Ingatlanba fektetne? Egy kis elemzés, hogy ne legyenek hiú ábrándok

Egyre többet lehet hallani az utóbbi hónapokban, hogy az ingatlan ismét vonzó befektetéssé válhat. Olyan mértékben estek a banki kamatok, hogy egyes elemzői vélemények szerint a hozam akár 20-30 százalékkal is magasabb lehet most már lakáskiadás esetén - közölte a Privátbankárral a Balla Ingatlanirodák.

A kiadás, mint befektetés?

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője azonban rámutatott arra, hogy nem az ingatlan vált különösen jó hozamú befektetéssé, hanem a banki betétek kamatai csökkentek le olyan mértékben, hogy tiszta matematikai számítás alapján akár jobb hozamú befektetésnek tekinthetjük a lakáskiadást.

Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy míg a betét biztosan hozza a kamatokat, az ingatlankiadáshoz hatalmas rizikók társulnak. Hiszen vannak olyan időszakok, amikor nincs kiadva a lakás, mert éppen nincs megfelelő bérlő, vagy ha van bérlő, akkor előfordulnak bizonyos károk, amiket elszenved a tulajdonos, esetleg a bérlő nem fizet, ráadásul lelakja az ingatlant. A lakáskiadás tehát elég komoly költségekkel jár, míg a betét egy kényelmes befektetési forma, vagyis egy 20-30 százalékos hozamkülönbség ezeket a tényezőket is tekintetbe véve még nem elegendő indok, hogy befektetésnek vásároljunk lakást - hívta fel a figyelmet Balla Ákos.

Hiába várnak a befektetőkre?

Az ügyvezető szerint a tehetősebbek, a vállalkozások, a vállalkozók befektetési célú lakásvásárlásaira sem lehet számítani, hiszen ezek a piaci szereplők a vállalkozás esetében elvárt magas haszonnal hasonlítják össze a kiadás hozamát, ami viszont már kétszámjegyű hozamot indokolna, amitől jelen esetben igen messze van a piac. Ha pedig a tőzsdei befektetéseket nézzük, akkor szintén kevésnek tűnik a lakáskiadással elérhető hozam - tette hozzá az ingatlanpiaci szakember.

Ezek alapján tehát 2014-ben sem számít befektetési célú vevőkre. Vonatkozik ez belföldi és külföldi vásárlókra is, habár utóbbiak száma csökkent nagyobb mértékben, mivel ilyenkor már az országkockázat is közrejátszik.

Hol van már a tavalyi hó?

A válság hatására a befektetések, a nagy presztízsű, drága lakások helyett az átlagemberek átlagos lakásvásárlási igényeinek kielégítése került a középpontba. A piacon azok a lakások forognak, melyek nem hoznak kiemelten nagy jutalékot az ingatlanközvetítőnek, s melyeknek nincs olyan nagy a presztízsértékük számukra.

Ennek következménye, hogy azok a közvetítők maradtak a piacon, akik nem annyira az ingatlanpiac felső szegmenseire tekintettek, s ott próbáltak meg sikereket elérni, hanem a megjelenő igényekre reagáltak. Azt el kell fogadnia mindenkinek, hogy a három-négy évvel ezelőtti piac nem tér vissza, akik erre várnak, csalódni fognak - hangsúlyozta Balla Ákos.

Sokan csak a veszteségeiket mérséklik

Balla Ákos rávilágított arra is, hogy míg a felsőbb ingatlanpiaci szegmensekben a 2000-es évek elején hasonlóak voltak az ingatlanárak, mint most, addig a bérleti díjak háromszoros eltérést mutatnak, mégpedig az akkori árak javára. Jelenleg nyomottak a bérleti díjak, és nem is várható, hogy háromszorosára emelkednének. A külföldi cégek ma már átgondoltabban helyezik Magyarországra a külföldi vezetőiket, sokszor inkább magyar vezetővel dolgoznak, ráadásul kevesebb a külföldiek juttatása. Ez az elkövetkező években nem fog változni, talán csak a távoli jövőben. Most tehát legjobb esetben - számos tényező kihagyása mellett is - 20-30 éves megtérüléssel kell számolni befektetési célú ingatlanvásárlásnál. A befektetők tehát nem térnek vissza.

