<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
7p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Sokan azt gondolják, hogy az ingatlanok esetében a legfontosabb a lokáció, az anyagok felhasználása vagy a jó fotók, ha el akarjuk adni. Egy adott ingatlan esetében biztos ezek is sokat számítanak, azonban az ingatlanpiac egészére vonatkozóan számos olyan külső tényező van még, amelyek jelentősen növelhetik vagy csökkenthetik az ingatlanunk értékét.

A 2022-es év sok szempontból történelmi változásokat hozott a befektetések terén. A jegybankok már 2020-ban, az indokoltnál nagyobb és hosszabb ideig tartó stimulussal elkezdték túlfújni a lufit, majd a dolog a Fed inflációs jelentésekre adott legyintésével folytatódott 2021-ben. Ebben a pattanásig feszült helyzetben robbant ki a háború, amely az alapanyag- és energiaárak további emelkedését hozta.

Sok szempontot kell mérlegelni, mielőtt egymás tenyerébe csapunk. Fotó: DepositphotosSok szempontot kell mérlegelni, mielőtt egymás tenyerébe csapunk. Fotó: Depositphotos

Idén már minden jegybank tisztában volt vele, hogy az infláció nem lesz átmeneti, így lépni kell. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) már tavaly kamatemelésbe kezdett, ahogy azt a környező országok jegybankjai is tették, a Fed csak idén kezdte meg az emelést, az Európai Központi Bank (EKB) részéről nyár előtt nem várható lépés. Idehaza az egy havi bubor már 6,5 százalék körüli, így a banki hitelek, amelyek általában ehhez vannak árazva, már a 7-8 százalékot is elérik. 

Ennyit a gazdasági körképről. A kérdés, hogy a fent említett hatások, változások milyen kihívások elé állíthatják az ingatlanpiacot? 

Sokan azt gondolják, hogy az ingatlanok esetében a legfontosabb a lokáció, az anyagok felhasználása vagy a jó fotók, ha el akarjuk adni. Egy adott ingatlan esetében biztos ezek is sokat számítanak, azonban az ingatlanpiac egészére vonatkozóan

számos olyan külső tényező van még, amelyek jelentősen növelhetik vagy csökkenthetik az ingatlanunk értékét. 

Az első és legfontosabb a likviditás 

Az olcsó hitelek korában, konjunktúrában, azaz fellendülő gazdasági környezetben az emberek szívesebben és könnyebben adósodnak el és könnyebben hoznak előre fogyasztást, azaz váltanak mondjuk nagyobb vagy kényelmesebb otthonra. Jelen helyzetben a kamatok drasztikus emelkedése, a támogatott zöldhitel kifutása azt eredményezi, hogy a hitelből vásárlók száma jelentősen visszaeshet. Csökken a likviditás, az adott hirdetésre pedig hirtelen nem csörren meg a telefon akár heteken, hónapokon át. Mivel a kamatok idén nem fognak csökkenni, sőt még tovább emelkedhetnek, annak, aki el szeretné adni az ingatlanát, bizony meg kell becsülnie a készpénzes vevőket.

Minden relatív, még a kamatok „drágasága” is. A 90-es években még a 20-25 százalékos hitelkamatok sem számítottak extrémnek, a 2000-es években már az 5-10 százalék közötti hiteleket is el lehetett érni, bár az 5 százalék még akkor is csak devizahitelek esetében volt jellemző. A kamatok drasztikus csökkenése tehát inkább az elmúlt 6-8 évet jellemezte. Ebben az időszakban már nem volt ritka a jelzáloghitelek esetében a 4-5 százalékos, az elmúlt két évben az akár 2,5-3 százalékos kamat. (A thm ennél általában a költségek miatt picit magasabb.) Az olcsó pénznek ebből az időszakából lépünk most egyet vissza.

A másik az árazás

A kérdés, hogy milyen alternatíva-hozammal számolhatunk. Ebben segít a kötvénypiac, mely kellően likvid és transzparens ahhoz, hogy szemléltesse a trendeket. Többféle befektetési lehetőség közül választhatunk, akár inflációhoz kötött állampapírokat is tudunk venni, de most az egyszerűség kedvéért olyan hosszabb távú kötvényt mutatnék, amely valóban az ingatlan alternatívája lehet a befektetők szemében.

Egy 10 éves magyar állampapír, amely 7 százalékos éves hozamot ígér, kamatos kamattal a tizedik év végére 196 százalékot fog érni. Azaz, ha a példa kedvéért 50 millió forintot teszünk ebbe a befektetési formába, akkor a tizedik év végén kicsivel több mint 98 millió forintot kapunk majd vissza. (A valóságban ez inkább 96-97 millió forint lehet majd, mert a kamatok újrabefektetése előfordulhat, hogy alacsonyabb hozamon történik.) Véleményem szerint ez a hozamszint még lehet picit magasabb, de már ezek a szintek is befektetőket téríthetnek el az ingatlanpiactól. Akik befektetési céllal vették az ingatlant az elmúlt években, inkább realizálhatják a korábbi áremelkedéséből adódó nyereséget, arra számítva, hogy az ingatlan ára stagnálhat vagy még csökkenhet is, míg az állampapír évi 6-7 százalékot hozhat.

Érdekesség, hogy az elszálló árak miatt a befektetők egyelőre nem maradnak távol a piactól. A Duna House elemzése azt mutatja, hogy általában a befektetői kereslet a teljes tranzakciószám körülbelül 30 százalékát teszi ki. Ez a szám ugrott 40 százalék közelébe a legutóbbi havi ingatlanpiaci kitekintésük  alapján. Gondolhatnánk, hogy ez a változás a visszaeső tranzakciószám miatt tolódott el a befektetői vételek irányába, ám a teljes tranzakciószám csak 4-5 százalékkal esett vissza, így ezzel korrigálva is nőtt a befektetési célú vásárlás aránya a piacon.

Ezzel meg is érkeztünk a harmadik ponthoz, a várakozásokhoz 

Az elmúlt két évben ugrásszerűen nőtt az új építésű ingatlanok ára, magával rántva a használt lakások árát is. Ehhez különböző családtámogatási programok, kamattámogatott hitelek vagy akár a CSOK is nagyban hozzájárultak. A megnövekedett keresleten túl pedig a dráguló alapanyagáraknak is szerepe volt abban, hogy ma Budapesten már fel se kapjuk a fejünket egy 1,4 millió forintos négyzetméterárra az új építésű lakások esetén. A kérdés, hogy ha a hitelek ennyire megdrágulnak, akkor ki fog új építésű lakást venni. 

Érdekesség, hogy ha euróban nézzük, akkor közel sem drágultak annyit a budapesti ingatlanok, hiszen ebből az értéknövekedésből a forint romlása több mint 15 százalékot jelentett. Ez azt jelenti, hogy ha 2019 végén 1 millió forint volt a lakás négyzetméterének ára, akkor az akkori 330,52-es árfolyammal számolva 3025 eurót kellett fizetnie egy külföldi vevőnek, míg a mostani 1,4 millió forintos négyzetméterár mellett 385-ös szint mellett 3636 eurót, azaz euróban nem érezhető ennyire az áremelkedés, ez a külföldi vevőknek kedvezhet a döntés meghozatalakor. 

Ahogy a vevőknek, úgy az ingatlanfejlesztőknek is jelentősen drágul a finanszírozás. Ez azt eredményezheti, hogy kevesebb új projekt indulhat, csökkenhet az új lakások száma. Ha csökken a piacra kerülő új lakások száma, a kínálati oldal szűkülése karbantartja az árat. Az inflációnak is köszönhetően az alapanyagok árában esés nem várható, így az újraelőállítási ár nem fog csökkenni, ez is inkább az új lakások árának szinten maradását, kisebb mértékű emelkedését eredményezheti. 

A gazdaság egyik fontos pillére az építőipar, így várakozásom szerint az új építésű lakásokra a nyár végén új kamattámogatott hitel konstrukció érkezhet, hogy a fejlesztés és az értékesítés se álljon bele a földbe.

Ezek alapján az új építésű ingatlanok piacán csökkenő értékesítési számmal számolok, de az árak esésével nem. Hasonló lehet a helyzet, mint az új autók piacán, azaz a meglévő portékát nagy becsben fogják tartani a fejlesztők, jelentős kedvezmények nem várhatóak.

A használt lakások piaca már más kérdés, hiszen itt a kamatok csökkenése nem várható idén, de még jövőre is bőven 6 százalék feletti thm-ekkel számolok, így itt a kereslet sokkal lassabban térhet vissza. Közben pedig a hitelmoratórium esetleges lejárta is eladókat hozhat a piacra, ezzel nyomva le az árakat. Az MNB és a bankok is éveken át küldték az üzeneteket a forintban eladósodott ügyfeleknek, hogy érdemes hosszabb távra fixálni a kölcsönük kamatát, de még így is maradt egy réteg, amely tagjai nem tudták vagy nem akarták ezt meglépni. Nekik most jelentősen, akár több tízezer forinttal fog nőni a havi törlesztőrészletük, közülük lehetnek majd kényszereladók a piacon. 

Ezek alapján a használt lakások piacán az év második felében inkább túlkínálatot várok, mely azt eredményezheti, hogy lassabban, és vélhetően a jelenleginél nagyobb engedménnyel lehet majd csak értékesíteni az ingatlanokat, de az új építésű lakások ára, mint viszonyítási szint, nem fog visszaesni. Vagyis nem számítok arra, hogy összeomlás jönne a használt ingatlanok piacán, korrekció azonban elképzelhető. Az elmúlt években látható fellicitálásnak pedig hosszabb időre búcsút mondhatunk.

