Mester Nándor cikkei

Egyre több esetben kettessel kezdődik az új balatoni társasházak árcéduláján a négyzetméterár. Vagyis kétmillió forintot kérnek a fejlesztők, akik minden költségnövekedést áthárítanak a vevőre. Az átlagár ennél pár százezerrel kisebb, de folyton növekszik és nem látszik a vége.

A hotelpiac lassanként helyreáll Ausztriában is. A 2019-es számokhoz való visszatérés ütemét azonban az átoltottság erősen befolyásolja. Befektetési tranzakciók nem nagyon vannak, de az igaz, hogy már több befektető is nézelődik, csődközeli hotelekre vadásznak, hogy most még viszonylag nyomott áron megvehessék azokat.

A legproblémásabb budapesti rozsdaövezet a dél-pesti. De egyben a legnagyobb ígéret is. Apró jelek már előrevetítik, hogy lesz itt keresnivalója az ingatlanos cégeknek. A rozsdaövezetek közül többet is bemutató sorozatunk utolsó darabja következik.

Az ingatlanfejlesztők már évekkel ezelőtt lecsaptak a vidéki városainkban az egykori ipartelepekre. Mint ahogy mi, ők sem vártak a kormányra, hogy kijelölje a rozsdaövezeti akcióterületeket. Megegyeztek a városi önkormányzatokkal és ipari parkokat, vállalkozói központokat hoztak létre. Építettek lakásokat is, de keveset, a következő 4-6 évben akár több tízezer is jöhet a piacra, ha egyértelműek lesznek a feltételek. Sorozatunkban most a nem budapesti helyzetet mutatjuk be.

Más rozsdaövezetekkel ellentétben Buda déli részén többen sokkal kisebb tempót és mennyiségi növekedést látnának szívesen. Óvni akarják a nagy és értékes, Dunához közeli területeket – derül ki sorozatunk következő részéből.

Mivel nem várunk a kormányra, ezért kijelöltük a 15-20 éves lehetséges rozsdaövezeti program első néhány övezetét, ahol nagy lakásfejlesztések és más ingatlanberuházások indulhatnak. Az első részben Rákosrendezőt mutattuk be, most a sok tartalékot hordozó Kőbányát vesszük sorra.

Az elmúlt néhány héten tovább emelkedtek az építőanyagárak, a termelők pedig még nagyobb arányban akarnak árat emelni, mint az első két-három hónapban. Az elszálló árak miatt a szakszövetség egyre erősebben kongatja a vészharangot és azonnali segítséget kér a kormánytól.

Az ingatlanfejlesztők legalább másfél éve várnak arra, hogy a kormány végre kijelölje a rozsdaövezeti helyszíneket, ahol kedvezményekkel is támogatja a beruházásokat. Mi nem várunk, inkább segítünk a kormánynak. Sorozatunkban megnéztük, mik lehetnek a valószínűleg 15-20 évig is eltartó programban az első egy-két évben fókuszba tehető területek. Budapestre összpontosítunk, de kitekintünk vidékre is. Elsőként a Rákosrendezőt hozzuk közelebb.

Tavaly is folytatódott az ország billenése nyugatra és középre, legalábbis ami a belső vándorlást illeti. A Covid ugyan kissé lassította ezt a folyamatot, de Közép-Magyarországon és a Dunántúl néhány megyéjében is több ezerrel nőtt a lakosság létszáma. A jövevények főleg a keleti és északi országrészekből származnak, de közben Budapest is elveszített több ezer lakost. Nem meglepő, hogy a nyertes megyékben pörgött fel a legjobban az ingatlanforgalom és ezekben a körzetekben fognak nagyobb sebességre kapcsolni idén és jövőre a lakásépítések.

Pang a Váci utca, egyesek szerint már haldoklik, annyira nincs külföldi turista és vásárló. Máshol kicsit jobb a helyzet, de a budapesti bevásárlóutcák nagyon nehéz hetek-hónapok elé néznek.

