Mennyit ér az ingatlanom? Legolcsóbb, legdrágább, legnagyobb, legkisebb - rekordok 2023-ból

Idén a 2022-es összegnél 4 százalékkal többet, 40,1 millió forintot áldoztak otthonteremtésre a vevők országosan. A fővárosi átlag az országossal megegyező mértékben emelkedett, a lakások átlagos vételára 55 millió forintról 57 millió forintra nőtt, az eladott ingatlanok között a 3 millió forintos négyzetméterárat meghaladó újépítésűek mellett egyre több volt a 2 millió forint feletti négyzetméteráron tulajdonosra talált használt budapesti lakás is - közölte lapunkkal a legnagyobb közvetítőhálózat, a Duna House.

Az eladók között végzett felmérés alapján a tulajdonosok több mint ötöde vált meg örökségétől, pár tranzakcióval kevesebb esetben döntöttek az ügyfelek korábban befektetésként vásárolt ingatlanuk eladása mellett. 16 százalékuk nagyobb ingatlanba költözés miatt vált meg lakásától, illetve közel 12 százalék választott inkább kisebb alapterületű otthont. Míg a tavalyi év vevői oldalról a befektetők évének számított, addig idén inkább azok vásároltak ingatlant, akiknek élethelyzetük változása miatt volt fontos a költözés. A legfőbb vevői motiváció 2023-ban az első lakás vásárlása volt, a DH ügyfeleinek 18,9 százaléka szerződött ebből a célból, míg a nagyobb ingatlanba költözők kevéssel lemaradva, 18,7 százalékos arányban voltak jelen a tranzakciókban. Befektetési céllal az adásvételek mindössze 14,3 százaléka köttetett.

Következzenek a legek!

A Duna House tranzakciós adatai alapján végső vételár szempontjából a csúcstartó egy, a nyugati országhatárhoz közel fekvő vármegyeszékhely kertvárosában található, mediterrán luxusvilla, amelyért közel 660 millió forintot fizetett az új tulajdonosa. A nagyon jó állapotú, és műszakilag is kiválóan karbantartott okosotthon alapterülete 661 négyzetméter, ezzel magáénak tudhatja a legjelentősebb élettérrel rendelkező 2023-ban eladott ingatlan címet is, míg a legcsekélyebb méretű ingatlan egy 10 négyzetméteres ház volt a fővárosi agglomeráció déli szektorában. Vételár tekintetében a sor másik végén ezúttal a déli országrész kistelepülésein található, zömében vegyes falazatú, vagy vályogból épült, lakható, de inkább felújítandó állapotú házak álltak, amelyek közül a legolcsóbb egy 900 ezer forintért gazdát cserélt, 20 négyzetméteres ingatlan volt Baja közelében.

Összességében a tavalyival megegyező arányban, az eladott ingatlanok 4 százalékáért fizettek az új tulajdonosok 100 millió forintot vagy azt meghaladó összeget, az országos átlagáron (41 millió forint) vagy az alatt az ügyfelek 67 százaléka zárt ingatlanpiaci tranzakciót, míg az összes eladott ingatlan közel negyedét tudták megszerezni a vevők 20 millió forintért vagy az alatt. Két százalékponttal, 10 százalékra emelkedett az egymillió forint feletti négyzetméteráron elkelt ingatlanok aránya országosan, míg a fővárosban a tavalyi 24 százalékos arány 30 százalékra ugrott idén.

A fővárosi eladásra kínált otthonok között nem meglepő, ha több mint 100 évvel ezelőtt épült házban találhatóak, ennek ellenére a Duna House közreműködésével 2023-ban eladott ingatlanok közül ezúttal két Győr-Moson-Sopron vármegyei város műemlékké nyilvánított épületében lévő ingatlan nyerte el a legkorosabb címet. Sopronban, egy 1700-as évek elején épült házban kelt el egy nagyon jó állapotú, 92 négyzetméteres, kertkapcsolatos lakás. Az ingatlanért 826 ezer forintos négyzetméterárat fizetett az új tulajdonosa, míg egy győri, 1780-ban épült, 210 négyzetméter alapterületű ház is gazdára talált, amelyért 110 millió forint feletti vételárat sem sajnáltak.

A Budapesten kívüli piacról az Otthon Centrum (OC) fontosnak tartotta leszögezni, hogy a megyei jogú városok esetében mindegyikre érvényes szabály, hogy olcsóbbak a fővárosi kerületeknél, ám a legdrágább városok már a külső pesti kerületek árszintjével versenyeznek. A 25 megyei jogú városban az idei év első tíz hónapjában - az OC forgalmában - az átlagos négyzetméterár 560 ezer forint volt a használt téglalakások esetében, ami a tavalyi éves átlagnál 6,8 százalékkal magasabb ár. A panellakások 502 ezer forintos fajlagos ára is 7 százalékkal magasabb az egy évvel ezelőttinél, míg a használt házak négyzetméterenkénti 465 ezer forintos középértéke 23,1 százalékkal haladja meg a tavalyi átlagot. 

„Bár összességben minden típus esetében magasabb a tavalyinál az idei árszint, de a lakások tekintetében az elmúlt években általánosnak mondható, kétszámjegyű növekedéshez képest kisebb mértékű volt az áremelkedés. A házak esetében pedig a tavalyi év második felében tapasztalt megtorpanás tükröződik az idei árakban, mindemellett az is érezhető változás, hogy a vevők látványosan a jobb állapotú házak felé fordultak" – árnyalta az adatokat a vállalat.

A használt családi házaknál a 23,1 százalékos, éves áremelkedés a legnagyobb a három használt lakástípus (téglalakás, panel, családi ház) között. Az összetételhatásnak ebben a szegmensben van a legnagyobb szerepe, amit jól mutat, hogy idén szélsőségesen, a tavalyihoz képest 90-130 százalék között változtak a négyzetméterárak. Az idei értékesítések alapján látható, hogy a vásárlók jellemzően a jobb állapotú ingatlanokat keresik. Ez alól Kecskemét és Szolnok a kivétel, itt nem nőttek az árak és a rosszabb állapotú ingatlanok is gazdára találtak. A legnagyobb városokban átlagos áremelkedést mért az OC, míg Debrecen, Győr és Pécs az átlagot meghaladó, egyaránt 19 százalékos négyzetméterár-növekedést könyvelhetett el egy év alatt ebben a szegmensben.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.