(A szerző a Concorde Értékpapír Zrt. privátbanki üzletfejlesztési vezetője) 

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Benchmark Bod Péter Ákos: a magyar bérek alacsonyak és a jövedelmek is, ez a baj
Bod Péter Ákos | 2022. november 7. 05:38
Felhördülést váltott ki a napokban az a kijelentés, hogy a versenyképességünk alapja az olcsó bér, amelyet kiegészíthetünk azzal, hogy a kormány emellett az alacsony adószintet tartja fontosnak. Bod Péter Ákos aktuális írásában azt vizsgálja, hogy ez az állítás megállja a helyét, netán éppen ennek ellenkezője igaz, és az alacsony bérek a leszakadást jelzik.
Benchmark Stagfláció magyar módra - így látja Bod Péter Ákos a kialakult helyzetet
Bod Péter Ákos | 2022. október 14. 05:42
Az infláció már most is fájóan magas, ám a forint gyengülése tovább lendíti felfele a mutatót. Egyelőre nem látszik, hogy mitől állna meg a magyar fizetőeszköz értékvesztése, így pedig a külső ár-környezet normalizálódása ellenére is nagy lesz az inflációs nyomás Magyarországon, véli Bod Péter Ákos aktuális írásában.
Benchmark Bod Péter Ákos: Tényleg itt a Nyugat alkonya? A világgazdasági viszonyokat is felrobbantja a háború?
Bod Péter Ákos | 2022. szeptember 16. 05:27
Sokan és sokféleképpen magyarázzák a háború kapcsán történteket, felemlegetve a Nyugat alkonyát és a Kelet előretörését. Kérdés persze, hogy megváltoznak-e a világgazdasági erőviszonyok a háborútól? Bod Péter Ákos szerint nem attól, és csak lassú változások jönnek.
Benchmark Bod Péter Ákos: Hamarosan tetőzik az infláció? Máshol talán, nálunk nem
Bod Péter Ákos | 2022. szeptember 1. 05:42
A pénzügyi piacokat megrengette az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed elnökének a jegybankárok kansasi szimpóziumán elmondott augusztus 26-i beszéde. Powell világossá tette, hogy a Fed szerint (is) túl magas amerikai infláció ellen további jegybanki lépéseket tesznek.
Benchmark Bod Péter Ákos: Hat százalékos növekedés vagy recesszió? Mi az igazság?
Bod Péter Ákos | 2022. augusztus 19. 05:19
A héten publikált kiugró növekedést jelző GDP adat kapcsán a kommentárok nem a bővülést méltatták, hanem a veszélyeket ecsetelték. Igen valószínű, hogy az év végén, a jövő év elején visszaesés jön. Bod Péter Ákos szerint a nagy kérdés, hogy átmeneti lesz a recesszió, vagy stagflációra készülhetünk.
Benchmark Bod Péter Ákos szerint a magyar modernizációs trendeknél van haladás, de lassú
Bod Péter Ákos | 2022. augusztus 12. 05:41
A hazai gazdaságpolitika az aktuális nehézségekkel van elfoglalva, miközben a hosszútávú fejlődés miatt óriási jelentősége lenne a gazdaság és társadalmi modernizációnak. Bod Péter Ákos, aktuális írásában azt elemzi, hogyan áll Magyarország ezen a téren.
Benchmark Bod Péter Ákos: Együtt élni a korrupcióval? Lehet, de sokba kerül
Bod Péter Ákos | 2022. augusztus 1. 05:42
Amíg ilyen súlyos a korrupció, addig nem jön az uniós pénz. Ez pedig a magyar embereknek okoz végső soron nehézséget. A gond az, hogy a korrupció más módokon is gazdasági problémákat okoz, ennek költségét is a magyar társadalom viseli, áll Bod Péter Ákos aktuális írásában.
Benchmark Bod Péter Ákos: Magyarország még sokáig inflációs pályán halad
Bod Péter Ákos | 2022. július 1. 05:28
Noha a jegybank friss prognózisa arról szól, hogy a jövő évben már érezhetően szelídül az infláció, Bod Péter Ákos másképp látja a kérdést. Szerinte jelzésértékű, hogy a kormány a rosszemlékű tervgazdaság egyik eszközéhez nyúlt, és azt nem is tudja elengedni.
Benchmark Bod Péter Ákos: temessük-e a globalizációt?
Bod Péter Ákos | 2022. június 16. 05:31
Visszafordul-e a globalizáció? Ez napjaink egyik fontos gazdasági kérdése lett. Számos jel utal arra, hogy a korábbi folyamatok zsákutcába jutottak, de ezzel ellentétes számokat is láthatunk. Bod Péter Ákos, a jegybank korábbi elnöke aktuális írásában tisztázza merre is tart a globalizáció.
Benchmark Mi történik a pénz- és tőkepiacokon?
Gyurcsik Attila | 2022. május 16. 05:52
A 2020-as években a fordítottját látjuk annak, mint ami a 2010-es években történt. Úgy is fogalmazhatunk, hogy „nincs ingyenebéd”, ergo a '10-es évek örömeiért az élet benyújtja a számlát.  A nagy kérdés, hogy hogyan tovább.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG