9p

Tudni szeretné, mi vár Önre 2025-ben?
Mit okoz, hogy ingatlancélra is elkölthetőek a nyugdíjmegtakarítások?
Hogyan érinti ez a piacokat, merre mennek az ingatlanárak és az épitőipari árak?
Pogátsa Zoltán, Farkas András, Nagygyörgy Tibor
és sok más kíváló szakértő ezúttal élőben osztja meg nézeteit!

Találkozzunk személyesen!

2024. november 21. 16:00 Budapest

Részletek és jelentkezés itt

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A hirtelen kitört gazdasági válság, a lezárások, korlátozások ellenére is pozitív hozammal zártak a lakosságnak szánt hazai ingatlanalapok. A mezőny vegyes, vannak az állampapírok hozama alatt és felett teljesítő sorozatok egyaránt, de az egyes alapok összetétele és befektetési politikája is rendkívül különböző. Erre az évre mindenki gazdasági fellendülést vár, ami pozitívan hathat a szektorra, de kockázatok is bőven akadnak.

Cikkünk eredetileg laptársunknál, az Mfor.hu-n jelent meg.

Tavaly minden nyilvános, nyíltvégű, a lakosságnak szánt hazai ingatlanalap hozama pozitív volt, ami egy ilyen rendkívüli év után nagyon jó teljesítménynek tűnik. A hozamok eléggé szóródnak, többnyire körülbelül évi fél százalék és hat és fél százalék között, ez azonban más években is hasonlóan szokott történni. A legtöbb esetben az egy éves hozam alatta maradt a három éves hozamnak (éves szinten), esetleg stagnál. De az lenne a furcsa, ha ilyen nagy válságban a hozamok még emelkednének is.

Az alapok súlyozatlan átlaghozama egy évre egyébként 5,13 volt, három év alatt pedig évi 5,89 százalékot értek el. Ezt az átlagot azonban jelentősen torzítja a Raiffeisen Ingatlan B sorozata, amelynek bevételei nagyrészt euróban jelentkeznek, és ezeket nem fedezi forintra. Tehát nem csökkenti a devizakockázatot, ami tavaly nagy előny volt, hiszen az év során az euróárfolyama mintegy tíz százalékkal ment fel.

Az OTP Ingatlan Alap árfolyama és tőkéje
Az OTP Ingatlan Alap árfolyama és tőkéje

Nagynak lenni nem volt előny?

Enélkül az alap nélkül a súlyozatlan átlaghozam csak 4,04 százalék volt tavaly. Ha pedig a tavaly év végi tőkével súlyozzuk az alapok által elért nyereséget, akkor csak évi 2,9 százalékot kapunk. Amint a táblázatból is látszik, a legnagyobb alapok, mint az Erste Ingatlan vagy az OTP Ingatlan, viszonylag szerény eredményt értek el.

Közvetlen ingatlanbefektetési alapok hozamai

(2020. december 31.)
Alap neve Devizanem 1 éves hozam 3 éves hozam 5 éves hozam 10 éves hozam Nettó eszközérték
Duna House Magyar Lakás A HUF 1,37% 5,82%     3 669 770 765
Erste Euro Ingatlan T EUR 2,07% 2,07% 1,96% 2,53% 433 997 741
Erste Ingatlan HUF 3,35% 2,71% 2,63% 3,96% 576 514 345 237
Európa Ingatlan A HUF 4,87% 7,43% 6,02% 3,29% 19 730 483 272
MPT Ingatlan A HUF 5,44% 3,84% 3,36%   193 712 953 307
OTP Ingatlan HUF 0,51% 2,07% 2,57% 3,63% 406 399 837 358
OTP Prime HUF 6,61% 6,30%     53 956 942 857
Raiffeisen Ingatlan A HUF 6,40% 8,33% 8,52% 7,97% 19 665 911 571
Raiffeisen Ingatlan B HUF 14,94% 12,74%     4 989 476
Raiffeisen Ingatlan D EUR 5,74% 7,62%     74 671 347
Súlyozatlan átlag:   5,13% 5,89% 4,18% 4,28%  
2020 végi tőkével súlyozott hozam: HUF 2,92%       1 459 319 450 667
(Évesítve. Forrás: Bamosz-adatbázis)

(Az intézményi sorozatokat, néhány nem tipikus lakossági terméket kihagytunk kihagytuk, valamint a közvetett alapokat is, amelyek más ingatlanalapokba fektetnek. Ha kihagynánk a táblázatban szereplő, euróban jegyzet befektetési jegy sorozatokat, akkor sem változna lényeges mértékben az átlag.)

