Hirdetés
Hirdetés

Megfizethetetlen lakásárak? Mégis pörög az ingatlanpiac

2018. december 11., 17:05
Cimkék
OTP
, ingatlanpiac
, lakások

A magyar lakáspiac a 2012-13-as mélyponttól indulva, minden fő mutatóját tekintve továbbra is látványosan felívelő szakaszban van. Az ország különböző területein a tavalyinál valamivel kiegyenlítettebben mutatkozik meg az árnövekedés. Szemben az általános közvélekedéssel, a jelenlegi jövedelemarányos árszintek sem historikusan, sem regionálisan nem tekinthetőek magasnak.

Panelépület a kaposvári Toldi utcában. 
MTI Fotó: Varga György
Panelépület a kaposvári Toldi utcában. MTI Fotó: Varga György

Országos szinten eddig 18 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára a tavalyi, hasonló időszakhoz képest. Idén a budapesti drágulás az egy évvel korábbi 15 százalékról 20 százalékra gyorsult, s nagyjából ezt a mozgást követik a megyei jogú városok is – írja az OTP legfrissebb, a NAV idei első három negyedéves ingatlanforgalmi adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.

A kisebb városok lakóingatlanai a tavalyi átlagosan 8 százalék után idén eddig 11 százalékkal lettek drágábbak, míg a községek hasonló mutatója látványosan, 1 százalékról 19 százalékra ugrott. Így mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 260 ezer Ft/m2-t. A tégla lakások ára több év után ismét jobban nő, mint a paneleké (19, illetve 16 százalék), aminek hátterében az új lakások bővülő forgalma állhat. Az önálló házak 8 százalékos értéknövekedése ennél érezhetően alacsonyabb.

Hirdetés

„A tizenkilenc megye közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az árnövekedési lista élén három relatíve olcsóbb megye, Heves, Komárom-Esztergom és Zala állnak. Ezek a fővárosnál is jobban, 20 százalékot is meghaladó mértékben drágultak” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

„Érdekes, hogy a legdrágább megyék viszont jellemzően az áremelkedési sorrend második felében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt kisebb a lehetőség” – tette hozzá az elemző. Budapesttel (495 ezer Ft/m2) nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 305 ezer Ft/m2-es átlagárral. A 200 ezres limitet már tizenegy megye haladja meg.

Hol a legalacsonyabb a törlesztőrészlet? Melyik lakáshitelt válasszam? Használja új kalkulátorunkat! >>

megyeszékhelyek között Szekszárd drágult legnagyobb ütemben, 34 százalékkal. Több mint negyedével nőtt emellett az átlagár Szolnokon, Tatabányán, Miskolcon és Egerben. Csakúgy, mint a megyék esetében, itt is az amúgy olcsóbbak közé tartozó városok drágultak jobban. A legdrágább nagyvárosok az áremelkedési rangsor középmezőnyében helyezkednek el, s még a lista végén álló Szombathely, Salgótarján és Kaposvár is 15% körüli áremelkedést könyvelhetett el. Nagyvárosaink közül továbbra is Győr a legdrágább 315 ezer Ft/m2-es átlaggal. A 300 ezres limitet még Kecskemét és Debrecen lépi át. Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m2-t.

Valkó Dávid szerint a fővárosi éves drágulást vizsgálva is szembetűnő, hogy az élbolyban idén is olyan, alapból olcsó, városperemi kerületek vannak (XVIII. – itt 31%, XVII., XXI., XV., IV., XIX.), amelyek nem befektetési célpontok és bár forgalmuk növekvő, viszonylag csekélynek mondható. Tehát ezekben a városrészekben is az alacsony bázis miatt mehetett végbe gyors áremelkedés. A klasszikus belvárosi kerületek (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamosan nőttek árak, már második éve a középmezőnyben vannak 15-20% közötti értékekkel. A fővárosi árrangsort továbbra is az V. kerület vezeti, bőven 800 ezer forint feletti átlagos négyzetméterárral.

Ettől a második legdrágább I. kerület átlagára több mint százezer forinttal marad el négyzetméterenként. A 600 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerület jutott. A gyors ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg két éve tíz, s tavaly is még öt olyan kerület volt, melyek átlagára 300 ezer Ft/m2 alatt maradt, addig idén már csupán a XXIII. kerület van ebben a kategóriában, 264 ezres átlagos négyzetméterárral. Irányítószám szinten vizsgálva, a legnagyobb áremelkedést elkönyvelő területek nagyjából fele a peremkerületekben helyezkedik el, és – a korábbi évekkel ellentétben – nem is feltétlenül lakótelepi jellegű, ugyanis sok családi házas, kertvárosi övezet is van köztük. Az OTP Lakóingatlan Értéktérképe szerint a legdrágább területi egység országos szinten idén is a 1051-es irányítószám, 936 ezer Ft/m2-rel.

„Az elmúlt években egyértelmű lakótelepi reneszánsz zajlott le a hazai lakáspiacon. Mostanában Budapesten leginkább az amúgy legolcsóbbak közé tartozó kerületek lakótelepi lakásai drágulnak. Az elmúlt három évben, 2015 óta például 90 százalék feletti volt ez az ütem a XVII., X. és XXI. kerületben, s a legkisebb mértékű áremelkedés is (XVI. kerület) elérte a 75 százalékot" – mondja Valkó Dávid.

Mindeközben a főváros egészében átlagosan, nagyjából 65 százalékos volt a drágulás mértéke. Jelenleg a XI. kerületben a legdrágábbak a lakótelepi lakások, közelítve a félmilliós m2-árat. Újbudát a XIII. és IX. kerület követi 450 ezer Ft/m2 körüli szinttel. A rangsor végén a XX. kerület áll alig 300 ezer forintot meghaladó négyzetméterárral. A budapesti lakótelepi átlagár hajszállal haladja meg a 400 ezer Ft/m2-t.

A megyeszékhelyek között legjobban, 80 százalékot hajszállal meghaladóan a tatabányai lakótelepek ára nőtt 2015 óta. A 75 százalékot még Egerben és Kecskeméten érte el a drágulás szintje. A sor végén álló – amúgy harmadik legdrágább – Győrben is harmadával többet kell ma fizetni egy lakótelepi lakásért, mint három éve. A legdrágábbak a székesfehérvári lakótelepi lakások 298 ezres átlagos négyzetméterárral. A tágan értelmezett lakótelepek között jelenleg a XI. kerületi Lágymányosi lakótelep a legdrágább 587 ezres m2-árral. Ezek között a panelekre szűkítve a III. kerületi Pók utcai (Aquincumi) telepé az elsőség, 523 ezer Ft/m2-rel. Vidéken, az OTP Lakótelep Értéktérképe szerint a Budaörsi lakótelep vezet 444 ezres fajlagos árral, míg Ózd legnagyobb lakótelepein 50-70 ezer Ft/m2 közötti az átlagár.

Bár az öt év alatt országosan kimutatható 80 százalékos (Budapesten 120 százalékos) nominális áremelkedés alapján joggal vetődhet fel, hogy ezek az árszintek már nem megfizethetőek, a kereslet folyamatos élénkülése nem ezt mutatja.

Emellett, ha megnézzük, hogy hogyan viszonyulnak egymáshoz a lakásárak és a nettó átlagkeresetek, azt látjuk, hogy még most is jobb helyzetben vagyunk, mint a válság előtti években. Országosan ugyanis 1,1, Budapesten pedig 1,7 hónapnyi nettó átlagkeresetből vásárolható meg egy átlagos árú lakás négyzetmétere. Ennek egyik oka, hogy a nettó átlagkereset, szemben a lakásárak ötéves emelkedésével, immár legalább tíz éve nő töretlenül. Ezen felül a regionális összehasonlítás is azt mutatja, hogy a magyar lakásárak összességében, jövedelemarányosan nem túlzóak; igaz, Budapest szűk belvárosa már a legdrágább lokációk közé tartozik a régiónkban.

Valkó Dávid szerint rövid távon a hazai lakáspiaci kereslet stabilnak mondható. A piaci kockázatok egy részét most az áfa-szabályozás nyomán, várhatóan hektikusan alakuló kínálat jelenti. Jövőre egyrészt nagy felfutás várható lakásátadásokban azon projektekben, ahol már zajlik az építkezés. Ugyanakkor a 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt kapott – tehát továbbra is 5 százalékos áfá-val értékesíthető – ingatlanok építői várhatóan kivárnak a kivitelezéssel, hiszen 2023. december 31-ig él számukra a kedvezmény, s joggal gondolhatják, hogy a szűkössé váló kínálat miatt tovább nő az árszint. Bár nem várható, hogy teljesen kiszáradna az újlakás-piac a 27 százalék áfa mellett sem, néhány éven belül biztosan lehet számítani a piac tisztulására és koncentrációjára. Egy másik kockázat részben a munkaerőhiány miatt már évek óta jelen van a rendszerben: folyamatosan emelkednek az építőipari költségek és szűkülnek a kapacitások.

10 millió forint álmaid otthonához?

Megújult lakáshitel kalkulátorunkkal a legkedvezőbb jelzáloghiteleket hasonlithatod össze! Nézzünk egy példát arra az esetre, ha 10 millió forintot szeretnél felvenni lakásvásárlásra 20 éves futamidővel. Ilyen feltételek mellett törlesztőrészlet nagysága alapján a K&H Bank üzleti feltételű jelzáloghitele az egyik legkedvezőbb, az induló havi törlesztőrészlet 53 137 forint (THM: 2,73%), de szintén kedvező konstrukció az Budapest Bank Egyenlítő hitele 60 794 forintos törlesztőrészlettel (THM: 3,12%), illetve az Erste Bank Piaci Kamatozású Lakáscélú jelzáloghitele havi 54 712 forintos induló költséggel (THM: 2,89%) vagy a Raiffeisen Bank Lakáshitele 57 535 forintos törlesztőrészlettel (THM: 3,49%). Magasabb összeg, esetleg személyi kölcsön érdekelne? Használd lakáshitel kalkulátorunkat és találd meg a neked való ajánlatot!

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés

Címlapon

Repülőrajtot vett a lakáspiac – a vevők most bármit megvesznek?

Repülőrajtot vett a lakáspiac – a vevők most bármit megvesznek?

Az év kiugró emelkedéssel indult: a kereslet jelentősen erősödött az eladó és a kiadó lakásoknál egyaránt. A fokozódó kereslet és a lakások folyamatos drágulása azonban nem azt jelenti, hogy bármilyen ingatlant bármilyen áron lehet értékesíteni.

Hirdetés
Hirdetés

További cikkek

Hirdetés
Hirdetés

Videók

Utánajártunk

Hírlevél

Feliratkozáshoz kérjük adja meg e-mail címét:

Powered by Saxo Bank

Szavazás

Ön szerint mi lesz a Brexitből?