Ennek kapcsán Balla Ákos azt is megjegyezte, hogy a tulajdonosok sok esetben jelenleg nem a hozam reményében adják bérbe ingatlanaikat, hanem azért, mert ez az egyetlen menekülő út számukra, amennyiben hitelből vásárolták lakásukat. A túl magasra emelkedett törlesztőrészletek problémáját csak úgy tudják megoldani, hogy elköltöznek egy másik ingatlanba - például a fiatalok vissza a szüleikhez -, miközben kiadják a hitelre vásárolt lakást. Így mérséklik a veszteségeket, illetve költségeket.

A másik oldalról pedig egyéb lehetőség hiányában sokak számára a bérelt lakásba költözés marad az egyetlen lehetőség, de nem azért, mert ezt szeretnék tenni. Arra kevés példát lát az ingatlanszakértő, hogy valaki tudatosan, azért költözne bérelt lakásba, hogy az így felszabaduló tőkéjét befektesse. Az esetek többségében tehát azokból lesznek bérlők, akiknek nincs saját tulajdonú lakásuk.

Innen már csak felfelé?

A válság egyetlen kedvező hozadéka, hogy tisztult az ingatlanközvetítői piac, sok nagy szereplő szűkítette, sok kicsi közvetítő pedig megszüntette tevékenységét. A piac két nagy szereplője látszólag stabilan tűrte a válságot, ezek mellett volt pár feltörekvő cég, akik bizonyos időszakokban sikereket értek el. De sokan vesztettek a bevételeiktől, bevételtermelő képességükből, ahogy közvetítőikből, irodáikból. A két nagyobb lánc is elveszítette a legtöbb vidéki irodáját. Ezek nem feltétlenül zártak be, csak ma már brand nélkül működnek.

Mindezen változások ellenére a jutalékok területén nem történt változás, továbbra is akadnak öt százalékos és magasabb jutalékok. A legdrágábban most is a nagy franchise-rendszerek dolgoznak. Balla Ákos szerint ennek az az oka, hogy a jutalék egy jelentős része ezeknél franchise-jellegű költség, a központi organizáció fenntartását szolgálja, ebből tehát nem tudnak engedni a láncok. A közvetítőiknek is biztosítani kell a megélhetést, ahogy az iroda bérleti díja is fix. Utóbbi két tényező miatt 2,5-3 százalék alá nem tud senki sem menni az ingatlanközvetítők közül, a franchise-ok ehhez csak hozzáteszik a náluk jelentkező költségeiket, melyek szintén nem mérsékelhetők. Ezért számukra az egyetlen megoldás, ha csak bizonyos szegmensekben, kerületekben - ahol hajlandóak az ügyfelek megfizetni a magasabb díjaikat - erősítik a jelenlétüket, máshonnan viszont kivonulnak.

Összegzésként és idei évre vonatkozó várakozásként a Balla Ingatlanirodák ügyvezetője elmondta, hogy az ingatlanpiac örök, nem fog megszűnni, mindössze csökken, nő, átrendeződik. A jelenlegi helyzetnél szerinte rosszabb már nem lesz, az idei évben stagnálás várható, visszaesésre már nem lehet számítani. Hiszen nem várható semmilyen drámai fordulat, nem kerül sor nagy számban árverésekre, kényszerértékesítésekre. Komfortosabbá válnak a hétköznapok az ingatlanpiacon mind a vevők, mind az eladók számára. Ráadásul, aki most vesz lakást, az jó alkuval idén jó üzletet köthet, vagyis a korábban tervezettnél akár kicsit nagyobb vagy jobb elhelyezkedésű ingatlant is vásárolhat.