Egyre nehezebb tervezni a lakásfelújításokat, mivel mind az anyagok, mind a munkadíjak ütemesen drágulnak. Akik jogosultak az állami ingyenmilliókra, azok is legalább 10-15 százalékkal több önerőt kénytelenek előteremteni a korábban gondoltnál. Egy friss felmérés szerint a járvány harmadik hulláma is óvatosabbá tette az érintetteket, csökkentette a felújításba belevágni szándékozók táborát.

A koronavírus-járvány csak kisebb sérüléseket okozott a befektetési céllal vásárolt üzleti ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok, raktárközpontok) piacán. Még mindig infláció feletti hozamokra lehet számítani. A járvány azonban abban mindenképpen változást hozott, hogy a jövőben épülő irodaházak megfelelő szintű telítettsége egyelőre nem garantált, így a befektetők szigorúbb feltételeket szabhatnak, ami átértékelésekhez vezethet.

Egyelőre nem jellemző Magyarországon, hogy a cégtulajdonosok tömegesen adnák el a vállalkozásaikat, a nyár közepére azonban változhat a kép, ha nem sikerül stabilizálni a bedőlés szélére került vállalkozások helyzetét. Vevői oldalon a kormány kedvencein kívül képbe kerülhetnek nyugati és ázsiai befektetők is.

Már az első negyedévben is 3-5 százalékos drágulás volt és további, legalább ekkora áremelkedés jöhet a lakásoknál. Mindegy, hogy új vagy használtról van szó.

Különféle hatások miatt az év elejei 4-6 százalékos áremelést további, akár ugyanekkora mértékű követi még idén az építőipari anyagoknál. A gyártók és a kereskedők gyakorlatilag teljesen áthárítják a fogyasztóra ezeket a hatásokat. Egyebek között ezért is drágulnak az új és felújított lakások, hiába remélték sokan, hogy az 5 százalékos áfa majd leviszi az árakat. 

Miközben az ingatlanos cégek és a lakosság is folyamatosan egyre optimistább a lakáspiaccal kapcsolatban, mind többen számítanak a használt lakások kisebb árcsökkenésére, különösen Budapesten – derül ki a GKI és a Masterplast felméréséből. Várhatóan a rossz vagy közepes állapotú ingatlanok értéke csökkenhet, de legalábbis nőhet a lemaradásuk a jó vagy újszerűek mögött. Az új építésű lakások ára ugyanakkor csak elvétve mérséklődött az 5 százalékos áfa miatt. A projektek többségénél stagnálnak, néhánynál még növekedtek is az árak. 

Az infláció várható gyorsulása miatt ismét a befektetőké lehet a terep az ingatlanpiacon. Lakásokat, földszintes bevásárló parkokat és raktárakat célozhatnak meg. A jó adottságú irodaházakat sem vetik meg, noha itt már nehezebb a terep.

Teljes gőzzel dolgoznak a Mészáros Lőrinc érdekeltségébe tartozó, illetve a vele évek óta szoros együttműködésben munkálkodó építőipari cégek. A felcsúti milliárdos az idei első negyedévben is számos közbeszerzést nyert, a közpénzből is épülő sokmilliárdos beruházások a következő egy-másfél évben, többnyire nem sokkal a választások előtt érik el a teljes készültséget.

Erősödik a telekvadászat a logisztikai piacon, a telek és a raktárközpont lehet az évtized nagy dobása. Az elektronikus kereskedelem miatt hatalmas a kereslet a városok környékén lévő nagyobb és a belső kerületekben található kisebb és közepes raktárakra. A befektetők Magyarországon továbbra is keresik a földszintes, nyitott parkolójú bevásárló parkokat és szakáruházakat is. Az irodaházaknál viszont a korábbiaknál jobban elválnak egymástól a kiemelkedő adottságúak és az elavultak. A hoteleket közben hazai nagybefektetők is felvették az invesztíciós listára.

Megint újabb vállalati kötvények kerülhetnek az MNB-hez az általa indított Növekedési Kötvényprogram (NKP) keretében. Az egyik legnagyobb hazai építőipari és ingatlanfejlesztő cégcsoport, a KÉSZ ugyanis bejelentette, hogy májusban 20 milliárd forint értékben szeretne kötvényeket kibocsátani, ennek egy részét az MNB fogja megvásárolni. Előzőleg több jelentősebb ingatlanos és építőipari cég, valamint nagy vagyonkezelő vállalat is hasonló módon jutott friss forráshoz, azok egy részét felvásárlásra és kapacitás bővítésre fordították.   