A hozamok az állampapírokhoz képest

Ha egy éves hozamokról van szó, akkor etalonnak leginkább az egy éves lakossági állampapír-befektetések hozamát tekinthetjük. Jelenleg nem az egy éves lakossági kincstárjegyekkel, hanem a MÁP Plusszal lehet a legmagasabb 12 havi kockázatmentes hozamot elérni. A kötvény egy év után 3,75 százalékot fizet, ezt az alapok súlyozatlan átlaga éppen hogy meghaladta kissé.

Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Alap árfolyama és tőkéje
Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Alap árfolyama és tőkéje

Összefoglalva a hozamokat,

  • a jó hír, hogy nem keletkeztek veszteségek.
  • A rossz hír, hogy az ingatlanalapok nagy átlagban elmaradtak az állampapíroktól.

Vegyes alap, vagy ingatlan?

Egyébként az alapok viszonylag kis száma és eléggé eltérő befektetési politikája miatt az átlagszámítás talán nem is mond túlságosan sokat. Nagyon különböző az egyes alapok feltöltöttsége ingatlanokkal, van, ahol csak 50 százalék körüli, másutt száz százalékhoz közeli. (Az előbbieket a konkurencia néha ingatlan-tartalmú vegyes alapoknak csúfolja.) Különbözően kezelik a devizakockázatokat is, van, amelyiknek van hitele, a másiknak nincsen. Nagyon eltérő ingatlan portfóliójuk összetétele is.

Ingatlanok aránya az alapokban (%)

  2020. 12. 31. 2019. 12. 31. Változás
Duna House Magyar Lakás A 79,73 90,02 -10,29
Erste Euro Ingatlan T 48,35 52,06 -3,71
Erste Ingatlan 50,41 46,24 4,17
Európa Ingatlan A 66,38 80,81 -14,43
MPT Ingatlan A 59* 61,34 -2,34
OTP Ingatlan 82,08 76,61 5,47
OTP Prime 168,27 143,86 24,41
Raiffeisen Ingatlan A 89,22 80,78 8,44
*2020 októberi adat
Forrás: Havi, féléves, éves jelentések

Különbségek lehetnek az ingatlanértékelés módjában is. Amint a grafikonokon látszik, egyes alapok nettó eszközértéke egy jegyre vetítve (vagyis az árfolyama) eléggé sima, egyenletesen növekszik, nem mutat nagy ingadozásokat (Erste). Másutt azonban lényeges mértékű hirtelen ugrásokat és eséseket látunk, aminek leggyakrabban az ingatlanok átértékelése az oka, esetleg ingatlan-eladás, vagy vétel. Ennek tipikus példája a lehet az OTP és a Raiffeisen alapja.

A Raiffeisen Ingatlan Alap A árfolyama és tőkéje
A Raiffeisen Ingatlan Alap A árfolyama és tőkéje

Mitől értékelhetnek le egy ingatlant?

A leértékeléseknek lehet az az oka, hogy a gazdasági válság miatt üresen maradtak üzlethelyiségek, gyérebb a forgalmuk a bevásárlóközpontoknak, esetleg turisztikai célú ingatlanok is akadnak a portfólióban. Bár ez utóbbi kevéssé jellemző, inkább irodaházak, plázák, kiskereskedelmi hálózatok, bankfiókok, esetleg raktár-vagy üzemcsarnokok töltik meg az ingatlan-portfóliókat.

Egy adott üzleti objektum nyilván többet ér jó fizetőkészségű bérlőkkel teli, mint félig kiadva. Ami az irodákat illeti, sok cég a válságban az iroda terület csökkentésén gondolkodik, főleg, ha munkatársainak nagy része home office-ból dolgozik.

Üres irodaépület (Pixabay.com)
Üres irodaépület (Pixabay.com)

A forintgyengülés áldásos hatása

De felértékelődésre is lehet bőven magyarázat még a válság idején is. Például ha sikerül egy épület nagyobb részét újra kiadni egy korábbi üresedés vagy egy felújítás, átalakítás után. Vagy például ha az alapnak euróban származnak a bérleti díjai, és az euró árfolyama forinthoz képest hirtelen megugrik. Ebből bőven kijutott tavaly.

Hogy merre megy tovább az ingatlanszektor, az nyilván sok tényező függvénye. Jelenleg eléggé általános vélekedés, hogy valamikor az első félév vége felé nagy gazdasági fellendülés következhet. Akkor, amikor a lakosság egy része már átesett a vírusfertőzésen, más része pedig megkapta az oltást, és az időjárás is jobbra fordul, ami korlátozta a járvány terjedését tavaly is.

Út a növekedéstől az inflációig

Eddig óvatosságból félretett pénzek találhatják meg útjukat ismét a gazdaságba, elhalasztott utazások, beruházások, nyaralások, felújítások és egyéb vásárlások valósulhatnak meg hirtelen. (Már vannak jelek, lásd: A 2008-as válság óta nem látott lakásfelújítási kedv lett úrrá a magyarokon).

A Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap A árfolyama és tőkéje
A Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap A árfolyama és tőkéje

Sokan az infláció komolyabb megugrásától is tartanak, ami az ingatlanpiaci befektetéseknek igencsak kedvező szokott lenni. Ilyenkor a tőke egy része, főleg, ha kötvényben vagy más kockázatmentes eszközben nem találja meg a számítását, előszeretettel áramlik ingatlanokba. Ezt látjuk már körülbelül egy évtizede a német ingatlanpiacon is. (Lásd: Soha sem lesz vége a lakásárak emelkedésének Németországban?)

Hacsak közbe nem jön valami rossz

Ugyanakkor veszélyek is vannak bőven, váratlan dolgok jöhetnek, amelyek az ingatlanpiacra negatívan hatnak. Elképzelhető, hogy az oltások nem bizonyulnak elég hatásosnak, valamilyen új vírusmutáció ellenállóbbnak bizonyul velük szemben. Vagy nem várt problémák lépnek fel az oltóanyag-gyártásánál. Sokan elutasítják az oltást.

A Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap A árfolyama és tőkéje
A Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap A árfolyama és tőkéje

Esetleg a lezárások elmúltával sem lesznek hajlandóak az emberek vásárolni. Vagy túl sok embert cserélnek le közben számítógépekre, robotokra, automatákra. Vagy mire megjön a gazdasági fellendülés, addigra túl sok cég megy csődbe, és sok iroda, üzlethelyiség marad üresen.

Mekkora károkat okoz a vírus?

A Magyar Nemzeti Bank ősszel, a második hullám nyilvánvaló beindulása után közzétett egy ingatlanpiaci jelentést, amiben hasonló kockázatokat fogalmazott meg.

Nem tudjuk pontosan, hogy a második hullám mekkora gazdasági károkat fog okozni. Mennyire fog nőni az üzleti ingatlanok kihasználatlansága, mennyire lesz tartós az otthoni munkavégzés, mennyire lesznek erősek a gazdasági szereplők költségcsökkentési törekvései. (Erről itt írtunk: Mi lesz veletek ingatlanalapok? Nyolc új grafikon és több intő jel)

Friss irodapiaci cikkünk: Most dől el milliónyi magyar élete, csak még nem tudnak róla

Olvassunk éves jelentést

Akinek ingatlanbefektetési jegye van, annak érdemes időről időre belenézni az alap havi jelentésekeibe, a nem hivatalos hírlevelekbe, ha vannak, illetve a féléves és éves jelentésekbe. A legrészletesebbek az éves jelentések, ezekben az alapkezelők gyakran leírják ugyanis, hogyan látják a piacot, az ingatlanaik megtérülését, hogyan alakul azok kihasználtsága. Az éves jelentések benyújtási határideje április vége, de előfordul, hogy az alapkezelők egy része korábban elkészül vele.

Az alapkezelők nyilván igyekeznek nem megijeszteni az ügyfeleket, de ezek az elemzések adhatnak támpontot arra vonatkozóan, érdemes-e ebben az évben is ezen a piacon befektetni.

Az ingatlanalapok speciális kockázatai (Canva.com)
Az ingatlanalapok speciális kockázatai (Canva.com)

Az ingatlanalapok speciális kockázatai

  • Az ingatlanpiacokat időnként nagymértékű árfolyam-ingadozások jellemzik.
  • Az értékelésből eredő kockázat, egyes ingatlanok nyilvános árfolyama forgalom hiányában régi lehet, ezért az eszközök átmeneti alul- vagy felülértékeltséget mutathatnak.
  • Az ingatlanok hasznosításából eredő kockázat: a jövedelemtermelő képességet befolyásolja a bérbevevő fizetőképessége, a fenntartási és üzemeltetési költségek változása.
  • Az alap befektetési jegyeinek visszaváltását felfüggeszthetik (akár egy, sőt két évre is), ha olyan mennyiséget kívánnak visszaváltani a befektetők, amely miatt az alapból elfogynak a pénzeszközök. (A Raiffeisen Ingatlan ismertetője alapján.)

