4p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Nehéz értelmezni Matolcsy György azon kijelentését, hogy az új lakásokra 2019-ig alkalmazott 5 százalékos áfa 27 százalékra emelése 0,5-0,6 százalékkal csökkentette a GDP-t. Valójában arról van szó, hogy az áfakiesést soha nem lehetett pontosan meghatározni.

Az idő faktornak kitüntetett szerepe van a piaci folyamatok jobb megértésében és mindenféle becsléseknél is. Az előkészítés alatt lévő és az épülő új lakások értékesítése folyamatosan hullámzik. A fejlesztők igyekeznek sakkozni az átadásokkal, így a hivatalos statisztikákban megjelenő adatok csak nagy fenntartásokkal kezelhetők, és feltétlenül szükséges ezek külön értelmezése. Ennélfogva az áfabevételeket is csak széles sávban lehet megtippelni.

A társasházi beruházások már tavasszal felpöröghetnek (fotó: Mester Nándor)
A társasházi beruházások már tavasszal felpöröghetnek (fotó: Mester Nándor)

Az tény, hogy az átadott új építésű lakások száma 2020 első három negyedévében 25 százalékkal nőtt éves összevetésben, ami azonban főként a korábban 2019 végére tervezett, nagy volumenű átadások egy részének 2020-ra történő csúszásából adódott. Tavaly és idén még bőven voltak 5 százalékos áfával árult új lakások a piacon, mert sok fejlesztő még kihasználta, hogy 2018. november 1. előtt szerezte meg az építési engedély.

A fejlesztés és előkészítés alatt álló budapesti új lakások 58 százalékára, 21,5 ezer lakásra a 27 százalékos áfamérték vonatkozik még 2020-ban. Nagyságrendileg ez az a lakásszám, amelynek bruttó árára a bejelentett családpolitikai intézkedések csökkentőleg hatnak majd a következő években. A szabad, még nem értékesített lakások árain túl, a kedvezményes áfakulcs a már megkötött adás-vételi szerződések 2021-től megfizetendő vételárrészei esetén is csökkentheti a bruttó vételárat, az ár szerződésben meghatározott típusa (bruttó vagy nettó) függvényében - vélte a jegybank a novemberben közölt lakáspiaci jelentésében. 

Az MNB a jelentés őszi elkészítésekor 2021-re jósolta, hogy országosan 51 százalékra emelkedik a 27 százalékos áfával kínált lakások aránya. Időközben azonban a fejlesztők és egyes építőipari cégek nyomására végül az 5 százalékos áfa visszaemelése mellett döntött a kormány. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy az 5 százalékos áfa csak a 2023 végéig átadott lakásokra vonatkozik.

Értékesítés alatt álló, épülő vagy tervezett új lakások (forrás: Eltinga)
Értékesítés alatt álló, épülő vagy tervezett új lakások (forrás: Eltinga)

A kínálati oldalnak a piachoz és a szabályokhoz való idomulását az építési engedélyek számának alakulásán is tetten érhetjük, ez is befolyásolhatja a későbbi áfabevételeket. Idén az első kilenchavi adatok szerint (KSH) a kiadott lakásépítési engedélyek száma mintegy 37 százalékkal csökkent éves alapon. Vagyis a nagyobb fejlesztők és a kisebb vállalkozók is inkább elhalasztották az új beruházásaikat, remélve, hogy visszaemelik az 5 százalékos áfát. A kivárás van a mögött, hogy a társasházak fejlesztői 2020 harmadik negyedévében Budapesten csupán mintegy 290 fejlesztés alatt álló új lakás értékesítését kezdték meg, ami csaknem tizede a korábbi években tapasztalt negyedéves átlagnak.

További áfabevétel-meghatározó tényező, hogy mikor kötik-kötötték az adásvételi szerződést, illetve mikor fizetik-fizették be a vételár egy bizonyos részét. A folyamatban lévő építkezéseket futtató ingatlanfejlesztő cégek ugyanis egész 2019-ben és még 2020-ban is arra ösztönözték az új lakások vásárlóit, hogy minél nagyobb arányú befizetéseket teljesítsenek, így a használatbavételkor csak kis részt számítanak 27 százalékkal. Amint hírét vették, hogy 2021-től megint 5 százalék lesz az áfa, leálltak ezzel a sürgetéssel, hiszen kaptak továbbá éveket a projektek átadására.

Fejlesztés alatti és tervezett budapesti új lakások áfatartalom szerint (forrás: MNB)
Fejlesztés alatti és tervezett budapesti új lakások áfatartalom szerint (forrás: MNB)

A visszatartást mutatja, hogy a 2019 végi roham után 2020 elején csak 4775 lakás készült el, majd a második negyedévben tovább esett ez a mutató 3922-re, a harmadik negyedévben pedig 4179-re javult kissé. Tényadat, hogy 2019 utolsó negyedévében majdnem 11 ezer lakást adtak át (vettek használatba), pont a sürgetések hatására. Ez majdnem annyi, amennyit 2020 első kilenc hónapjában adtak át.

Ez a kvázi áfahiány azonban nem lehet olyan súlyos a jövőre nézve, mint azt Matolcsy György állította. Még akkor sem, ha páldául a CSOK-ra jogosultak visszaigényelhetik majd az áfát. A fejlesztők ugyanis elég nagy elánnal fognak belevágni a beruházásaikba, mert a vásárlókat megtámasztó méretes kormányzati csomag vélhetően annyira megdobja a keresletet, hogy a nagyobb volumen miatt már megéri akár 5 százalékos áfával is árusítani az új lakásokat. A nagyobb volumenek pedig vélhetően nagyobb áfabevételt is hoznak, mint a korábban 27 százalékos áfával tervezett, de sokkal kevesebb új lakás. Az MNB az idézett jelentésében  - a jelentősebb fejlesztőkkel való konzultációt beszámítva - azt írta, hogy az 5 százalékos áfa ismételt bevezetése 2021-től több mint 20 ezer új lakás árában okozhat csökkenést. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG