<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">

Ez a cikk a Piac&Profit magazin nyomtatott kiadásában jelent meg.
A cikk csak a Klub csomag előfizetői számára olvasható.

8p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Lassan belehúznak a lakásfejlesztők, de a kínálat csak ősztől kerülhet emelkedő pályára. Az is biztos, hogy hiába az öt százalékos áfa, a drágulás folytatódik.

A cikk a Piac&Profit magazin nyomtatott kiadásában jelent meg.

Az év elején felhívott egy ismerős: mondjam meg neki, hogy mit kezdjen a VII. kerületi lakásával, merthogy van hol laknia. Eladja, és vegyen helyette egy jobb helyen lévőt, újat, kisebbet, amit hosszú távra kiad, és a különbözetet másba fekteti? Vagy tartsa meg, és folytassa a bérleti szerződést, amiből minimálbér körüli nettó bevételhez jut havonta. Rávágtam a „tudományos” választ: az attól függ.

Budapesten a külső kerületekben is nőhet a nyártól épülő társasházak száma (fotó: Mester Nándor)Budapesten a külső kerületekben is nőhet a nyártól épülő társasházak száma (fotó: Mester Nándor)

Bővebben: tisztázni kell magában, hogy mi a cél, és mekkora időtávról lehet szó. Ez közhely, de alapvetés. Minthogy átlagos adottságú, beosztású, közepes méretű és állapotú, gangos házban lévő ingatlanról van szó, amiből egyre több jelenik meg a hirdetésekben – nyilván önerőnek szeretnék felhasználni sokan a pénzt egy új építésű vagy nagyobb lakásba költözéshez –, gyors eladással érdemes próbálkozni. És itt jön a csakhogy.

Kormánycsomag családosoknak

  • Ötszázalékos áfa az új lakásokra (pluszkedvezmény, hogy CSOK-használattal visszaigényelhető)
  • Illetékmentesség (új és használt lakás vásárlásakor is)
  • Visszaigényelhető a felújítás legfeljebb 50 százaléka (3 millió forintig, számlákkal igazolva)
  • Bővítésre is lehet CSOK-ot kérni, legfeljebb 10 millió forintig
  • Felújításra is lehet olcsó hitelt felvenni

Jöhet a vevő, lesz is pénz – kínálati ár mínusz tíz százalék, további mínusz négy százalék, ha közvetítővel adja el –, de hol érdemes keresgélni, melyik környék megfizethető az új lakások piacán?

Itt is lakonikus a válasz: alig van ilyen, és nem is nagyon lesz, hiába melegített a Népszerűségi Bajnokságra a kormány a különféle kedvezményekkel.

Így néz ki az árpuzzle 

Az új lakások bruttó fogyasztói árát rengeteg forrásból rakják össze. Elsőnek vegyük a telek árát. Ha drágán vette a fejlesztő, mindenképpen érvényesíteni fogja az árban. További rész – sajnos megint csak pár évig érvényes – az ötszázalékos áfa. Az öt- és huszonhét százaléknyi áfa különbözetét egyébként jó eséllyel megeszik a növekvő költségek. Az előállítási költség, mint a bruttó ár legtetemesebb része, inkább hegynek fel, semmint lefelé ment az elmúlt években, és több okból is lehetetlennek tűnik, hogy lejtőre kerüljön. Munkaerőhiány van, emelkednek az anyag- és szolgáltatási díjak, a kisebb vagy közepes építőcégek alacsony hatékonysággal és drágán dolgoznak. A kereslet nem lanyhul, sőt erősen megtolta a kormány az új és a tovább élő régebbi (áfa-visszaigénylés, CSOK, CSOK-hitel, Babaváró hitel) kedvezményekkel.

Továbbra sincs erős verseny a kínálati oldalon, erre csak akkor lehet számítani, ha viszonylag rövid idő alatt (1–1,5 év) tömegesen (több tízezer darab) új lakás kerül a piacra.

A nagy fejlesztők biztos beindulnak, (februárban két nagyobb projektet is bejelentettek) főleg Budapesten és egy-két megyeszékhelyen, de idén nem lehet országos, mindent elsöprő hullámra számítani. Ahhoz stabil gazdaság kell a mostaninál sokkal több stabil céggel, márpedig 2021 a feltápászkodás kezdetéről fog szólni, nem a szárnyalásról. Egyes ágazatokban 2023–24-re teszik a COVID előtti állapotok visszatérését. Most, 2021 elején még azt sem tudjuk, mikorra lesz elegendő átoltott ember Magyarországon, és meddig tart az éppen csak elkezdődött harmadik hullám vagy jön-e valami egész más vírus, amire megint kell valami ellenszer.

A külső kerületek felé tolódik a kereslet

Mindez inkább a lakással kapcsolatos döntések eltolását hozhatja a vásárlói oldalon. A Népszerűségi Bajnokságban megcélzott rétegek talán bátrabban vághatnak bele, de higgadt mérlegelés után bizonyára sokan úgy döntenek, kicsit engednek álmaikból. Már most is látszik, hogy az új lakásokat keresők nem feltétlenül a nagy méretre, hanem több szobára vágynak azonos négyzetméteren. Sokan ezt tudják, akarják megfizetni. Az eladósodottságuk mértékének eleve gátat szabnak a szabályok, tehát hiába lehetne vagy akarnának felvenni több hitelt, sokuknak nincs meg az ehhez szükséges jövedelme.

Budapesten a legnépszerűbb kerületekben (XI., XIII., III., XIV.) egymillió forintot is meghaladja az új lakások négyzetméterára. Venni egyelőre keveset lehet, mert a most épülők kétharmadát már eladták a beruházók. Tavaly december végén mindössze 1046 ilyen ingatlant kínáltak, ez ugyan duplája a nyári hónapokban havonta kínáltnak, de csak kétharmada a 2019-es és 55 százaléka a 2018-as szuper évben mért átlagos havi adatnak.

Öt–hét százalékos árcsökkenést a belső kerületekben láthattunk, de ez inkább a korábban elképesztően magasra pumpált értékekről való visszaesés volt, vagyis az ár vélhetően elérte a felső plafont. Ilyen mértékű további apadásra nem lehet számítani, mivel eleve nem is nagyon indulnak új beruházások a Nagykörúton belül, a szűkös kínálat pedig sohasem csökkenti az árat.

Az érdeklődők zöme a külső pesti kerületekbe kényszerül, ahol a megnőtt keresletre reagálva az elmúlt két-három évben egyészt egymás után indultak a kis vagy közepes társasházi projektek, ikerházépítések, másrészt ütemesen drágultak a lakások. A nagy közvetítő hálózatok hét–tíz százalékos emelkedést mértek 2020 utolsó hónapjaiban az előző év végéhez képest. A jó közlekedéssel bíró külső városrészekben megszokottá vált a 650–750 ezer forintos négyzetméterár.

Nagy kérdés, hogy mi lesz az észak-pesti, a ferencvárosi, a kőbányai, a csepeli és a dél-budai rozsdaövezetekkel, ahol – közepes és nagyobb áldozatokkal, pótlólagos költségeket is bevállalva – lenne hely több tízezer új lakás felhúzására, de csak akkor, ha a kormány adna valamilyen plusz kedvezményt a fejlesztőknek. Korábban nekik találták ki az ötszázalékos áfát, de azt időközben minden típusú területre és országossá tették, így a vonzerő eltűnt, de legalábbis megfakult.

Élet a fővároson kívül

Vidéken eleve kevesebb társasházi beruházás indult, mint Budapesten, bár az ipari háttérrel bíró vezető megyeszékhelyeken (Győr, Székesfehérvár, Debrecen, Szeged) városonként 22–47 projekt készült, eltérő intenzitással. Tavaly ősszel mindössze 8100 lakás építése tartott valamilyen szakaszban a 23 megyei jogú városban. A megyeszékhelyeken jellemző lett a 620–630 ezer forintos átlagos négyzetméterár, ez sok fővárosi kerület értékének kicsit több mint a fele.

