Csak ősztől lehet jobban válogatni az új lakásokból, drágábban

A cikk a Piac&Profit magazin nyomtatott kiadásában jelent meg.

Az év elején felhívott egy ismerős: mondjam meg neki, hogy mit kezdjen a VII. kerületi lakásával, merthogy van hol laknia. Eladja, és vegyen helyette egy jobb helyen lévőt, újat, kisebbet, amit hosszú távra kiad, és a különbözetet másba fekteti? Vagy tartsa meg, és folytassa a bérleti szerződést, amiből minimálbér körüli nettó bevételhez jut havonta. Rávágtam a „tudományos” választ: az attól függ.

Bővebben: tisztázni kell magában, hogy mi a cél, és mekkora időtávról lehet szó. Ez közhely, de alapvetés. Minthogy átlagos adottságú, beosztású, közepes méretű és állapotú, gangos házban lévő ingatlanról van szó, amiből egyre több jelenik meg a hirdetésekben – nyilván önerőnek szeretnék felhasználni sokan a pénzt egy új építésű vagy nagyobb lakásba költözéshez –, gyors eladással érdemes próbálkozni. És itt jön a csakhogy.

Kormánycsomag családosoknak

• Ötszázalékos áfa az új lakásokra (pluszkedvezmény, hogy CSOK-használattal visszaigényelhető)
• Illetékmentesség (új és használt lakás vásárlásakor is)
• Visszaigényelhető a felújítás legfeljebb 50 százaléka (3 millió forintig, számlákkal igazolva)
• Bővítésre is lehet CSOK-ot kérni, legfeljebb 10 millió forintig
• Felújításra is lehet olcsó hitelt felvenni

Jöhet a vevő, lesz is pénz – kínálati ár mínusz tíz százalék, további mínusz négy százalék, ha közvetítővel adja el –, de hol érdemes keresgélni, melyik környék megfizethető az új lakások piacán?

Itt is lakonikus a válasz: alig van ilyen, és nem is nagyon lesz, hiába melegített a Népszerűségi Bajnokságra a kormány a különféle kedvezményekkel.

Így néz ki az árpuzzle 

Az új lakások bruttó fogyasztói árát rengeteg forrásból rakják össze. Elsőnek vegyük a telek árát. Ha drágán vette a fejlesztő, mindenképpen érvényesíteni fogja az árban. További rész – sajnos megint csak pár évig érvényes – az ötszázalékos áfa. Az öt- és huszonhét százaléknyi áfa különbözetét egyébként jó eséllyel megeszik a növekvő költségek. Az előállítási költség, mint a bruttó ár legtetemesebb része, inkább hegynek fel, semmint lefelé ment az elmúlt években, és több okból is lehetetlennek tűnik, hogy lejtőre kerüljön. Munkaerőhiány van, emelkednek az anyag- és szolgáltatási díjak, a kisebb vagy közepes építőcégek alacsony hatékonysággal és drágán dolgoznak. A kereslet nem lanyhul, sőt erősen megtolta a kormány az új és a tovább élő régebbi (áfa-visszaigénylés, CSOK, CSOK-hitel, Babaváró hitel) kedvezményekkel.

Továbbra sincs erős verseny a kínálati oldalon, erre csak akkor lehet számítani, ha viszonylag rövid idő alatt (1–1,5 év) tömegesen (több tízezer darab) új lakás kerül a piacra.

A nagy fejlesztők biztos beindulnak, (februárban két nagyobb projektet is bejelentettek) főleg Budapesten és egy-két megyeszékhelyen, de idén nem lehet országos, mindent elsöprő hullámra számítani. Ahhoz stabil gazdaság kell a mostaninál sokkal több stabil céggel, márpedig 2021 a feltápászkodás kezdetéről fog szólni, nem a szárnyalásról. Egyes ágazatokban 2023–24-re teszik a COVID előtti állapotok visszatérését. Most, 2021 elején még azt sem tudjuk, mikorra lesz elegendő átoltott ember Magyarországon, és meddig tart az éppen csak elkezdődött harmadik hullám vagy jön-e valami egész más vírus, amire megint kell valami ellenszer.

A külső kerületek felé tolódik a kereslet

Mindez inkább a lakással kapcsolatos döntések eltolását hozhatja a vásárlói oldalon. A Népszerűségi Bajnokságban megcélzott rétegek talán bátrabban vághatnak bele, de higgadt mérlegelés után bizonyára sokan úgy döntenek, kicsit engednek álmaikból. Már most is látszik, hogy az új lakásokat keresők nem feltétlenül a nagy méretre, hanem több szobára vágynak azonos négyzetméteren. Sokan ezt tudják, akarják megfizetni. Az eladósodottságuk mértékének eleve gátat szabnak a szabályok, tehát hiába lehetne vagy akarnának felvenni több hitelt, sokuknak nincs meg az ehhez szükséges jövedelme.