 

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 20940 20640 20970 +0,67% 20940 20960 3 153 211 220 HUF 2024-11-15 12:45:31
MOL 2660 2642 2672 -0,37% 2658 2662 219 402 250 HUF 2024-11-15 12:45:51
MTELEKOM 1200 1194 1216 -0,17% 1198 1200 317 092 958 HUF 2024-11-15 12:46:07
RICHTER 10760 10660 10830 -0,19% 10750 10760 720 297 770 HUF 2024-11-15 12:46:31
OPUS 523 520 524 +0,77% 520 523 6 061 077 HUF 2024-11-15 12:40:23
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Fenntartható befektetést keres? Itt vannak a díjnyertes magyar lehetőségek
Privátbankár.hu | 2024. október 2. 14:26
A Privátbankár.hu ünnepélyes keretek között, egy magas színvonalú szakmai rendezvényt követően átadta Az Év ESG Alapkezelője 2024 díjat. Idén először a befektetési alapok is elismerésben részesültek.
Befektetési alapok Kedvező befektetési lehetőség azoknak, akik hosszú távon szeretnének megtakarítani
Natív tartalom | 2024. szeptember 24. 19:51
Nem kell mást tennie, mint vásárolni az OTP USA Részvény Alapból, melynek befektetési jegyeit nem csak dollárban, hanem euróban és forintban is meg lehet venni. A július elején indult alap azoknak lehet kedvező befektetési lehetőség, akik hosszú távon szeretnének megtakarítani, és az amúgy is diverzifikált portfoliójuk részvénykitettségének egy részét az amerikai piacon szeretnék befektetni – mutatott rá Halas Zoltán, az OTP Alapkezelő Zrt. portfólió menedzsere.
Befektetési alapok Sok magyar vagyona gyarapodott augusztusban
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 16. 14:44
A befektetési alapokban kezelt vagyon augusztusban 0,6 százalékkal, 95 milliárd forinttal nőtt, így a hónap végén a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) tagjai 16 611 milliárd forintot kezeltek befektetési alapokban - közölte a szövetség hétfőn az MTI-vel.
Befektetési alapok Jobb az ESG-befektetések hozama, mint a többié?
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 11. 15:01
Általános vélemények szerint a környezetileg, társadalmilag felelős ESG-befektetések hozama magasabb azoknál, ahol ezek a szempontok nem játszanak szerepet. Magasabb osztalékot is képesek fizetni.
Befektetési alapok A befektetési alapkezelés olyan, mint a sakk – interjú a Gránit Alapkezelő vezérigazgató-helyettesével
Natív tartalom | 2024. augusztus 28. 16:15
Nem tudhatod biztosan, hogy mit fog lépni az ellenfeled, avagy mi fog történni a gazdaságban, de minden forgatókönyvre készülnöd kell válaszlépéssel – vallja a két év alatt dolgozói létszámban és kezelt vagyon tekintetében is duplájára növekő, Közép-Ázsia felé kacsintgató Gránit Alapkezelő második embere, Erdélyi Zombor.
Befektetési alapok Tartalmas befektetési étlapról válogathatunk, de mivel fűszerezzünk? Klasszis podcast - videóval
Bózsó Péter - Izsó Márton Artúr | 2024. augusztus 23. 16:09
Az MBH Alapkezelő megújította befektetésialap-kínálatát, aminek során a közép- és kelet-európai régióra fókuszáló alapjuk is új karaktert kapott. A Klasszis podcastban az alapkezelő üzletfejlesztési igazgatójával, Kovács Lászlóval és a befektetési üzletág vezetőjével, Herczog Péterrel beszélgettünk.
Befektetési alapok Több száz milliárddal híztak itthon a befektetési alapok
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 16. 13:31
A befektetési alapokban kezelt vagyon júliusban 2,1 százalékkal, 342 milliárd forinttal növekedett, így a hónap végén a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) tagjai 16 516 milliárd forintot kezeltek befektetési alapokban - közölte a Bamosz pénteken.
Befektetési alapok Hogyan védhetjük befektetéseinket geopolitikai konfliktusok esetén? - interjú
Bózsó Péter | 2024. augusztus 14. 15:01
A fődíjat a Klasszis Média lapcsoport Legjobb Árupiaci Alap kategóriájában idén az MBH Alapkezelő Hagyományos Energia Alapja nyerte el. Az ilyen alapok egyik szembetűnő tulajdonsága, hogy inflációs környezetben is jól teljesíthetnek. Az alap kiváló eredménye mögötti befektetési politikáról Bene Zsombor portfolió menedzserével beszélgettünk.
Befektetési alapok A Gránit Alapkezelő bérlakásparkot indít
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 13. 18:45
A Grandit Homes bérlakásként hasznosítja a 110 lakásos újépítésű lakópark ingatlanjait.
Befektetési alapok Klímaváltozás, elhízás, öregedő társadalmak - tudta, hogy ezekkel pénzt is kereshet?
Izsó Márton - Litván Dániel | 2024. július 15. 19:22
Mik az azok a megatrendek? Például azok, hogy a klímaváltozás zajlik, a nyugati világban pedig egyre több idős, illetve egyre több elhízott ember lesz. És létezik olyan befektetési alap, amellyel ezeket a trendeket kihasználva pénzt is kereshetünk. A Klasszis Podcast adásában Richter Péterrel, a VIG Alapkezelő részvényportfólió-menedzserével Litván Dániel beszélgetett.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG