Újbudától Ózdig: itt a nagy panelkörkép

Míg 2008-ban, az ingatlanpiaci válság előtti utolsó években eladott lakótelepi lakások átlagára országosan 167 ezer Ft/m² volt, addig a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) hivatalos ingatlan-tranzakciós adatbázisa alapján mára a négyzetméterár 137 ezer forintra csökkent – derül ki az OTP Jelzálogbank 2014-es Lakótelep Értéktérkép elemzéséből.

A 18 százalékos átlagos csökkenés valamivel meghaladja az országos teljes lakóingatlan áresés ütemét. Az összes eladáson belül ugyanakkor a lakótelepi lakások – vélhetően éppen olcsóságuk miatt – mára nagyobb részt hasítanak ki, mint néhány éve.

Annyiért is el lehet adni, mint egy téglalakást

„Míg néhány éve egyértelmű volt a (panel) lakótelepi lakások presztízs-hátránya a téglalakásokhoz képest, mára egy panelprogramon átesett, egyedi mérőkkel és új nyílászárókkal felszerelt, szigetelt ház lakása jóval gyorsabban, és akár azonos áron elkelhet, mint egy környékbeli téglalakás. Ez persze nem mindenhol érvényes; helyi sajátosságok, mint például az adott város fekvése, lakásállománya, munkaerő-piaci helyzete, vagy a lakótelep városon belüli elhelyezkedése mind fontos tényezők” – vázolja a lakótelepek piaci megítélésének hátterét Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Forrás: OTP Jelzálogbank

A földrajzi helyzet és a regionális gazdaság meghatározó voltát jól mutatja, hogy a vizsgált városok közül csak három nyugat-magyarországi településen, Mosonmagyaróváron, Sopronban és Győrött nőtt 2008 óta az eladott lakótelepi lakások átlagára, mégpedig 16, 15, illetve 3 százalékkal. A másik végletet pedig elsősorban egykori iparvárosaink adják: Dunaújvárosban, Miskolcon, Ózdon, Esztergomban, Tatabányán, Nagykanizsán, Szolnokon, Komlón, Budapest XX. kerületében és Kazincbarcikán több mint egyharmados értékvesztést könyvelhettek el a lakótelepi lakások tulajdonosai a válság éveiben. Budapesten a XI. és III. kerületi lakótelepek a legértéktartóbbak (-13 és -15 százalék), míg a XX. kerület mellett a XXI.-ben és a XVIII.-ban is meghaladja a 30 százalékot a hat év alatt végbement árcsökkenés.

Az egyes lakótelepek szintjén, jellemzően a városon belüli fekvés, az építés éve és módja (panel, nagyblokkos, alagútzsalus, stb.), a közlekedési kapcsolatok, presztízs, panelprogramban való részétel alapján még nagyobb eltéréseket látunk.

Ahol felmentek az árak

Az eladási darabszámok alapján értékelhető 144 lakótelepből mindössze hét olyan volt, ahol 2008 óta nőttek az árak. Ezek mindegyike a már említett három nyugat-magyarországi városban található. 10 százalék felett nőtt a mosonmagyaróvári Móra Ferenc és Kormos István, illetve a soproni Jereván lakótelepek ingatlanjainak átlagára. Ugyanakkor a dunaújvárosi Béke-, Római-, Ságvári városrész és Dunasor, a miskolci Diósgyőr, Avas és Bulgárföldi lakótelep, valamint a várpalotai Készenléti lakótelep lakásainak átlagárai 40 százaléknál jobban csökkentek.

Budapesten a XI. kerületi Lágymányosi és Kelenföldi lakótelepek tűnhetnek akár befektetési céllal is a legjobb választásnak, hiszen itt az árak 2008 óta csak 6, illetve 10 százalékkal mérséklődtek, míg a XXI. kerületi Csepel-városközpont lakótelepen 30 százalék feletti áresés volt.

„A XI. kerületben a 4-es metróvonal áprilisi átadása, kiegészítve a nagyrészt egyetemisták által generált nyári vásárlási lázzal érezhető árnövekedést indított el. Ezt ráadásul még nem mutatják a NAV statisztikái. Ugyanilyen, az említettek mellett a befektetési célú vásárlások által is generált pozitív fejleményről tudunk beszámolni például a főváros III. kerületében, illetve a nagyobb egyetemi városok felújított lakótelepein is” – mondja Valkó Dávid.

Újbudától Ózdig

A kerületi / városi átlagárat a XI. kerület vezeti, egyedül 200 ezer Ft/m² feletti értékkel. Ez nem meglepő, hiszen Újbudán található a tíz legdrágább lakótelepből három (Lágymányosi, Mezőkövesd úti és Gazdagréti lakótelep). 190 ezer Ft/m² feletti fajlagos árral még a IX., XIII. és XVI. kerületek állnak. A fővárosi sereghajtók a XX., XXI., XVIII. és XVII. kerületek 150 ezres négyzetméter-ár limit alatt, mindegyik kiterjedt, városperemi elhelyezkedésű, és a tömegtermelés idején, a hetvenes években épült panellakótelepekkel. A vizsgált vidéki városok rangsorát Budaörs vezeti 200 ezer Ft/m² feletti átlagárral, majd az áremelkedés kapcsán már említett három nyugat-magyarországi nagyváros mellett Szentendre került még be az első ötbe. A legolcsóbb lakótelepi lakások pedig a már ugyancsak említett egykori iparvárosok (Ózd, Komló, Kazincbarcika, Salgótarján, Várpalota és Miskolc) mellett Nagykanizsán és Szolnokon találhatóak, 90 ezer Ft/m² alatti átlagárakkal.

Az egyes lakótelepek szintjén vizsgálva az aktuális átlagárakat, hasonlóan nagy különbségek láthatóak. Az OTP Jelzálogbanknál külön elemezték azokat a jól elhatárolható, önálló egységet alkotó lakótelepeket, ahol az eladási statisztika megfelelő alapot adott átlagárak számításához. A legdrágább lakótelepek általában vagy az ötvenes-hatvanas években, blokkos építési móddal épült, 3-6 szintes épületekből állnak, vagy már a nyolcvanas években, modernebb technológiával, eleve magasabb presztízsű területeken épültek.

A gazdasági válsággal küzdő térségeken kívül a legolcsóbb lakásokat ugyanakkor leginkább a hetvenes évek nagy, akár 10-15 ezer lakásos panellakótelepein találjuk meg. Valkó Dávid összefoglalásként elmondta, hogy a toplista legfelső szegmensében Budapesten akár 350 ezer forintot is fizetnek egy kisebb lakás négyzetméteréért, míg a fővárosi minimum ár az elmúlt másfél évben 70 ezer Ft/m² körül volt. A vidéki városokban négyzetméterenként nagyjából 25 ezer és 280 ezer forint a két szélső érték.