Budapesten a legnépszerűbb kerületekben (XI., XIII., III., XIV.) egymillió forintot is meghaladja az új lakások négyzetméterára. Venni egyelőre keveset lehet, mert a most épülők kétharmadát már eladták a beruházók. Tavaly december végén mindössze 1046 ilyen ingatlant kínáltak, ez ugyan duplája a nyári hónapokban havonta kínáltnak, de csak kétharmada a 2019-es és 55 százaléka a 2018-as szuper évben mért átlagos havi adatnak.

Öt–hét százalékos árcsökkenést a belső kerületekben láthattunk, de ez inkább a korábban elképesztően magasra pumpált értékekről való visszaesés volt, vagyis az ár vélhetően elérte a felső plafont. Ilyen mértékű további apadásra nem lehet számítani, mivel eleve nem is nagyon indulnak új beruházások a Nagykörúton belül, a szűkös kínálat pedig sohasem csökkenti az árat.

Az érdeklődők zöme a külső pesti kerületekbe kényszerül, ahol a megnőtt keresletre reagálva az elmúlt két-három évben egyészt egymás után indultak a kis vagy közepes társasházi projektek, ikerházépítések, másrészt ütemesen drágultak a lakások. A nagy közvetítő hálózatok hét–tíz százalékos emelkedést mértek 2020 utolsó hónapjaiban az előző év végéhez képest. A jó közlekedéssel bíró külső városrészekben megszokottá vált a 650–750 ezer forintos négyzetméterár.

Nagy kérdés, hogy mi lesz az észak-pesti, a ferencvárosi, a kőbányai, a csepeli és a dél-budai rozsdaövezetekkel, ahol – közepes és nagyobb áldozatokkal, pótlólagos költségeket is bevállalva – lenne hely több tízezer új lakás felhúzására, de csak akkor, ha a kormány adna valamilyen plusz kedvezményt a fejlesztőknek. Korábban nekik találták ki az ötszázalékos áfát, de azt időközben minden típusú területre és országossá tették, így a vonzerő eltűnt, de legalábbis megfakult.

Élet a fővároson kívül

Vidéken eleve kevesebb társasházi beruházás indult, mint Budapesten, bár az ipari háttérrel bíró vezető megyeszékhelyeken (Győr, Székesfehérvár, Debrecen, Szeged) városonként 22–47 projekt készült, eltérő intenzitással. Tavaly ősszel mindössze 8100 lakás építése tartott valamilyen szakaszban a 23 megyei jogú városban. A megyeszékhelyeken jellemző lett a 620–630 ezer forintos átlagos négyzetméterár, ez sok fővárosi kerület értékének kicsit több mint a fele.

A drágulás vidéken is érzékelhető volt, a 2019-es értékhez képest 14 százalékos növekedésnek voltunk tanúi. A legdrágább városok négyzetméterárai a külső pesti kerületek átlagárával egyeznek meg. Debrecen vezeti a sort (771 ezer forint), míg a legkevesebbet Hódmezővásárhelyen kértek egy négyzetméterért (368 ezer forint).

Az új lakások ára befolyásolja a használtlakás-piacot. Természetesen nem lehet automatikusan az utóbbiakhoz igazítani a régiek árát. A területi mellett a minőségi különbségek azonban szembetűnőbbek lesznek, mint valaha. Tovább nyílik az olló az újszerű, vagy felújított, illetve a közepes és romos lakások, házak ára között. A vásárlók tudatosabban akarják elkölteni tízmillióikat, ennél fogva könnyen megjósolható, hogy nagy tömegben inkább azokat a használt lakásokat fogják választani, amikhez már nem nagyon kell nyúlni, mert jó helyen vannak, jó a beosztásuk, korszerű a gépészetük, és legfeljebb tisztasági festésre van szükségük.

Pezsgőt bontó építőiparosok

A Népszerűségi Bajnokság leghálásabb szurkolói az építőipari kivitelezők, főleg a nem kormányközeliek. A NER-barát cégek kevésbé vannak jelen a lakáspiacon, nekik bőségesen jutnak falatok az állami ipari és infrastrukturális beruházásoknál és egyes hotelépítkezéseken. A kivitelezők nem győztek tapsolni, amikor a kormány végre meghallgatta sirámaikat: legyen megint ötszázalékos az új lakások áfája, adjon a kormány több pénzt a magánmegrendelőknek, támogassa a felújításokat, és csökkentse a kivitelező cégek adminisztratív terheit.

Nagyon mélyről kell elindulniuk, hiszen 2020-ban 30–40 százalékkal visszaesett a megrendelési állományuk, tavaly az állami beruházások egy részét vagy elhalasztották, vagy lelassították, a kormány által kivéreztetett önkormányzatok a legtöbb projektjüket leállították, a szakmunkások ezrével mentek vissza külföldi munkahelyeikre. Egyelőre kevesen vitték le vállalási áraikat. Látva a megtámasztott keresletet, erre nem is nagyon lehet számítani. Ki lenne a saját pénze ellensége?