5p

Pestszentlőrinc és Pestszentimre egykor két önálló település volt, ma mindkettő a XVIII. kerület része. Célponttá váltak az elmúlt két évtizedben, amikor felgyorsult a belső fővárosi kerületekből a kiáramlás. A lakáspiacon is versengtek a szomszédos agglomerációs városokkal (Gyál, Vecsés), s a jelek szerint egy rövidebb visszaesés után megint nyerésre állnak – derül ki sorozatunk újabb részéből.

Mindkét városrész sokáig arról volt híres, hogy nem túl sok panel lakótelep, viszont rengeteg családi házas övezet volt bennük. Pestszentimrén viszonylag sűrű beépítések voltak és vannak ma is, Pestszentlőrinc viszont a tágasabb, elegánsabb mikrokörnyékeiről volt ismert, ezt részben most is megtartotta. Ám – akárcsak Pestszentimre – Pestszentlőrinc sem tudott ellenállni a beruházóknak, akik többszáz lakásos, lakóparknak hívott tömböket húztak fel és azoknak sem, akik csak 2-4 lakásos társasházakat vagy ikerházakat kezdtek építeni megrendelésre. 

A XVIII. kerület külső részén még viszonylag elfogadható méretű kert is tartozik a házakhoz
A XVIII. kerület külső részén még viszonylag elfogadható méretű kert is tartozik a házakhoz
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Van friss hír is egy újabb, nem is kicsi projektről: az Alfa Group Szemeretelep és Miklóstelep határán építi fel a saját új lakónegyedét. A volt Erdért telephely jelenleg üresen áll, csak néhány töredezett aszfaltcsík szeli át a csaknem 100 ezer négyzetméteres fejlesztési területet, ahol három ütemben összesen 665 lakást terveznek építeni, a hozzájuk tartozó kereskedelmi, szolgáltató és szabadidős zöldterületekkel együtt. Annyiban egyedi lesz ez, hogy 2 és 3 emeletes sorházak, valamint társasházak is kinőnek a földből, a más cégek által vitt korábbi projektekre nem nagyon volt jellemző a vegyes típusok megjelenése.

Más helyen (Gloriett-telep, Almáskert) már több, sokkal kisebb projekt is megvalósult a XVIII. kerületen belül. Jelenleg 60 új családi háznak keresnek tulajdonost, ám ezeknek már jóval kisebb kert jutott, mint például a Szent Imre-kertváros nevű, elitnek számító körzetben. Ott eleve kétszeres szélességű utcák vannak, gyakorlatilag a Rózsadombon is megirigyelt új vagy felújított házak, kisebb villák találhatók ott, s mivel nem nagyobb akarnak elköltözni onnan a lakók, kevés az eladó régi épület. 

Értékbefolyásoló szempontok a XVIII. kerületben

  • panel vagy tégla
  • családi ház esetén a kert mérete
  • felújított vagy felújítandó
  • új vagy 2000 előtt épült
  • családi ház esetén van-e önálló garázs
  • társasháznál van-e gépkocsibeálló
  • társasházon belüli elhelyezkedés/tájolás
  • az Üllői vagy a Nagykőrösi úttól való távolság
  • gyalogosan elérhető alapszolgáltatások közelsége

Sokkal több (mintegy ezer darab) használt házat hirdetnek a kerület más részein, például Ganztelepen vagy Kossuth-telepen, továbbá Pestszentlőrincnek a belső kerületekhez közelebbi részén. Ezeken a kerületrészeken nagy szórásban, 500-800 ezer forint közötti négyzetméterárak jellemzőek. Még mindig sok a nem felújított Kádár-kocka, egyiket-másikat érdemes lehet inkább lebontani. Építési vállalkozók több ilyet is felvásároltak és ikerházakat húztak fel a helyükre.

Mivel a családi házas jelleg még felülkerekedik, a piacon lévő használt lakások csoportja kisebb, mintegy 550 ilyen ingatlanból lehet válogatni. Van egy-két lakóparki is, ezek többnyire 10-15 évesek, helyenként B energiaosztályúak, viszonylag korszerűek. A négyzetméterárak egymillió forint körül szórnak, de a Királyhágó utcában, ahol több lakópark is van, ennél kicsit nagyobbak is. 

Május közepén mintegy 150 panellakást láttunk az internetes kínálatban. Szinte hihetetlen, de még a Havanna-lakótelepen is 650-700 ezer forint körül vannak a négyzetméterárak. Elég sok, más lakótelepen kínált ingatlan (legalább az ötödük) 900 ezer forint feletti négyzetméteráron volt elérhető, kérdés, mennyit lehet ebből alkudni.

Az alku mértéke Budapesten manapság megint csökkenőben van, a külső kerületekben is legfeljebb 3-5 százalék lehet, bár erről nincsenek pontos adatok. Természetesen sok függ attól, hogy mekkora és milyen állapotú a panellakás vagy maga a paneltömb, mikor volt legutóbb felújítás és persze az sem mindegy, hogy mennyire sürgős az eladónak, aki feltehetően nagyobb téglalakásba szeretne költözni, s ezt a panelt önerőnek szeretné felhasználni.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG