint az új lakástámogatási akciók részletei. 

Jelenleg mintegy 400 családi házat vagy ikerházat szeretnének eladni, ezek harmada Eger Lajosváros nevű részén találhatók és inkább a nagy alapterületű ingatlanok (130-250 négyzetméter) csoportjába tartoznak. A kínálat negyede a Hatvani hóstya körzetében keres új gazdát. Az összes eladó ház negyede újszerű vagy felújított, ezek jó eséllyel indulnak a piacon, ezekben már megjelentek a hőszivattyúk. A többiben a felújítás nem feltétlenül hozta például a gázkazán lecserélését, a házak többségben továbbra is ez a főtőeszköz működik.

Egri viszonylatban Almagyar városrészt tartják a legelegánsabbnak, a kínálati négyzetméterárak 650-800 ezer forint körül vannak, ezekből 3-5 százalék a jellemző alkulehetőség. Felnémet városrészen sok a 35-50 éves családi ház, ezek kevéssé korszerűek, viszont általában 800-1500 négyzetméteres telken fekszenek, ez ritka a város más részein.

Mintegy 570 társasházi lakásból válogathatunk, ennek körülbelül a harmada tartozik a közepes méretű, családok számára élhetőnek mondható 60-90 négyzetméteres kategóriába. Ennek a csoportnak a fele, csaknem 80 otthon épült az ezredforduló után, tehát többnyire újak a nyílászárók, lecserélték a cirkót és 10-15 centiméteres vastagságú szigetelést is tették a háztömbökre kívülről. A gázkazán azért jelen van itt is, de pár tucat olyan eladó lakást is találtunk, ahol már hűtő-fűtő klímát szereltek be.

Az árak erősen szórtak és például az is befolyásolja ezeket, hogy a történelmi belváros valamelyik, általában műemléki vagy műemlék jellegű házáról van-e szó. Ott ugyanis sok a kötöttség, ha valaki átalakítást szeretne. Kifejezetten drága a gépkocsibeálló, 8-10 millió forintot is elkérnek értük ezen a környéken. Új, többlakásos tömbök Ráchegyen, Felnémeten és Hajdúhegyen épülnek, a négyzetméterár 800 ezer és egymillió forint között mozog. Ha megelégszünk az újszerű használt lakással, akkor akár belső kétszintes otthonokra is bukkanhatunk hasonló áron. 

A lakóingatlanok értékére Egerben is hatással vannak a fizikai és szociális infrastrukturális beruházások, ezekből jó párat magára vállalt az önkormányzat az elmúlt 4-6 évben. Többnyire önkormányzati tulajdonú ingatlanok energetikai korszerűsítésére, óvodabővítésre és játszóterek felújítására futotta. 

Az viszont továbbra is hiányzik, hogy kitalálják, mi legyen a város stratégiai iránya. Engedjenek-e teret a nagyobb iparfejlesztésnek vagy feküdjenek rá a turisztikai vonalra. Az utóbbi tűnik kézenfekvőnek a város és a közvetlen környék adottságai miatt, de például van tiltakozás az elharapódzó rövid távú lakáskiadással szemben, mert a befektetők azért Egerben is megjelentek, s ez felfelé vitte a díjakat. Az ingatlan.com novemberi adatai alátámasztják ezt, a hosszú távú bérbeadásnál az átlagos havi bérleti díj a tavaly ősszel látott 130 ezer forintról 150 ezer forintra ugrott. A vasútállomástól a központig vezető nagy főúton több olyan, villából átalakított apartmanházat láttunk, amihez még központi támogatást is kaptak a tulajdonosok, ott is szóba jöhet a hosszú távú kiadás. Hallani más hasonló tervekről is, de például felső kategóriás szállodára is szükség lehet, ami egy másfajta ingatlanbefektetési vonalat erősítene.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja