6p

Elvileg azt gondolhatnánk, hogy az árvizek pusztító hatással vannak az ingatlanárakra is. De a közvetítők szerint az elmúlt 25-30 évben ez nem következett be és a mostani árvíz utóhatása sem lesz ilyen. Az viszont biztos, hogy a vevőjelöltek jobban megnézik, mennyire strapabíró egy adott lakóingatlan az ártereken vagy az ahhoz közeli településrészeken – derül ki sorozatunk mostani részéből.

A levonulóban lévő árhullám után sokan felteszik a kérdést: mennyit veszíthetett az értékéből az a családi ház, amelyik vagy ártéren van vagy ahhoz nagyon közel, kevésbé védett településrészen? 30-40 évvel ezelőtt könnyű volt erre azt válaszolni, hogy ritka az igazán nagy árvíz, ezért nem is érdemes ilyen kérdéssel foglalkozni. Mára azonban gyökeresen megváltozott a helyzet: sokkal gyakrabban vannak árvizek, akár villámárvizek is és ha lehet, még nagyobb a kiáramló víz pusztítása. Több települést ugyan mobilgáttal védenek és ezáltal a közeli ingatlanok is biztonságban lehetnek, de ez nem országos és nem minden folyóra igaz.

A Római parton vannak alacsonyabban fekvő ingatlanok (családi házak, csónakházak), amik most is veszélyben voltak
A Római parton vannak alacsonyabban fekvő ingatlanok (családi házak, csónakházak), amik most is veszélyben voltak
Fotó: MTI/Kovács Tamás

Az ártereken természetesen már egy emberöltővel korábban sem volt tanácsos építkezni, ma meg elvileg nem adnak ki építési engedélyt. A Dunakanyarban, ami nagyon megszenvedte a mostani hullámot, sok helyütt 2-3 méteres betonlábakon állnak a nyaralók, családi házak csak egy-két vízközeli telken épültek. 

Viszonylag nehéz pontos ártérképet felrajzolni arról, hogy például a Duna magyarországi szakaszán hogyan alakultak a családi házak tranzakciós árai. Főleg azért, mert kevés az adásvétel, az ártéren stabil építménynek számító ingatlanoktól alig-alig válnak meg a tulajdonosok, hiszen annyira egyedi az adott ház vagy nyaraló elhelyezkedése, sokaknak ez presztizskérdés. Alább azért mutatunk egy grafikont néhány településről, az adatok ugyan 2022-esek, mert a KSH az illetékhivatal és a NAV adatai alapján csak novemberben teszi közzé a 2023-as adatokat, de azért iránymutatónak jók.

A 2022-es árak az eltelt másfél-két évben enyhén emelkedhettek, de a drágulás bizonyosan elmaradt az országos átlagtól és főleg a főváros vízhez közeli, de védett részein tapasztaltaktól. Egyes helyeken bekövetkezhet kisebb árcsökkenés, de az ártéri házak ára biztosan nem omlik össze, ez már a 2013-as árvíznél sem volt így és most sem valószínű, sőt tartós lejtmenetről sem beszélhetünk, legfeljebb rövid stagnálásról.

A lakosságnak az a része, amelyik egyáltalán nyaralóvásárláson gondolkodott és ezt a Dunához közeli környékeken szerette volna megtenni inkább kivárt, kevésszer vitte végig a folyamatot. Kereslet azért van, de a kínálat rendkívül szűk.

Ha mégis létrejött az alku, akkor a hirdetési árhoz elég közeli lehetett a végső ár, a tulajdonosok, mint írtuk, nemigen mondanak le az ingatlanokról, de ha eladásra kerül a sor, akkor általában aprócska, 2-3 százalékos engedményre lehet számítani részükről. Az alku mértéke - mint mindig - nagyban függ attól, hogy mennyire sürgető az eladás és milyen a műszaki állapot.

Sok szempontból különbözik a Duna főváros alatti része a Dunakanyartól, de abban hasonló a két terület, hogy érintik az áradások és abban is, hogy az ott élők felkészültek az árvízre. A GDN egyik képviselője szerint egy ártérben lévő ingatlan árához hozzá kell adni egy belterületi építési telek árát, így megkaphatjuk egy hasonló, de az árhullámok által nem veszélyeztetett ingatlan értékét. A szántók esetén pont ugyanannyi egy hektár az ártérben, mint más területen, hiszen az ártéren lévő földek termékenyebbek. A védett területe lévő termőföldek csak akkor drágábbak, ha kilátásban van az átminősítésük - fejtegette.

