A 2022-es év sok szempontból történelmi változásokat hozott a befektetések terén. A jegybankok már 2020-ban, az indokoltnál nagyobb és hosszabb ideig tartó stimulussal elkezdték túlfújni a lufit, majd a dolog a Fed inflációs jelentésekre adott legyintésével folytatódott 2021-ben. Ebben a pattanásig feszült helyzetben robbant ki a háború, amely az alapanyag- és energiaárak további emelkedését hozta.
Idén már minden jegybank tisztában volt vele, hogy az infláció nem lesz átmeneti, így lépni kell. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) már tavaly kamatemelésbe kezdett, ahogy azt a környező országok jegybankjai is tették, a Fed csak idén kezdte meg az emelést, az Európai Központi Bank (EKB) részéről nyár előtt nem várható lépés. Idehaza az egy havi bubor már 6,5 százalék körüli, így a banki hitelek, amelyek általában ehhez vannak árazva, már a 7-8 százalékot is elérik.
Ennyit a gazdasági körképről. A kérdés, hogy a fent említett hatások, változások milyen kihívások elé állíthatják az ingatlanpiacot?
Sokan azt gondolják, hogy az ingatlanok esetében a legfontosabb a lokáció, az anyagok felhasználása vagy a jó fotók, ha el akarjuk adni. Egy adott ingatlan esetében biztos ezek is sokat számítanak, azonban az ingatlanpiac egészére vonatkozóan
számos olyan külső tényező van még, amelyek jelentősen növelhetik vagy csökkenthetik az ingatlanunk értékét.
Az első és legfontosabb a likviditás
Az olcsó hitelek korában, konjunktúrában, azaz fellendülő gazdasági környezetben az emberek szívesebben és könnyebben adósodnak el és könnyebben hoznak előre fogyasztást, azaz váltanak mondjuk nagyobb vagy kényelmesebb otthonra. Jelen helyzetben a kamatok drasztikus emelkedése, a támogatott zöldhitel kifutása azt eredményezi, hogy a hitelből vásárlók száma jelentősen visszaeshet. Csökken a likviditás, az adott hirdetésre pedig hirtelen nem csörren meg a telefon akár heteken, hónapokon át. Mivel a kamatok idén nem fognak csökkenni, sőt még tovább emelkedhetnek, annak, aki el szeretné adni az ingatlanát, bizony meg kell becsülnie a készpénzes vevőket.
Minden relatív, még a kamatok „drágasága” is. A 90-es években még a 20-25 százalékos hitelkamatok sem számítottak extrémnek, a 2000-es években már az 5-10 százalék közötti hiteleket is el lehetett érni, bár az 5 százalék még akkor is csak devizahitelek esetében volt jellemző. A kamatok drasztikus csökkenése tehát inkább az elmúlt 6-8 évet jellemezte. Ebben az időszakban már nem volt ritka a jelzáloghitelek esetében a 4-5 százalékos, az elmúlt két évben az akár 2,5-3 százalékos kamat. (A thm ennél általában a költségek miatt picit magasabb.) Az olcsó pénznek ebből az időszakából lépünk most egyet vissza.
A másik az árazás
A kérdés, hogy milyen alternatíva-hozammal számolhatunk. Ebben segít a kötvénypiac, mely kellően likvid és transzparens ahhoz, hogy szemléltesse a trendeket. Többféle befektetési lehetőség közül választhatunk, akár inflációhoz kötött állampapírokat is tudunk venni, de most az egyszerűség kedvéért olyan hosszabb távú kötvényt mutatnék, amely valóban az ingatlan alternatívája lehet a befektetők szemében.
Egy 10 éves magyar állampapír, amely 7 százalékos éves hozamot ígér, kamatos kamattal a tizedik év végére 196 százalékot fog érni. Azaz, ha a példa kedvéért 50 millió forintot teszünk ebbe a befektetési formába, akkor a tizedik év végén kicsivel több mint 98 millió forintot kapunk majd vissza. (A valóságban ez inkább 96-97 millió forint lehet majd, mert a kamatok újrabefektetése előfordulhat, hogy alacsonyabb hozamon történik.) Véleményem szerint ez a hozamszint még lehet picit magasabb, de már ezek a szintek is befektetőket téríthetnek el az ingatlanpiactól. Akik befektetési céllal vették az ingatlant az elmúlt években, inkább realizálhatják a korábbi áremelkedéséből adódó nyereséget, arra számítva, hogy az ingatlan ára stagnálhat vagy még csökkenhet is, míg az állampapír évi 6-7 százalékot hozhat.