A drágulás vidéken is érzékelhető volt, a 2019-es értékhez képest 14 százalékos növekedésnek voltunk tanúi. A legdrágább városok négyzetméterárai a külső pesti kerületek átlagárával egyeznek meg. Debrecen vezeti a sort (771 ezer forint), míg a legkevesebbet Hódmezővásárhelyen kértek egy négyzetméterért (368 ezer forint).

Az új lakások ára befolyásolja a használtlakás-piacot. Természetesen nem lehet automatikusan az utóbbiakhoz igazítani a régiek árát. A területi mellett a minőségi különbségek azonban szembetűnőbbek lesznek, mint valaha. Tovább nyílik az olló az újszerű, vagy felújított, illetve a közepes és romos lakások, házak ára között. A vásárlók tudatosabban akarják elkölteni tízmillióikat, ennél fogva könnyen megjósolható, hogy nagy tömegben inkább azokat a használt lakásokat fogják választani, amikhez már nem nagyon kell nyúlni, mert jó helyen vannak, jó a beosztásuk, korszerű a gépészetük, és legfeljebb tisztasági festésre van szükségük.

Pezsgőt bontó építőiparosok

A Népszerűségi Bajnokság leghálásabb szurkolói az építőipari kivitelezők, főleg a nem kormányközeliek. A NER-barát cégek kevésbé vannak jelen a lakáspiacon, nekik bőségesen jutnak falatok az állami ipari és infrastrukturális beruházásoknál és egyes hotelépítkezéseken. A kivitelezők nem győztek tapsolni, amikor a kormány végre meghallgatta sirámaikat: legyen megint ötszázalékos az új lakások áfája, adjon a kormány több pénzt a magánmegrendelőknek, támogassa a felújításokat, és csökkentse a kivitelező cégek adminisztratív terheit.

Nagyon mélyről kell elindulniuk, hiszen 2020-ban 30–40 százalékkal visszaesett a megrendelési állományuk, tavaly az állami beruházások egy részét vagy elhalasztották, vagy lelassították, a kormány által kivéreztetett önkormányzatok a legtöbb projektjüket leállították, a szakmunkások ezrével mentek vissza külföldi munkahelyeikre. Egyelőre kevesen vitték le vállalási áraikat. Látva a megtámasztott keresletet, erre nem is nagyon lehet számítani. Ki lenne a saját pénze ellensége?

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Piac&Profit Szűk mozgásteret hagyott magának a kormány
Privátbankár.hu | 2021. szeptember 17. 18:11
A járvány gyorsan rávilágított általában a magyar gazdaság, és konkrétan az egészségügy sérülékenységére. Gazdasági szempontból az elmúlt fél évtized prociklikus gazdaságpolitikája nem hagyott tartalékokat a rendszerben sem a monetáris, sem a fiskális politika szempontjából, nem volt kellő mozgástér a válság hatásainak jelentős tompítására. Minderről Jaksity György, a Concorde Értékpapír Zrt. társalapítója beszélt a Piac&Profit szeptemberi számában, amely már kapható az újságárusoknál.
Piac&Profit Egy csomó pénzt dobott el a magyar űrprogram, de az mind vissza is hull rá
Tiszai Balázs | 2021. július 9. 05:37
Új lendületet vett a magyar űrélet: néhány év leforgása alatt óriási összeget teszünk bele az összeurópai űrkutatásba, hogy aztán azt visszaosszák nekünk pénz és lehetőségek formájában. Lesz belőle minden, de legfőképpen – ami a nagyközönség fantáziáját leginkább megragadja – új magyar asztronauta. Bár a terület kulcsinformációinak többségéhez nem kaphattunk hozzáférést, összeszedtük, mi minden tudható a magyar űrfrontról 2021 nyárelőjén.
Piac&Profit Akik elvitték a fertőző szeméthegyet, mielőtt ránk omlott volna
Tiszai Balázs | 2021. július 5. 05:13
A járvány hullámaihoz igazodva itthon is óriásit nőtt a fertőző kórházi hulladék mennyisége. Magyarországon ebből nem lett probléma, az a pár cég, amely ennek elszállításával, kezelésével foglalkozik, bírta a strapát. Másutt azonban nem ilyen szerencsés a helyzet.
Piac&Profit Mi lesz, ha egyszer majd lejár a moratórium?
Csabai Károly | 2021. július 4. 06:09
Még nem tudni, hogy a 2020. március 19-e előtt keletkezett hiteltartozások törlesztésére adott moratóriumnak mikor lesz vége. Kétszeri hosszabbítás után egyelőre szeptember 30-a a határidő, ám a kormány ennek sorsáról is megkérdezi a magyar embereket a nemzeti konzultáció keretében, s a válaszok figyelembevételével dönt arról, hogy továbbnyújtja-e a fizetési könnyítést és ha igen, kiknek. Addig is azért érdemes számbavenni, milyen lehetőségek adódnak a moratórium után azok számára, akik éltek e lehetőséggel.
Piac&Profit A keleti vagy a nyugati járványkezelés a nyerő?
Kormos Olga | 2021. július 2. 05:25
Kemény másfél éven van túl az emberiség, hiszen a koronavírus-járvány szinte az egész világot érintette. De vajon kik kezelték jobban a pandémiát, a keleti vagy a nyugati országok?
Piac&Profit Elbúcsúztunk a hungarocell kajásdoboztól, de így is bőven maradt még tennivaló
Tiszai Balázs | 2021. június 30. 05:31
Egy év türelmi idő után július elsejével most már valóban hatályba lép az új szabályozás: betiltják az egyszer használatos műanyagok forgalmazását Magyarországon. A lépés indokolt, de a csomagolásgyártók szerint a törvény több helyen finomításra szorul.
Piac&Profit Mibe érdemes tenni a járvány alatt megtakarított pénzeket?
Csabai Károly - Mester Nándor | 2021. május 3. 05:18
A válság következményeként a lakosság a fogyasztását, míg a vállalatok a beruházásaikat voltak kénytelenek visszafogni. Így mindkét szegmens azzal a dilemmával szembesült, hogy mibe tegye a megtakarításait, illetve – a ki tudja, milyen hosszú – átmeneti időre szabaddá vált pénzeszközeit. Mármint azok, akik a krízis kitörése ellenére is képesek voltak mit a tejbe aprítani.
Piac&Profit Hogyan hat a kereskedelmi bankokra az állami forrásbőség?
Csabai Károly | 2021. április 25. 17:21
A válság paradoxona, hogy látszólag aligha van gondja annak, aki – legyen vállalat vagy magánszemély – most akar bankhitelhez jutni. Hiszen az állam és a jegybank a koronavírus-járvány miatti válság negatív hatásait kezelendő bőven biztosít forrást, ráadásul a piacinál alacsonyabb kamattal, sőt, ingyen is. De hogyan hat az állami hitel- és egyéb finanszírozási dömping a banki kölcsönök árazására?
Piac&Profit Megvan a következő Prezi?
Csabai Károly | 2021. április 24. 18:23
Pozsonyi Gáborral, az OTP Csoporthoz tartozó PortfoLion Capital Partners partnerével laptársunk, a Piac&Profit annak kapcsán beszélgetett, hogy a PortfoLion a világ egyik legmeghatározóbb, korai fázisú befektetésekre szakosodott cégével, a Creandummal közösen tízmillió eurót fektetett be az online csalások megelőzésére specializálódott SEON Technologies Kft.-be.
Piac&Profit Menedzserszűrés helyett Post-Covid szűrés?
Kormos Olga | 2021. április 24. 15:14
A koronavírus-járvány a menedzserszűrésekre is rányomja a bélyegét. Nemcsak azért, mert a betegség tüneteihez most még a karanténfáradtság is társul, hanem azért is, mert jóval kevesebben jutnak el a vizsgálatokra. Már most látszik, hogy lesz még ennek böjtje.
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Munkatársakat keresünk!

Online lapcsaládunk bővítéséhez újságírókat, szerkesztőket keresünk.

Részletek

hírlevél
depositphotos