Az ártéri ingatlanok értékét természetesen erősen befolyásolja, hogy milyen anyagból épültek, illetve milyen az altalaj. Vannak a piacon romosabb nyaralók is, ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonosai vagy nem tudtak vagy nem akartak költeni az épületekre, mert például megörökölték, de nem tudnak mit kezdeni velük. Egy potenciális vásárló, aki arra játszik, hogy majd jó nyomott áron megveszi a most víz alá került ingatlant, azt is felhozhatja érvként, hogy adott esetben nem nagyon költöttek az ingatlan árvíz utáni felújítására, s ez esetleg meg is látszik a házon. 

Nehezíti a vízparti ingatlanok eladását, ha van valamilyen jogi vagy hitelteher rajtuk. Bonyolíthatja a tranzakciót, ha a vevő részben támogatás segítségével vagy hitelből szeretné megvásárolni az ingatlant. Mások mellett a GDN is megerősítette, hogy a gyakorlat szerint nyaralóra nem nagyon adnak állami forrást és a bankok sem igyekeznek kölcsönt adni, ugyanis hivatalosan a nyaralók nem lakóingatlanok, s ezért nem számíthatók be fedezetként. Legfeljebb akkor lehet ilyen forrást szerezni, ha az ingatlanra köthető biztosítás, ami kiterjed az árvízkárokra is.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
Ingatlan Sírhatnak az építészek? A robotok elveszik a munkájukat?
Mester Nándor | 2024. november 30. 10:33
A mesterséges intelligencia (MI), a robotok és más nem hagyományos eszközök az építészeti tervezésbe is beszivárogtak. Kell-e félnie ezektől a szakmának? Még nem tudni, de nem sok jót sejtet nekik, hogy a digitális új hullám szélvészgyors, még csak kevés helyen oktatják az új megoldásokat, pedig már itt lenne az ideje.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Már nem olcsó a Wekerle sem
Mester Nándor | 2024. november 27. 18:47
Önálló életet él Kispesten belül az 1925-ben befejezett, majd 1950-ben a fővároshoz csatolt Wekerletelep, ahol anno 1007 ház épült 4412 lakással. A szigorú átalakítási vagy felújítási előírások behatárolják az ingatlantulajdonosok mozgásterét és befolyásolják a lakások értékét. A negyed ugyanakkor profitál abból, hogy a helyi önkormányzat masszív infrastrukturális és intézményfelújításokat végez már évek óta, a közlekedés javult, a telephez közel nagy bevásárlóközpont működik – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ingatlant vásárolna befektetési céllal? Kiszámolták, mire számíthat
Privátbankár.hu | 2024. november 26. 10:28
Több százalékponttal nőttek a lakáspiaci hozamok Magyarországon 2023-hoz képest, és bár Budapesten némileg magasabbak, a vidéki városokban is kedvezően alakult az elérhető nyereség.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Bombaerős lesz Budafok és még viszonylag olcsó is
Mester Nándor | 2024. november 20. 18:58
Idén az első 9-10 hónapban a négyzetméterárak átlagosan 9-10 százalékkal emelkedtek a budai kerületekben. Ezen belül a városrész északi és déli része vitte a prímet, Óbudán 20, Újbudán 15 százalékos volt a drágulás 2023 azonos időszakához képest. Mi most a XI. és a XXII. kerületet, két szomszédos körzetet vizsgáltuk meg és jelentős eltéréseket találtunk.
Ingatlan Csúcson a panelek ára – két számjegyű drágulást mértek
Privátbankár.hu | 2024. november 15. 11:36
Budapesten már az átlagár is ütős, de van, ahol bőven millió felett adnak egy panel-négyzetmétert.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az újragondolt közlekedés segíthet az eladóknak Egerben
Mester Nándor | 2024. november 13. 19:03
Nincs kiugró ingatlanforgalom a hevesi nagyvárosban és lakásberuházások terén is elmarad a hasonló méretű hazai városoktól. A kínálat műszaki szempontból közepesnek mondható, de egyes városrészekben a felújítások után már budapesti szintű a színvonal. Hiányzik azonban az egyértelmű városfejlesztési stratégia, ez gátolja az ingatlanállomány gyors javítását, ám ha megszületik és meg is valósítják, akkor az elhozhatja a nagyobb befektetői kedvet is – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Hova tovább emelni? Kivéreztetik az albérlőket
Privátbankár.hu | 2024. november 12. 15:59
Budapesten stagnáltak, országosan pedig csökkentek az átlagos lakbérek októberben. Ez a szezonális okok mellett azzal magyarázható, hogy a bérlők már egyre nehezebben tartanak lépést az albérlet-drágulással. 
Ingatlan Meglepő, melyik vidéki városban a legmagasabbak a lakásárak
Privátbankár.hu | 2024. november 6. 19:16
Követi a fővárosi drágulási ütemet a vidéki lakáspiac: éves szinten majdhogynem a budapestivel megegyező mértékben emelkedtek a négyzetméterárak, különbség legfeljebb a lakástípusok között mutatkozik az Otthon Centrum (OC) harmadik negyedéves összegzése szerint.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG