Feltámad az amerikai ingatlanpiac- és ennek sokan fognak örülni

Miközben továbbra is bizonytalan, hogy Joe Biden elnök tervének megfelelően még a tavasszal elkezdődnek a nagy infrastrukturális beruházások, az üzleti célú ingatlanokról szóló kereskedelmi ingatlanpiac már éledezik. Természetesen nem enyenlő arányú ez az újrakezdés az egyes részterületeken és országosan is eltérő a sebesség, a volumenek között is nagy különbségek vannak. De a lényeg, hogy megmozdultak a fejlesztők, az építőipar és a banki finanszírozás is stabilizálódik.

A szakértők kiemelik, hogy segíti ezt a feltámadást a nagyon élénk lakáspiac is, amelyik a járvány két éve alatt megtáltosodott. Az árak nem csupán az egyes tagállamok legfontosabb nagyvárosaiban, hanem más városokban is emelkedtek, a bérleti díjak szintúgy. 

Sok százezer amerikai – főleg a déli államokban - őrült módon kezdett eladósodni, hiszen a gyorsuló infláció miatt egyre jobb befektetés lett az ingatlan. Nem kevés olyan vevő is volt, aki meg sem nézte a kiszemelt lakást vagy házat és aláírta a szerződést. Néhányan még könyörögtek is az eladónak, hogy nehogy másnak adják az adott ingatlant. Eközben ismét megnyílt a tér az új építkezések előtt is.

Ahol sok új lakó jelenik meg ott több – ugyan a megszokottnál kisebb méretű – üzletközpontra  van szükség. Az új hullámban ezek már földszintes, nagy nyitott parkolóval ellátott létesítmények, amikben a legnagyobb bérlő általában egy szupermarket, egy drogéria vagy egy nagy fitnesz szolgáltató. Ezt a retail parknak nevezett formátumot itthon is ismerjük, három hálózat is működik nálunk és annyira népszerű, hogy a befektetők ma már majdnem egy soron kezelik az első osztályú irodaházakkal.

Az ilyen központokban egyre több az egészségügyi cég által bérelt terület, így a bérbeadóknak is fel kell készülni a speciális igényekre, ezzel az ingatlanügynököket is fejlődésre készteti maga a piac. Az élelmiszerüzletek ugyancsak jól mennek, a járvány két éve alatt hihetetlenül megnőtt a forgalmuk és ez feldobta a háttérszolgáltatókat, például a raktáros cégeket.

A kereskedelmi ingatlanok többségét nézve - kivéve a logisztikai ágazatot – az oda beáramló befektetői tőke még elmarad a válság előtti értékektől. Azt is meg kell jegyezni, hogy a kereskedelmi ingatlanok finanszírozásához jóval nagyobb arányban kell külső forrás, mint az egyéb ingatlanbefektetésekhez. A bankok nagyon szigorúan megkövetelik az általában 25-40 százalékos előbérleti arányt, s csak ennek az elérésekor hajlandók kölcsönözni.

Meglehetősen nagy az elhalasztott beruházások tömege az Egyesült Államokban. Volt ugyan egy kisebb fellendülés a 2008-as válság utáni évtizedben, de nem kiugró. A járvány megint halasztásra kényszerített sok fejlesztőt, közülük többen is éppen idén akarják bepótolni a lemaradást – véli az insider.com üzleti lap elemzője.  

A szakember tovább is ment, utalt rá, hogy a lakóövezetek bővülése a háttér infrastruktúrában is fejlesztéseket generál és ez jót tesz a gazdaságnak. Nagyobb energetikai kapacitásokat kell kiépíteni a környéken, kisebb üzemek is megjelenhetnek a térségben, hogy ott alkalmazzanak helyi munkaerőt és persze az egészségügyi ellátást is fejleszteni kell, vagyis ez is tovább löki az egész kereskedelmi ingatlanpiacot. 

Az egész ingatlanpiac visszanyert egészségét jelzi, hogy már 11 hónapja folyamatosan emelkedik az építési aktivitási index, egyfajta szándékmérce. A múltban ez mindig a 10-12 hónappal később felpörgő építkezési hullám előszele volt, miért lenne most másképp. További jel, hogy a tervező irodák és a fejlesztők egyre több építészt és mérnököt vesznek fel. 2019 decemberéhez képest már öt százalékkal több ilyen szakembert foglalkoztatnak, miközben más gazdasági ágazatokban még messze vannak a járvány előtti szintektől.

Természetesen nem teljesen rózsaszínű a kép, belerondít például a költségek (telek, építőanyag, munkaerő, hitelek) megugrása, ami sok cégnek fájni fog. A Fed szerint a kereskedelmi ingatlanok összes kivitelezési költsége egyetlen év alatt 13 százalékkal ment feljebb.

Ugyancsak drágítja a projekteket, hogy a jegybank szerepét betöltő pénzintézet belengette a kamatemelést, ami növeli a hitelkamatokat és a végső ár miatt kevésbé vonzóvá teszi a felépített ingatlanokat a befektetők szemében. De!

A kereskedelmi ingatlanok még így is magasabb hozammal kecsegtetnek, mint például az államkötvények, úgyhogy nem kell aggódni, lesznek olyan befektetők, akik ezt az utat választják.