Mennyit ér az ingatlanom? Pestszentlőrinc és Pestszentimre is egyre csak drágul

Mindkét városrész sokáig arról volt híres, hogy nem túl sok panel lakótelep, viszont rengeteg családi házas övezet volt bennük. Pestszentimrén viszonylag sűrű beépítések voltak és vannak ma is, Pestszentlőrinc viszont a tágasabb, elegánsabb mikrokörnyékeiről volt ismert, ezt részben most is megtartotta. Ám – akárcsak Pestszentimre – Pestszentlőrinc sem tudott ellenállni a beruházóknak, akik többszáz lakásos, lakóparknak hívott tömböket húztak fel és azoknak sem, akik csak 2-4 lakásos társasházakat vagy ikerházakat kezdtek építeni megrendelésre. 

Van friss hír is egy újabb, nem is kicsi projektről: az Alfa Group Szemeretelep és Miklóstelep határán építi fel a saját új lakónegyedét. A volt Erdért telephely jelenleg üresen áll, csak néhány töredezett aszfaltcsík szeli át a csaknem 100 ezer négyzetméteres fejlesztési területet, ahol három ütemben összesen 665 lakást terveznek építeni, a hozzájuk tartozó kereskedelmi, szolgáltató és szabadidős zöldterületekkel együtt. Annyiban egyedi lesz ez, hogy 2 és 3 emeletes sorházak, valamint társasházak is kinőnek a földből, a más cégek által vitt korábbi projektekre nem nagyon volt jellemző a vegyes típusok megjelenése.

Más helyen (Gloriett-telep, Almáskert) már több, sokkal kisebb projekt is megvalósult a XVIII. kerületen belül. Jelenleg 60 új családi háznak keresnek tulajdonost, ám ezeknek már jóval kisebb kert jutott, mint például a Szent Imre-kertváros nevű, elitnek számító körzetben. Ott eleve kétszeres szélességű utcák vannak, gyakorlatilag a Rózsadombon is megirigyelt új vagy felújított házak, kisebb villák találhatók ott, s mivel nem nagyobb akarnak elköltözni onnan a lakók, kevés az eladó régi épület. 

Értékbefolyásoló szempontok a XVIII. kerületben

• panel vagy tégla
• családi ház esetén a kert mérete
• felújított vagy felújítandó
• új vagy 2000 előtt épült
• családi ház esetén van-e önálló garázs
• társasháznál van-e gépkocsibeálló
• társasházon belüli elhelyezkedés/tájolás
• az Üllői vagy a Nagykőrösi úttól való távolság
• gyalogosan elérhető alapszolgáltatások közelsége

Sokkal több (mintegy ezer darab) használt házat hirdetnek a kerület más részein, például Ganztelepen vagy Kossuth-telepen, továbbá Pestszentlőrincnek a belső kerületekhez közelebbi részén. Ezeken a kerületrészeken nagy szórásban, 500-800 ezer forint közötti négyzetméterárak jellemzőek. Még mindig sok a nem felújított Kádár-kocka, egyiket-másikat érdemes lehet inkább lebontani. Építési vállalkozók több ilyet is felvásároltak és ikerházakat húztak fel a helyükre.

Mivel a családi házas jelleg még felülkerekedik, a piacon lévő használt lakások csoportja kisebb, mintegy 550 ilyen ingatlanból lehet válogatni. Van egy-két lakóparki is, ezek többnyire 10-15 évesek, helyenként B energiaosztályúak, viszonylag korszerűek. A négyzetméterárak egymillió forint körül szórnak, de a Királyhágó utcában, ahol több lakópark is van, ennél kicsit nagyobbak is. 

Május közepén mintegy 150 panellakást láttunk az internetes kínálatban. Szinte hihetetlen, de még a Havanna-lakótelepen is 650-700 ezer forint körül vannak a négyzetméterárak. Elég sok, más lakótelepen kínált ingatlan (legalább az ötödük) 900 ezer forint feletti négyzetméteráron volt elérhető, kérdés, mennyit lehet ebből alkudni.

Az alku mértéke Budapesten manapság megint csökkenőben van, a külső kerületekben is legfeljebb 3-5 százalék lehet, bár erről nincsenek pontos adatok. Természetesen sok függ attól, hogy mekkora és milyen állapotú a panellakás vagy maga a paneltömb, mikor volt legutóbb felújítás és persze az sem mindegy, hogy mennyire sürgős az eladónak, aki feltehetően nagyobb téglalakásba szeretne költözni, s ezt a panelt önerőnek szeretné felhasználni.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja