A családi házak piacán utolérték magukat az árak az elmúlt másfél évben, vagyis a korábban túlárazott családi házak egy része már nem számít annak, így értékesíteni tudták vagy tudják őket az ingatlanközvetítők - vázolta a jelenlegi helyzetet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ha nem is volt olyan áremelkedés, mint a társasházi lakásoknál, ebben a szegmensben is mintegy 10-20 százalékkal magasabb árakról beszélhetünk most. Természetesen még így is maradtak a piacon olyan ingatlanok, melyek túlárazottnak számítanak, azonban a helyzet ma már alapvetően más. Kérdés azonban, hogy milyen kategóriák iránt mutatkozik nagyobb kereslet, melyek a legfelkapottabbak?
XI. kerület: 70 millió forintig, megfontolt döntéssel
A XI. kerületben a vevők az 50-70 millió forintos árszintig keresik a családi házakat, és ezért a pénzért többnyire találnak is az igényeiknek megfelelőt - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. kerületi irodájának szakmai vezetője. A feltételek között szerepel, hogy a ház nappalijához tartozzon három-négy hálószoba, lehetőleg duplakomfortos legyen - különösen, ha kétszintes családi házról van szó -, vagyis legyen benne két fürdőszoba, lehetőleg különálló vécével.
Emellett fontos szempont manapság, hogy a fenntartására se kelljen sokat költeni. A vevők nagyon megnézik, hogy mennyire van felújítva, korszerűsítve egy családi ház, mennyire takarékos az energetikája, milyen rezsiköltségekre számíthatnak. Két azonos alapterületű családi ház esetén egy évben akár százezer forintos nagyságrendű is lehet az eltérés a rezsiköltségeket tekintve - hívta fel a figyelmet Nagy Csaba.
A vevők a XI. kerületben alapvetően a klasszikus családi házakat keresik, vagyis azt a típust, mely saját telkén körüljárható. Az ilyen családi házak között is az újszerű, felújított ingatlanokat lehet könnyebben eladni, mert a vevők nem szeretnek már tetemesebb összegeket a felújításra, korszerűsítésre fordítani. De nem szeretik a meglepetéseket sem, ezért rendkívüli alapossággal járják körül az ingatlant: statikus, mérnök szakértők segítségével vizsgálják meg, hogy a ház nem rejt-e olyan hibákat, melyekkel nem szeretnének később, váratlanul szembesülni.
Ebből következően minél újabb építésű egy családi ház, annál könnyebben vevőre talál, ilyen esetben azonban figyelembe kell venni, hogy a már említett paraméterek - azaz a nappali + három-négy háló, duplakomfort, korszerű energetika, stb. - esetében az árak a korábban lélektani határként említett 70 millió forintos szint fölé kúsznak a budai oldalon. Ennyit pedig már csak nagyon kevesen hajlandóak vagy tudnak kiadni egy ingatlanért, arról nem is beszélve, hogy az ilyen paraméterekkel rendelkező családi házból rendkívül kevés található errefelé.
XVI. kerület: kiskategória, nagykategória és prémium
Sebestyén Tamás, a XIV.-XVI. kerületi Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője szerint a XVI. kerületben két részre osztható a családi házakat keresők tábora. Az egyik csoportot az úgynevezett “kiskategóriás” vevők alkotják, akik körülbelül 15-25 millió forintért keresnek ma családi házakat, házrészeket. Ezen összegért kis kerttel rendelkező, adott esetben nem teljesen önálló, nem teljes értékű családi házakat is elfogadnak. Ezek ugyan hagynak némi kívánnivalót maguk után, ennek ellenére jelentős irántuk az érdeklődés, könnyű eladni őket, ha a jogviszonyok tisztázottak. Már persze az ingatlan egyéni adottságainak mérlegelése után, hiszen számít az ár/érték arány, elhelyezkedés, egyéb paraméterek - jegyezte meg.
|
| Borbás Péter építész tervei alapján Szentendrén épült ökologikus családi ház nyerte idén az Év háza országos építészeti pályázat díját 2015-ben. Képek forrása: MTI |
A másik csoport, amely iránt jelentősebb érdeklődés mutatkozik a “nagy kategóriájú” ingatlanok. Ezeket a XVI. kerületben 30-40 millió forintért lehet eladni. Adottságaikat tekintve 100-150 négyzetméteres, négyszobás ingatlanokról beszélünk. 150-160 négyzetméter feletti alapterületű családi házakat már nem nagyon keresnek az emberek, aminek az az oka, hogy ezek fenntartása, rezsiköltsége már túlmegy a még ésszerűnek tartott határokon. A telek esetében 1000-1200 négyzetméter a maximum, de jellemzően inkább az 500-700 négyzetméteres telekméretek népszerűek.
Az ennél drágább ingatlanok piaca jóval kisebb, azonban ezeket is be lehet sorolni egy kategóriába, az úgynevezett prémium családi házak körébe. Ebbe az újabb, korszerűbb, nagyobb méretű családi házak tartoznak, melyek iránt a kifejezetten gazdagok, valamint az ázsiai vevők érdeklődnek elsősorban - tette hozzá Sebestyén Tamás.
XVIII. kerület: az ár/érték arány a meghatározó
Rácz Gyula László szerint családi házaknál leginkább az ár/érték arány számít. Szinte minden árkategóriában tudnak eladni, ha az adott ingatlan árazása megfelelő. Annál is inkább az ár számít mostanában, mert egyrészt nagyon sok az online felület, ahol könnyen összehasonlíthatók a paraméterek és az árak, másrészt kevés is a kínált ingatlan, így gyakorlatilag minden vásárló kívülről fújja már az eladó ingatlanok listáját.
Ugyanakkor persze kiemelhetők bizonyos kategóriák itt is a kínálatból, melyek iránt érezhetően nagyobb az érdeklődés. Az egyik ilyen kategóriát az újépítésű, újszerű családi házak jelentik, vagyis a 2008, de inkább 2010 után épült, korszerű ingatlanok. Ezekből azonban rendkívül kevés kerül a piacra, így aki ilyen családi házat szeretne eladni, annak nagyon jó esélye van a gyors értékesítésre. Mint mondta, akad a kínálatukban olyan pestimrei ingatlan, melyet 51,9 millióért árulnak - ami azért nem megszokott a kerületben -, mégis sokan érdeklődnek iránta, mivel 2014-ben épült.
Emellett van egy árkategória is, ami a XVIII. kerületben, Gyálon, Vecsésen kiemelkedik a többi közül: a 15-20 millió forint közötti sáv. Az ebbe tartozó ingatlanokról is elmondható azonban, hogy rendkívül kevés található belőlük a piacon. Ennek részben az az oka, hogy egyes eladók túlárazzák az ingatlanaikat, így a jelenleg reális eladási árnál 3-5 millióval magasabb összegért próbálják meg értékesíteni azt, ezáltal pedig az adott ház akár ki is csúszik a 15-20 millió forintos sávból - tette hozzá az ingatlanközvetítő.
És mi az amit érdemes megvenni?
Nagy Csaba szerint egyértelműen a 120 négyzetméternél nem nagyobb, viszont a nappali + három-, négyszobás, korszerű energetikával rendelkező, újszerű családi ház az, ami értékálló befektetés lehet. Sebestyén Tamás is hasonlóképpen látja a helyzetet, így azt javasolja a vevőknek, hogy lehetőleg ne válasszanak sem túl nagy házat, sem túl nagy telket. Jó vételnek a jól élhető, könnyen belakható házak számítanak most, melyekben nincs felesleges szint, nincs felesleges szuterén, nincs több szoba a kelleténél. Mindez elsősorban a fenntartási és rezsiköltségek elfogadható keretek között tartása miatt fontos.
Sebestyén Tamás emellett fontosnak tartja az ingatlan elhelyezkedésének figyelembe vételét is: csendes, de jó infrastruktúrával rendelkező környékekben érdemes gondolkodni, ahol a telekviszonyok is rendezettek, a szomszédság pedig nem olyan (kocsma, autószerelő, stb.), ami elronthatja a ház intimitását. Végül pedig fontos, hogy kedvező energetikai tényezőkkel bírjon a ház, ne legyen túl öreg, fűtés, nyílászárók, talajszigetelés, gépészet rendben legyen, vagyis ne egy nyolcvan éves házból akarjuk kihozni azt, amire ésszerű keretek között nem nagyon van lehetőség.
A rossz kezdés után feltápászkodott a forint. 