Tömeges elbocsátásokra lehet számítani, ha a kormány nem hajlandó érdemben segíteni a bevásárlóközpontok magyar bérlőinek. Az őket tömörítő egyesület hétpontos javaslattal állt elő a kormánynál, de az még mindig nem reagál érdemben. Közben a Magyar Orvosi Kamara az összes pláza azonnali bezárását vagy új vásárlási szabályok bevezetését követeli.

Megint jó évet zártak a parlamentben ülő kisbirtokosok. A kormánypárti veteránok közül néhányan 100 hektár fölé tornászták szántóik méretét és egyikük sem szeretne túladni ezeken, mint ahogy valószínűleg megművelni sem. Hasonló szándékai vannak az ellenzékieknek is. Egy most nyilvánosságra került szakanyag szerint az értéknövekedés évek óta tart, csak egy kicsit lassabb lett az elmúlt években. Kényelmesebb bérbeadni a földeket, elég jó árat lehet felszámítani. 

Vannak szektorok a gazdaságban, amelyekben az átlaghoz képest kimagasló a jövedelem, de az ezeknek helyet adó ipari körzetekben túl drága a lakás. Elvileg tehát megérné távolabb keresgélni a munkahelytől. A messze lévő kínálat és annak minősége azonban keveseket sarkall ilyen utazásra. Ennek ellenére érdekes összevetni, hogy melyik szektorban mennyit kell spórolni egy lakásra.

Három milliárd forintot oszt szét a szaktárca a társasházak között a fűtés korszerűsítésére. Biztos, hogy csak kevés lakóközösség tudja előteremteni a magas önerőt, mivel nagyon szűkültek a bevételi forrásaik.

Évtizedek óta nem tapasztalt erős kilengésekre számíthatunk a hazai földpiacon a nem régen életbe lépett új törvény hatására – véli több szakember is. Az egyik cég szerint a koronavírus járvány nyomán újabb kényszereladások is lehetnek, akár tömegesen is.  

Nagyívű ingatlanfejlesztések előkészületei zajlanak értékes MÁV-os vagy a vasúthoz közeli területeken, már idén új üzleti beruházásokra bólinthat rá a kormány, és százmilliókkal támogatja is a projekteket. Közben azonban továbbra sem tudni, konkrétan milyen szempontokat vesznek figyelembe a MÁV-os ingatlanok hasznosításánál, illetve a vállalat által bérelt irodáknál és egyéb üzleti célú ingatlanoknál.

Igazi élő fák, robotok és nem fáradt, kedves és felkészült orvosok és ápolók. Éttermek, üzletek, fitnesz és hotelminőség. Európában van, ahol már nem álom ez, mert működik. És nem feltétlenül csak a magán egészségügyben. Magyarország is efelé halad, bár nem ilyen tempóban. Az egészségplázákat tervező irodák tudják ezt a legjobban. Az egyik építésziroda szakértője most elmondta, mire figyelnek az ilyen központok megalkotásánál. Nem győztünk csodálkozni.

Lassan belehúznak a lakásfejlesztők, de a kínálat csak ősztől kerülhet emelkedő pályára. Az is biztos, hogy hiába az öt százalékos áfa, a drágulás folytatódik.

Csak kevés magyar építőipari vállalkozás mondhatja el, hogy rálépett a digitalizáció útjára, és ezek közül elenyésző azok száma, amelyek megfelelő ütemben haladni is képesek. Nagyon messze van az ágazat attól, hogy éves nyereségének a 10 százalékát informatikai fejlesztésre költse. Márpedig Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban ez ma alapvetés. Néhány nagyobb itteni cég viszont úgy látja: e nélkül nem maradhat versenyképes.

Még mindig kelendőek az irodaházak Magyarországon és a közép-európai térségben. Kisebb a hozam, mint pár éve, de továbbra is ez az első számú eszköz az üzleti ingatlanok piacán.