Érdekesség, hogy az elszálló árak miatt a befektetők egyelőre nem maradnak távol a piactól. A Duna House elemzése azt mutatja, hogy általában a befektetői kereslet a teljes tranzakciószám körülbelül 30 százalékát teszi ki. Ez a szám ugrott 40 százalék közelébe a legutóbbi havi ingatlanpiaci kitekintésük alapján. Gondolhatnánk, hogy ez a változás a visszaeső tranzakciószám miatt tolódott el a befektetői vételek irányába, ám a teljes tranzakciószám csak 4-5 százalékkal esett vissza, így ezzel korrigálva is nőtt a befektetési célú vásárlás aránya a piacon.
Ezzel meg is érkeztünk a harmadik ponthoz, a várakozásokhoz
Az elmúlt két évben ugrásszerűen nőtt az új építésű ingatlanok ára, magával rántva a használt lakások árát is. Ehhez különböző családtámogatási programok, kamattámogatott hitelek vagy akár a CSOK is nagyban hozzájárultak. A megnövekedett keresleten túl pedig a dráguló alapanyagáraknak is szerepe volt abban, hogy ma Budapesten már fel se kapjuk a fejünket egy 1,4 millió forintos négyzetméterárra az új építésű lakások esetén. A kérdés, hogy ha a hitelek ennyire megdrágulnak, akkor ki fog új építésű lakást venni.
Érdekesség, hogy ha euróban nézzük, akkor közel sem drágultak annyit a budapesti ingatlanok, hiszen ebből az értéknövekedésből a forint romlása több mint 15 százalékot jelentett. Ez azt jelenti, hogy ha 2019 végén 1 millió forint volt a lakás négyzetméterének ára, akkor az akkori 330,52-es árfolyammal számolva 3025 eurót kellett fizetnie egy külföldi vevőnek, míg a mostani 1,4 millió forintos négyzetméterár mellett 385-ös szint mellett 3636 eurót, azaz euróban nem érezhető ennyire az áremelkedés, ez a külföldi vevőknek kedvezhet a döntés meghozatalakor.
Ahogy a vevőknek, úgy az ingatlanfejlesztőknek is jelentősen drágul a finanszírozás. Ez azt eredményezheti, hogy kevesebb új projekt indulhat, csökkenhet az új lakások száma. Ha csökken a piacra kerülő új lakások száma, a kínálati oldal szűkülése karbantartja az árat. Az inflációnak is köszönhetően az alapanyagok árában esés nem várható, így az újraelőállítási ár nem fog csökkenni, ez is inkább az új lakások árának szinten maradását, kisebb mértékű emelkedését eredményezheti.
A gazdaság egyik fontos pillére az építőipar, így várakozásom szerint az új építésű lakásokra a nyár végén új kamattámogatott hitel konstrukció érkezhet, hogy a fejlesztés és az értékesítés se álljon bele a földbe.
Ezek alapján az új építésű ingatlanok piacán csökkenő értékesítési számmal számolok, de az árak esésével nem. Hasonló lehet a helyzet, mint az új autók piacán, azaz a meglévő portékát nagy becsben fogják tartani a fejlesztők, jelentős kedvezmények nem várhatóak.
A használt lakások piaca már más kérdés, hiszen itt a kamatok csökkenése nem várható idén, de még jövőre is bőven 6 százalék feletti thm-ekkel számolok, így itt a kereslet sokkal lassabban térhet vissza. Közben pedig a hitelmoratórium esetleges lejárta is eladókat hozhat a piacra, ezzel nyomva le az árakat. Az MNB és a bankok is éveken át küldték az üzeneteket a forintban eladósodott ügyfeleknek, hogy érdemes hosszabb távra fixálni a kölcsönük kamatát, de még így is maradt egy réteg, amely tagjai nem tudták vagy nem akarták ezt meglépni. Nekik most jelentősen, akár több tízezer forinttal fog nőni a havi törlesztőrészletük, közülük lehetnek majd kényszereladók a piacon.
Ezek alapján a használt lakások piacán az év második felében inkább túlkínálatot várok, mely azt eredményezheti, hogy lassabban, és vélhetően a jelenleginél nagyobb engedménnyel lehet majd csak értékesíteni az ingatlanokat, de az új építésű lakások ára, mint viszonyítási szint, nem fog visszaesni. Vagyis nem számítok arra, hogy összeomlás jönne a használt ingatlanok piacán, korrekció azonban elképzelhető. Az elmúlt években látható fellicitálásnak pedig hosszabb időre búcsút mondhatunk.
(A szerző a Concorde Értékpapír Zrt. privátbanki üzletfejlesztési vezetője)
A katolikus egyházfő áldást osztott.