Akkora a kereslet a sokat tudó raktárosokra és logisztikusokra, mint még soha. Egyértelmű, hogy a járvány áll e mögött, az e-kereskedelem ugyanis annyira megdobta a korszerű raktározásban jártas szakemberek keresletét, hogy azokból már-már hiány van. A raktárak és logisztikai központok közben gombamód nőnek ki a földből Magyarországon is, a fejlesztők ráéreztek a keresletre.

Súlyos milliárdok érkeztek a Váli-völgy falvainak, mióta megint kormányfő lett Orbán Viktor. Munkatársunk, Mester Nándor összegyűjtötte, hogy mire költötték ezt a rengeteg pénzt és a helyszínen is megnézte, hogy milyen képet festenek ezek a falvak most.

Közpénzből és magánforrásokból milliárdok áramlottak a Váli-völgy településeire az elmúlt 10 évben. Az érintett falvak szépen profitáltak ebből. Vajon lesz-e robbanásszerű fejlődés ezek nyomán az ingatlanpiacon? A választ az Mfor.hu cikkéből lehet megtudni. 

Az irodapiac nem roggyant meg, de jelentősen átalakult és újra kellett fogalmazni, hogy mi a normális – összegezte az eltelt 12 hónapot a VLK Cresa tanácsadó cég vezetője. Más szakértők pedig azt emelték ki, hogy a fejlesztések nem állnak le, de a kereslet szerkezete erősen átalakulóban van, a befektetők pedig továbbra is élénken érdeklődnek a magyar lehetőségek iránt - még a járvány eltelt egy éve alatt is voltak üzletkötések.

Több tízmilliárd forint jutott Orbán Viktor gyerekkorának helyszíneire az elmúlt 10 évben. Sportközpontok, borászatok, kastélyok és utak épültek vagy újultak meg. A közpénz a jövőben is áramlik majd - derül ki az Mfor.hu sorozatának második részéből. 

Újabb közpénz milliárdok érkeznek a kormányfő gyerekkorának helyszínére, a Váli-völgybe, köztük Felcsútra. Már tíz éve folyamatos a pénzeső - derül ki laptársunk, az Mfor.hu sorozatának első részéből. 

Cudar időket él a szereplők zöme az építési piacon. Kinek kell most új irodaház, pláza vagy hotel? Nem túl sok a jelentkező. Viszont van egy libling, az ipari ingatlan kategóriája, ami szép pályát fut be ezekben a hónapokban. Egymás után jelentik be nálunk, hogy valamelyik cég új üzemet épít – részben közpénzből. De most nem a forrásokat vizslatjuk. Azt akartuk kideríteni, hogy milyen lehet egy gyárat megálmodni: izgalmas vagy unalmas rutinfeladat. Érdekes válaszokat kaptunk Kelemen Csabától,  BIM Design vezetőjétől.

Az Orbán-kormány két kézzel szórja a pénzt a betonelem gyárakat építő, közbeszerzéseken is villogó beruházóknak, többnyire a számla felét állja közpénzből. Milliárdokról van szó, melyekből modern gyárak születnek.

Egyszerre két pénzintézet is azt jósolja, hogy egy kisebb megtorpanás és árcsökkenés után megint felfelé indulhatnak az árak az új építésű lakásoknál. Lapunk már korábban hasonló elemzéseket közölt.

Tovább gyarapodott több kormánypárti parlamenti képviselő ingatlanvagyona, zömmel szántók és erdők kerültek hozzájuk a 2020-as évben – derül ki a most nyilvánosságra hozott vagyonnyilatkozatokból. Az ellenzéki és a független kollégáik inkább lakóingatlanokat vásároltak vagy tartottak meg az elmúlt években. Mindkét csoport jól jár, az értéknövekedés évek óta töretlen szinte az összes ingatlan típusnál és a tavalyi kisebb lassulás után idén az év második felétől folytatódhat a drágulás.

Mit csinál egy tervező cég, ha a csapból is az folyik, hogy „minek ennyi iroda?”. Átnyergel lakóházakra? Talán. Esetleg hotelekre, üzletekre? Na, azokra biztos nem, abból most szintén nem sok kell. Marad a kaptafánál – és ötleteivel totálisan felforgatja az irodavilágot. Pont egy ilyen csapatnál jártunk. 

A költségvetés összesen csaknem nettó 1,4 milliárd forintot fizet a nyertes FŐMTERV-UTIBER párosnak, hogy megtervezzék a ferihegyi repülőtér korszerű megközelítésére alkalmas utat és a kapcsolódó infrastrukturális elemeket. A szintén nagyon szükséges vasúti kapcsolat újragondolása viszont továbbra is késik -  írja laptársunk, az Mfor.hu.

Januártól az új épületek csak közel-nulla energiaigénnyel kapnak használatbavételi engedélyt. Sok ezer új lakásra fognak építési engedélyt kérni, több új vagy felújított középületet is átadnak és a lakásfelújítás is meglódulhat. Ám még nagyon messze vagyunk az épületállomány érezhető javulásától. A legnagyobb baj, hogy nincs átfogó Zöld Biznisz koncepció, pedig több ágazatot is megtolna, ha lenne végre egy sok évre kiterjedő kormányzati stratégia. Legalább 3000 milliárd forintról van szó, ekkora pénzt tudna megmozgatni és a lakosság mellett vállalkozások százainak tenne jót. Megnéztük, milyen állapotban van 2021 elején az ország ingatlanállománya és mik a legfontosabb teendők.

Magyarországon nem Pannónia és az Alföld között vannak a törésvonalak. Sokkal rosszabb a helyzet. Felerősödött az ország különféle térségeinek egymástól való elszakadása. Budapest és agglomerációja, a középdunántúli és az északnyugati körzetek kiemelkedtek, de az ipari erőközpontokban a város és a vonzáskörzet közötti különbség is nőtt. Mindez lenyomatot hagy a lakásárakban, a drágulás minden településtípust érintett, sok tízezer embert vándorlásra kényszerítve. Az ipari-szolgáltatási beruházások ráerősítettek ezekre a folyamatokra és a különbségek további növekedését vetítik előre továbbá azt is, hogy a belső vándorlás miatt a végképp leszakadó körzetekben egyre kevesebb lesz a forgalomképes ingatlan. A kormány megpróbál milliárdokat pumpálni a kisebb körzetekbe is, de a számok alapján látható: ezzel sem tudja megakadályozni az ország sok részre szakadását.

Akkora pofont adott a járvány a cégeknek, hogy nem győzik kiheverni. Nehéz is eldönteni, hogy miből legyen több egy munkahelyen: kanapéból vagy íróasztalból. Életek múlhatnak ezen. Mármint cégek élete. Talán nem túlzás, ha azt mondjuk: ez lesz 2021 legfontosabb dilemmája sokszáz magyar vállalat számára. És milliónyi honfitársunknak is. 

Európa sok országában további korlátozások tolják ki a teljes mozgási szabadság eljöttét. Hiába kezdődtek meg az oltások, ez a kontinens nagyobb részén várhatóan csak az első félév vége felé fejeződik be, így a turisták sokkal óvatosabbak és vélhetően csak április-májustól indulnak nagyobb tömegben útnak. Ennek alapján egyre biztosabb, hogy Ferihegyen csak több hónapos késéssel tudják felpörgetni a forgalmat. A bevételkiesés miatt a Budapest Airport további költségcsökkentésekre kényszerülhet.

Még pár nap és elhagyja hivatalát az amerikai elnökválasztást elveszítő Donald Trump. Érdemes megnézni, mi vár rá a korábban siker bizniszének számító ingatlanpiacon és főleg New Yorkban, ahol erős pozíciókat épített ki. Talán újjáéled, méghozzá kedvenc államában, Floridában.

Idén a vesztes oldalon voltak a plázák, a tavalyinál is jobban muzsikáltak a diszkontláncok, de az igazi nyertes a földszintes bevásárlópark a kiskereskedelmi ingatlanok piacán. Annyira népszerű lett a befektetők körében, hogy már vadásznak rájuk Magyarországon is. Egy őrült év summája következik.